是否曾经遇过类似的情况?好不容易找到梦想中的房子，谈好价格，开始申请贷款，三个礼拜后，银行打电话告诉你，拒绝你的贷款申请，因为评估后，认为你的收支无法负担贷款。更无奈的是，你白白花了一大笔钱先请人鉴定房屋，还支付了其它贷款申请费。其实，我们不用走这趟冤枉路，可以先咨询放款机构，确认可贷金额是否如我们预期。
有两个方式可以让我们预先了解可贷金额是多少，一种是向放款机构申请预先合格，另一种是申请预先批准。
预先合格
取得贷款预先合格是一种便宜又快速的做法，可是，却也可以说是浪费时间和金钱的做法。贷款专员只会简单问问申请者的收支状况，准备多少头期款，然后粗略预估可贷金额，并开立一份预先合格证明。这份证明中的金额，只是放款机构认为申请者可能可以贷款到的金额，等到真的要贷款时，放款机构还会更深入评估，往往结果和之前评估的不同。
预先批准
不同于预先合格，如果要取得预先批准，放款机构会实际地进行信用评估，检视申请者的信用记录，确认收支及其它资产和债务。所以，假使隔天就买了房子，放款机构会立即核发贷款。
预先批准贷款有两个好处：
事先知道贷款额度，可以了解自己的预算，但是，预先批准额度不是实际可以贷款的额度，随着利率的高低，贷款额度会减少或增加。
有多方买家出价时，预先批准贷款让卖家觉得你有诚意，有加分效果。
透过核贷程序审核信用度
试想，如果好朋友跟你借10元，你会很放心的借他，可是，如果不熟的人跟你借一万元，那么，你还会轻易借他吗？这是为什么放款机构要聘请专业的核贷专家，审核申请案件的风险程度。每间放款机构的核贷标准不同，基本上分为两种。
大多数的放款机构遵从联邦住宅放款抵押公司（Freddie Mac）及联邦国家抵押贷款协会（Fannie Mae）的核贷基准。放款机构藉由第二房贷市场将抵押债权卖给Freddie Mac或Fannie Mae，接着再转卖给投资者，如：保险公司或退休基金公司。因为转卖，核贷程序较复杂。
组合放款机构则会保留借款，不会转卖，其核贷标准比较有弹性。
每家放款机构审核方式不同，一家拒绝你的申请，并不代表其他家也会拒绝，多申请几家，同时也可以比较哪家较优惠。
传统核贷方法
贷款毕竟由人审核，每个人解读不同，两个人审阅同一份申请，最后极有可能呈现不同结果。当借方无法偿还贷款本利、无法缴付房屋税及地价税、或者使房屋保险失效时，债权人有权拍卖抵押的房屋，抵付贷款，此行为称为取消赎回权（foreclosure）。放款机构不乐于处理这类麻烦的程序，因此，会严谨的审核每一份贷款申请。
收到贷款申请后，放款机构会先取得申请人的信用度报告，但仅做参考，对于评估结果的影响不大。2000年底房市大震荡，Freddie Mac 和 Fannie Mae更严厉审核有取消赎回权记录的申请者。
2000-2005年房贷申请盛行，当时只要告知收入，就算没有准备文件，还是可以获准贷款，这当然产生了许多问题，所以称为“诈欺贷款”。现在要以此方法申请，绝对是不可能的，贷方现在会很慎重地审核申请者的工作及收入状况。申请者的负债比低，贷款成数低会比较容易获准贷款。有些贷方坚持申请者需有足够的现金或流动资金，防止突发状况发生而无法按时还款。贷方也会请专家鉴价，确认申请者的物件是否具价值。
新核贷技巧
辅助审核贷款的技巧一直在提升，最重要的两种分别为自动化核贷及信用评分。
自动化核贷
传统核贷速度慢、成本高、文件又多，常使得核贷专员一个头两个大。自动化核贷是利用一种系统迅速评量申请者的信用历史、财产资讯，和贷款种类，判定申请者如期偿还贷款的可能性。因为减少了许多文件准备，成本降低，审核速度也跟着加快了。虽然自动化核贷还是要透过人审核，不过，因为可以参照此系统的准则，减少了完全依赖审核人员经验而可能产生的误差。
信用评分
信用评分是根据借款方的还债历史、债务状况、呆账记录、及贷款申请次数等讯息给予不同的分数，用来决定是否核准其贷款申请的评量。信用评分像是衔接传统型核贷和自动化核贷的桥梁。研究报告指出，信用评分高的借款人，如期还款的概率也相对高。
FICO信用评分是目前最受到广泛使用的信用评分，分数介于300至850。Freddie Mac分析了两万五千件联邦住宅管理局的贷款案件，分数超过680分的借款者比较不会违约，而低于620分者，其信用度较不可靠。
贷款常遇到的问题
没有人有完美的信用记录，贷款时可能会遇到下列几种情况，如果能解决，对贷款申请有加分效果。
