加國房主跟美國一樣脆弱？

【大紀元2012年08月17日訊】（大紀元記者甄秀欣加拿大蒙特利爾編譯報導）隨著房市出現降溫，房價上漲幅度減緩，很多業界分析認為，加國房地產不會步美國後塵，其中原因之一是儘管加國家庭負債較高，但是房主有著更高的資產淨值比例。不過，一直以來也有論調表示，加國的房主狀況並不比房市泡沫爆破前的美國鄰居好多少。市場調查公司漢森顧問（M Hanson Advisors）的分析師拉比杜（Ben Rabidoux）是其中的一位。

據《麥克琳》雜誌（MacLean’s）刊登的一篇博文，拉比杜從加拿大抵押貸款和信貸趨勢，及其對更宏觀經濟的影響做出分析，他的結論是，如果去除沒有按揭貸款的家庭，和加入HELOC借貸的因素，加拿大家庭平均資產負債表與美國房市倒塌之前存在驚人的相似處。

美加現狀對比沒意義

這篇文章從豐業銀行（Scotia）的最新房市展望切入而進行反駁。豐業銀行8月初發布的報告提到：「加拿大家庭的資產負債表保持相當不錯狀況，房主的房地產資產淨值平均為67％，相比之下，美國的是41％。」換而言之，如果加國家庭以現有市價賣房，每家平均在付清按揭之後將保有67%的房產價值，但是美國的這個比例只有41%。

首先拉比杜認為，以加國過熱的房市中的資產淨值，與美國蕭條、房價大跌後的狀況相比，這沒有意義。我們應當對比的是美國在泡沫爆破前的狀況。

加國資產淨值被零按揭戶推高

然後他說，加國當前的房主資產淨值比例為67%，美國在房市崩潰前的比例是60%。儘管情況稍好，但也並不值得安慰，原因有4個：

1） 美國置業按揭的利息是可以抵稅的，因此美國人可以借更多的房產債務。因為在擁有同樣收入的情況下，同樣金額的按揭在美國更能讓人承受。

2） 美國標準的按揭期限是30年，而加拿大通常是5年。這意味著美國房主能更好地抵抗利率上漲的風險。這也解釋了美國房主願意更多借款，而且並不像加國人那樣急於早日還款。與此對比，加國人不斷意識到利率變動，更有可能在下次更新按揭貸款合同時增加還款金額。

3） 儘管加國房價在過去10年一直攀升，但是今天加國的住宅資產淨值低於2000年的水平。很明顯，隨著時間的推移，加國人的購房預付能力減弱了，同時，通過資產淨值再融資的借貸飆升。相比之下，美國在房市崩潰前，平均資產淨值一直是穩定上升的。需要說明的是，這裡的計算並不包括房屋淨值信用額度（HELOC）。

4）加拿大統計局和美聯儲計算平均資產淨值時，都包括了零按揭貸款的家庭。這樣就存在一個問題，因為加國明顯比美國有更多的家庭真正擁有了房產。根據加拿大認可按揭專業人員協會（CAAMP）的估計，加國有39.2%的家庭沒有按揭貸款。根據2007年美國社區調查（American Community Survey），美國有31.6%的房主沒有按揭貸款。這意味著加國資產淨值的數字被推高了，掩蓋了坐在信貸底線的房主的潛在風險。如果去除零按揭家庭數量，拉比杜認為，加國的資產淨值比例和房市崩潰前的美國水平是相當的。然而，正是這一部分的人群是最值得擔憂的。

房屋淨值信用額度借貸被忽略

拉比杜認為，美國和加國應當把HELOC列入房主的資產淨值計算中，尤其是加國。加拿大央行數據顯示，消費者信貸總額大約為4.86億元，其中HELOC是過去10年裡各類消費者債務中增長最快的。

更重要的是，加國的HELOC債務與國內生產總值（GDP）比遠高出美國。金融機構監管局（OSFI）的數據顯示，加國特許金融機構有2.06億元的HELOC貸款，相當於12%的GDP數值，該金額還不包括信用社和其他非聯邦監管金融機構的貸款。而消費者報告機構Equifax在2010年的報告估計，美國有6.49億元的HELOC借貸，僅是GDP數值的4%。

拉比杜說，如果除去零按揭貸款的家庭，而將HELOC借貸納入考慮，加拿大家庭的平均資產負債表與美國房市倒塌之前驚人地相似。

（責任編輯：顏永明）