是否曾經遇過類似的情況?好不容易找到夢想中的房子，談好價格，開始申請貸款，三個禮拜後，銀行打電話告訴你，拒絕你的貸款申請，因為評估後，認為你的收支無法負擔貸款。更無奈的是，你白白花了一大筆錢先請人鑑定房屋，還支付了其它貸款申請費。其實，我們不用走這趟冤枉路，可以先諮詢放款機構，確認可貸金額是否如我們預期。
有兩個方式可以讓我們預先瞭解可貸金額是多少，一種是向放款機構申請預先合格，另一種是申請預先批准。
預先合格
取得貸款預先合格是一種便宜又快速的做法，可是，卻也可以說是浪費時間和金錢的做法。貸款專員只會簡單問問申請者的收支狀況，準備多少頭期款，然後粗略預估可貸金額，並開立一份預先合格證明。這份證明中的金額，只是放款機構認為申請者可能可以貸款到的金額，等到真的要貸款時，放款機構還會更深入評估，往往結果和之前評估的不同。
預先批准
不同於預先合格，如果要取得預先批准，放款機構會實際地進行信用評估，檢視申請者的信用記錄，確認收支及其它資產和債務。所以，假使隔天就買了房子，放款機構會立即核發貸款。
預先批准貸款有兩個好處：
事先知道貸款額度，可以瞭解自己的預算，但是，預先批准額度不是實際可以貸款的額度，隨著利率的高低，貸款額度會減少或增加。
有多方買家出價時，預先批准貸款讓賣家覺得你有誠意，有加分效果。
透過核貸程序審核信用度
試想，如果好朋友跟你借10元，你會很放心的借他，可是，如果不熟的人跟你借一萬元，那麼，你還會輕易借他嗎？這是為甚麼放款機構要聘請專業的核貸專家，審核申請案件的風險程度。每間放款機構的核貸標準不同，基本上分為兩種。
大多數的放款機構遵從聯邦住宅放款抵押公司（Freddie Mac）及聯邦國家抵押貸款協會（Fannie Mae）的核貸基準。放款機構藉由第二房貸市場將抵押債權賣給Freddie Mac或Fannie Mae，接著再轉賣給投資者，如：保險公司或退休基金公司。因為轉賣，核貸程序較複雜。
組合放款機構則會保留借款，不會轉賣，其核貸標準比較有彈性。
每家放款機構審核方式不同，一家拒絕你的申請，並不代表其他家也會拒絕，多申請幾家，同時也可以比較哪家較優惠。
傳統核貸方法
貸款畢竟由人審核，每個人解讀不同，兩個人審閱同一份申請，最後極有可能呈現不同結果。當借方無法償還貸款本利、無法繳付房屋稅及地價稅、或者使房屋保險失效時，債權人有權拍賣抵押的房屋，抵付貸款，此行為稱為取消贖回權（foreclosure）。放款機構不樂於處理這類麻煩的程序，因此，會嚴謹的審核每一份貸款申請。
收到貸款申請後，放款機構會先取得申請人的信用度報告，但僅做參考，對於評估結果的影響不大。2000年底房市大震盪，Freddie Mac 和 Fannie Mae更嚴厲審核有取消贖回權記錄的申請者。
2000-2005年房貸申請盛行，當時只要告知收入，就算沒有準備文件，還是可以獲准貸款，這當然產生了許多問題，所以稱為「詐欺貸款」。現在要以此方法申請，絕對是不可能的，貸方現在會很慎重地審核申請者的工作及收入狀況。申請者的負債比低，貸款成數低會比較容易獲准貸款。有些貸方堅持申請者需有足夠的現金或流動資金，防止突發狀況發生而無法按時還款。貸方也會請專家鑑價，確認申請者的物件是否具價值。
新核貸技巧
輔助審核貸款的技巧一直在提升，最重要的兩種分別為自動化核貸及信用評分。
自動化核貸
傳統核貸速度慢、成本高、文件又多，常使得核貸專員一個頭兩個大。自動化核貸是利用一種系統迅速評量申請者的信用歷史、財產資訊，和貸款種類，判定申請者如期償還貸款的可能性。因為減少了許多文件準備，成本降低，審核速度也跟著加快了。雖然自動化核貸還是要透過人審核，不過，因為可以參照此系統的準則，減少了完全依賴審核人員經驗而可能產生的誤差。
信用評分
信用評分是根據借款方的還債歷史、債務狀況、呆帳記錄、及貸款申請次數等訊息給予不同的分數，用來決定是否核准其貸款申請的評量。信用評分像是銜接傳統型核貸和自動化核貸的橋樑。研究報告指出，信用評分高的借款人，如期還款的機率也相對高。
FICO信用評分是目前最受到廣泛使用的信用評分，分數介於300至850。Freddie Mac分析了兩萬五千件聯邦住宅管理局的貸款案件，分數超過680分的借款者比較不會違約，而低於620分者，其信用度較不可靠。
貸款常遇到的問題
沒有人有完美的信用記錄，貸款時可能會遇到下列幾種情況，如果能解決，對貸款申請有加分效果。
自備款不足