自备款不足
可以全额贷款的时代已经不存在，为了避免无法还款就走人的情况，放款机构现在坚持申请者要有自备款，就算只有一成也好，可以减低借款人违约的风险。问题来了，很多人收入不错，却迟迟存不到钱支付头期款。下列几种建议，助于备齐自备款。
自己能省则省。例如：不要租刚上架的DVD，尽量带午餐上班并且在家用晚餐，不要盲目追求3C产品…等等。
接受有钱亲戚的帮助。目前税法明订，本人、配偶和每一位子女，每年最高可接受12,000元的免税赠与。
可以利用退税、寿险、分红、年终、退休账户、员工福利的购屋补助、以及政府对首购族的补助计划。
增加抚养人数，提高抵税额度，便有多余的金额纳入自备款。
如果名下有其他不动产，可以用其做抵押。
与人合资。
向卖家借贷。
购买私人抵押贷款保险。
卖掉股票，但，要注意税务问题。
卖掉收藏品，如：邮票、金币等。
试试乐透彩，或许你就是幸运得主。
债务过多
手上已有许多贷款，再加上房贷，喘不过气，解决方法如下：
放款机构不希望借方的还款金额超过收入的四成，所以，先清偿长期性的贷款，如：学生贷款及车贷。
增加收入或勒紧腰带。
不够钱就先不要购屋，或者，购买总价比较低的房子。
向亲朋好友借钱，利息应该比较低。
收入不足
就算已经存够自备款，也没有其它债务，放款机构也会因为借款人的收入不足，而拒绝核发贷款，有两种解决方法。
增加自备款的金额，放款机构会因而认为你不履约的概率较小。如果自备款超过百分之二十五，有些放款机构会放宽收入的限制。
找一位联名贷款人。
信用不良
你是否曾经逾期还款，或有任何信用不良记录？这都可能影响贷款申请。解决方法包含：
寻求会可怜你的放款机构，如：次级放款机构，可是，他们的利息比较高。
向卖家贷款。
找一位联名借款人。
先不买房子，给自己一些时间改善信用记录，同时继续存钱。
房屋鉴价低
明明你是放款机构梦寐以求的放款对象，可是，他们却逼不得已地拒绝了你的贷款申请，这种尴尬的情况为什么会发生呢？因为房屋鉴价的金额比房屋售价低太多，以至于放款机构认为该房子不值得购买。鉴价专员可能对也可能错。其解决方法依下列五种原因而有所不同。
你真的买贵了。可能你的看法与众不同，也可能你没有将需要整修的部分从房价扣除。如果真的喜欢这间房子，可以拿鉴价报告给屋主看，请屋主降价，或者请屋主先整修有问题的部分，最坏的打算就是寻求下一间有缘的房子。
房价正在下跌。2007年后期，房价开始下跌，尤其是某些区域，如果刚好买在这些区域的话，就要多支付些头期款和利息。
购屋后，房价开始下跌。如果这么刚好发生而你又不想鉴价过低时，可以请中介提供六个月内同社区同等级的房价资料，让鉴价专员了解你的房子的价值。
鉴价专员并不清楚该社区的房价。此时，可以向放款机构取得鉴价报告，看看专员是参考哪几间房子进行估价，是否和你要购买的房子可以对照，如果天差地别，可向放款机构说明，通常会重新免费鉴价。
放款机构对某些社区有歧视。如果放款机构不能合理的解释鉴价为何过低时，那就换一家申请。另一方面，要向相关机关举发该放款机构不当的行为。
房屋本身的问题
两种房屋不容易取得贷款-合作式公寓及待修特价房屋。
合作式公寓
通常自己房屋的所有权状是我们的名字，但是，合作式公寓的所有权状显示的是公寓的名字，购买此类型公寓的人取得的是股份证明，另外还有一份产权租约，表示可以住在该间房子里。
此类型公寓在纽约很常见，因此，针对此种公寓的贷款，放款机构特别设立了一套审核机制。但是在其他地区，因为少之又少，再加上，一般放款机构认为“股份”不足以做为贷款抵押，所以，大部分不接受此类型公寓贷款。就算接受了，其放款利率也会比较高，更糟糕的情况是，如果有一天，放款机构突然停止合作式公寓的放款业务，又没有其他业者愿意接手，该怎么办？这时如果要卖房子，要去哪里找全额现金付款的买家？所以，购买合作式公寓前要考虑清楚。
待修特价房屋
假如待修特价房屋的维修费超过房价的百分之三，就很难贷到款，不过，还是有些放款机构愿意放款，只要申请者的信用优良，说不定除了房贷，还会多批准一笔维修贷款。
读过本篇之后，希望各位能大略了解贷款时可能会遇到的问题，而贷款前应该先做好哪些准备，让自己心里有个底。
贻达贷款
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