央企紛紛拋售房地產 地產面臨萎縮窘境

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【大紀元2011年09月30日訊】(大紀元記者肖恩綜合報導)近日,清華大學國情研究中心研究員管清友在其微博中對中共地方政府出賣土地的收入及其佔地方財政收入的比例做了詳盡的統計分析,結果令人震驚:1989年至2010年,全國土地成交價款增長6,732倍,賣地收入相對地方財政收入比例漲幅超過300倍。這一消息披露的同時,國內外媒體在對各類數據分析基礎上、以及央企紛紛拋售房地產的不尋常舉動後指出,中國大陸的房地產業已經窮途末路,中共土地財政政策所導致的高房價時代或將結束。

中共國務院發展研究中心土地課題組研究員管清友在其微博《土地成交價款相當於地方財政收入的比例》中,逐年列舉了從1989年到2010年的土地成交價格、地方財政收入及其所佔比例等三部份內容。

就土地成交價款來說,1989年為4.47億元;1991年突破百億,為101.87億元;此後逐年增長,期間雖有波動,但大部份時間維持在五六百億元。但到2001年突然大增,從前一年的不足600億元,猛漲至1,296億元。此後的10年間,這一數字更是逐年飛漲,2007年突破萬億,為12,216.72億元,2010年達到令人吃驚的30,108.93億元,與上年度相比,增長了70%以上。

而從1989年的4.47億元,到2010年的30,108.93億元,21年間土地成交價款增幅達到6,732倍!

管清友在微博中還特別註明,所有統計數據均來自於1989年到2010年《中國國土資源統計年鑑》、《國土資源統計公報》和《中國統計年鑑》等權威文獻。

網友:「知道房價為甚麼不降了」

管清友在博文中令人震驚的披露使大陸民眾長期的推測更加數據化、科學化。

網友「飛翔0791」感慨地說:「看了這個數據,就知道房價為甚麼降不了。」網友「大牙醫」分析認為「這些錢都已經算在房價裡了。房價只會脫離真正的商業成本和市場規律瘋漲,產生房地產業泡沫、金融業潛在風險等眾多問題。」

也有網友「自由靈魂」則認為,分稅制使中央政府拿走了財稅的大頭,地方財權與事權的嚴重背離,迫使地方政府不得不賣地生財。

看來,大陸民怨四起的高房價的根源就是政府。

伴隨賣地收入的飆升地方財政收入劇增

管清友在博文中還披露,與賣地收入同步增長的,還有地方財政收入。1989年時,地方財政收入總額為1,842.38億元,之後,一直到2003年呈現小幅波動,但呈長期增長的趨勢,當年收入為9,849.98億元。但從2004年開始突破萬億,當年為11,893.37億元。隨後幾年裡,地方財政收入連年暴增,不斷刷新記錄:2007年突破2萬億,達到23,572.62億元;2009年再破3萬億,實現收入32,602.59億元。到了2010年,再次創出新高,為40,613.04億元。

21年間,地方財政收入增長了21倍多!

伴隨著賣地收入和地方財政收入的雙雙走高,賣地收入在地方財政收入中的比重也是水漲船高。該統計表顯示,1989年時土地收入相當於地方財政收入的比例為0.24%,從1992年開始占比超過一成,1994年突破2成,之後始終維持在一成左右。

到了2003年便開始突然發力,達到55.04%;之後幾年略有波動,但到了2010年,賣地收入已經占財政收入的74.14%。

相比1989年,賣地收入相當於地方財政收入的比例增長了308倍!

土地財政對中國經濟的影響

據新京報報導,有經濟學學者葉檀認為,這樣的天文數據並不奇怪。除了地價上升等客觀因素之外,土地溢價的最大受益者是掌握土地配置權的地方政府。裁判員與運動員集於一身,地方政府自然有足夠的動力拍賣土地、推高地價。

葉檀認為,在目前的體制下,土地財政有其合理性。現在還找不到能夠取代土地財政的其它收入來源。更找不到能夠取代土地財政的稅收收入。但葉檀也承認,土地財政已經到了不改不行的關鍵時候,公眾已經無法承擔高昂的成本。

管清友則認為,土地財政惡化了國民收入分配、抑制了民間投資、影響了產業結構調整、加劇了產能過剩。更為嚴重的是土地財政機制不改變,保護耕地、保護農民的合法土地權益,只能是空談。

央企大規模房地產業務轉讓 地產窮途末路?

隨著管清友《土地成交價款相當於地方財政收入的比例》博文的發表,大陸央企紛紛大規模轉讓房地產業務,這是否預示著大陸房地業的窮途末路?

據大陸媒體和訊網報導,據中國房地產上市企業前50強公開數據統計得出,50家上市房企在過去的一個月時間內,由於股價下跌,市值縮水總計超過1,800億元。

這個信息似乎告訴人們,國內房地產業已是窮途末路,下一步將會出現開發商紛紛退出房地產市場的高潮。近期內,至少有11家全國知名企業宣佈將全部或者部份地產業務剝離。

不僅是央企轉讓旗下房地產業務,非國資類項目也現頻頻拋售。根據北京產權交易所8月份發佈的周項目綜述,房地產項目均位居成交和掛牌金額前列。近兩週,在北交所掛牌的非國資類項目中,房地產項目也佔到50%。看來盈利狀況不佳使得部份開發商唯恐拋之不及。

由於房地產業進入低潮,近來關於「銀行和開發商誰先死」的問題又開始在坊間炒得沸沸揚揚。然而,業內人士則明確表示,銀行出現了問題,政府會兜著,而開發商出現了問題,政府肯定是不會去挽救的。

標準普爾的最新報告

標準普爾的最新報告指出,中國大陸的房地產市場的形勢不容樂觀,未來6至12個月整個房地產行業恐面臨銷售萎縮窘境,致使房地產開發商的資金壓力將大增,對該行業維持「負面」展望。

另據華爾街日報報導,標準普爾的信用分析師陸楓在報告中還提到,如果情況變得像2008年那樣糟糕的話,大陸房地產行業可能在未來6至12個月面臨銷售萎縮的困境。他還指出,儘管多數納入標普評等的開發商能夠承受未來一年房地產銷售額下降10%的影響,但若銷售額下降30%,包括大型房企在內的開發商都將處境艱難。預估銷售額在2012年下降30%,意味著銷售狀況將回到2010年的水平。

陸楓還表示,房地產開發商目前已在為未來銷售放緩及房價下跌作準備。實力較弱的開發商毫無疑問將會被淘汰。

處於窮途末路的大陸房地產業將為中國的經濟政治環境和普通民眾帶來何種影響還需要進一步觀察。

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