可以全額貸款的時代已經不存在，為了避免無法還款就走人的情況，放款機構現在堅持申請者要有自備款，就算只有一成也好，可以減低借款人違約的風險。問題來了，很多人收入不錯，卻遲遲存不到錢支付頭期款。下列幾種建議，助於備齊自備款。
自己能省則省。例如：不要租剛上架的DVD，儘量帶午餐上班並且在家用晚餐，不要盲目追求3C產品…等等。
接受有錢親戚的幫助。目前稅法明訂，本人、配偶和每一位子女，每年最高可接受12,000元的免稅贈與。
可以利用退稅、壽險、分紅、年終、退休帳戶、員工福利的購屋補助、以及政府對首購族的補助計劃。
增加撫養人數，提高抵稅額度，便有多餘的金額納入自備款。
如果名下有其他不動產，可以用其做抵押。
與人合資。
向賣家借貸。
購買私人抵押貸款保險。
賣掉股票，但，要注意稅務問題。
賣掉收藏品，如：郵票、金幣等。
試試樂透彩，或許你就是幸運得主。
債務過多
手上已有許多貸款，再加上房貸，喘不過氣，解決方法如下：
放款機構不希望借方的還款金額超過收入的四成，所以，先清償長期性的貸款，如：學生貸款及車貸。
增加收入或勒緊腰帶。
不夠錢就先不要購屋，或者，購買總價比較低的房子。
向親朋好友借錢，利息應該比較低。
收入不足
就算已經存夠自備款，也沒有其它債務，放款機構也會因為借款人的收入不足，而拒絕核發貸款，有兩種解決方法。
增加自備款的金額，放款機構會因而認為你不履約的機率較小。如果自備款超過百分之二十五，有些放款機構會放寬收入的限制。
找一位聯名貸款人。
信用不良
你是否曾經逾期還款，或有任何信用不良記錄？這都可能影響貸款申請。解決方法包含：
尋求會可憐你的放款機構，如：次級放款機構，可是，他們的利息比較高。
向賣家貸款。
找一位聯名借款人。
先不買房子，給自己一些時間改善信用記錄，同時繼續存錢。
房屋鑑價低
明明你是放款機構夢寐以求的放款對象，可是，他們卻逼不得已地拒絕了你的貸款申請，這種尷尬的情況為甚麼會發生呢？因為房屋鑑價的金額比房屋售價低太多，以至於放款機構認為該房子不值得購買。鑑價專員可能對也可能錯。其解決方法依下列五種原因而有所不同。
你真的買貴了。可能你的看法與眾不同，也可能你沒有將需要整修的部份從房價扣除。如果真的喜歡這間房子，可以拿鑑價報告給屋主看，請屋主降價，或者請屋主先整修有問題的部份，最壞的打算就是尋求下一間有緣的房子。
房價正在下跌。2007年後期，房價開始下跌，尤其是某些區域，如果剛好買在這些區域的話，就要多支付些頭期款和利息。
購屋後，房價開始下跌。如果這麼剛好發生而你又不想鑑價過低時，可以請仲介提供六個月內同社區同等級的房價資料，讓鑑價專員瞭解你的房子的價值。
鑑價專員並不清楚該社區的房價。此時，可以向放款機構取得鑑價報告，看看專員是參考哪幾間房子進行估價，是否和你要購買的房子可以對照，如果天差地別，可向放款機構說明，通常會重新免費鑑價。
放款機構對某些社區有歧視。如果放款機構不能合理的解釋鑑價為何過低時，那就換一家申請。另一方面，要向相關機關舉發該放款機構不當的行為。
房屋本身的問題
兩種房屋不容易取得貸款-合作式公寓及待修特價房屋。
合作式公寓
通常自己房屋的所有權狀是我們的名字，但是，合作式公寓的所有權狀顯示的是公寓的名字，購買此類型公寓的人取得的是股份證明，另外還有一份產權租約，表示可以住在該間房子裡。
此類型公寓在紐約很常見，因此，針對此種公寓的貸款，放款機構特別設立了一套審核機制。但是在其他地區，因為少之又少，再加上，一般放款機構認為「股份」不足以做為貸款抵押，所以，大部份不接受此類型公寓貸款。就算接受了，其放款利率也會比較高，更糟糕的情況是，如果有一天，放款機構突然停止合作式公寓的放款業務，又沒有其他業者願意接手，該怎麼辦？這時如果要賣房子，要去哪裏找全額現金付款的買家？所以，購買合作式公寓前要考慮清楚。
待修特價房屋
假如待修特價房屋的維修費超過房價的百分之三，就很難貸到款，不過，還是有些放款機構願意放款，只要申請者的信用優良，說不定除了房貸，還會多批准一筆維修貸款。
讀過本篇之後，希望各位能大略瞭解貸款時可能會遇到的問題，而貸款前應該先做好哪些準備，讓自己心裏有個底。
貽達貸款
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Chamblee, GA 30341
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