加国房主跟美国一样脆弱？

【大纪元2012年08月17日讯】（大纪元记者甄秀欣加拿大蒙特利尔编译报导）随着房市出现降温，房价上涨幅度减缓，很多业界分析认为，加国房地产不会步美国后尘，其中原因之一是尽管加国家庭负债较高，但是房主有着更高的资产净值比例。不过，一直以来也有论调表示，加国的房主状况并不比房市泡沫爆破前的美国邻居好多少。市场调查公司汉森顾问（M Hanson Advisors）的分析师拉比杜（Ben Rabidoux）是其中的一位。

据《麦克琳》杂志（MacLean’s）刊登的一篇博文，拉比杜从加拿大抵押贷款和信贷趋势，及其对更宏观经济的影响做出分析，他的结论是，如果去除没有按揭贷款的家庭，和加入HELOC借贷的因素，加拿大家庭平均资产负债表与美国房市倒塌之前存在惊人的相似处。

美加现状对比没意义

这篇文章从丰业银行（Scotia）的最新房市展望切入而进行反驳。丰业银行8月初发布的报告提到：“加拿大家庭的资产负债表保持相当不错状况，房主的房地产资产净值平均为67％，相比之下，美国的是41％。”换而言之，如果加国家庭以现有市价卖房，每家平均在付清按揭之后将保有67%的房产价值，但是美国的这个比例只有41%。

首先拉比杜认为，以加国过热的房市中的资产净值，与美国萧条、房价大跌后的状况相比，这没有意义。我们应当对比的是美国在泡沫爆破前的状况。

加国资产净值被零按揭户推高

然后他说，加国当前的房主资产净值比例为67%，美国在房市崩溃前的比例是60%。尽管情况稍好，但也并不值得安慰，原因有4个：

1） 美国置业按揭的利息是可以抵税的，因此美国人可以借更多的房产债务。因为在拥有同样收入的情况下，同样金额的按揭在美国更能让人承受。

2） 美国标准的按揭期限是30年，而加拿大通常是5年。这意味着美国房主能更好地抵抗利率上涨的风险。这也解释了美国房主愿意更多借款，而且并不像加国人那样急于早日还款。与此对比，加国人不断意识到利率变动，更有可能在下次更新按揭贷款合同时增加还款金额。

3） 尽管加国房价在过去10年一直攀升，但是今天加国的住宅资产净值低于2000年的水平。很明显，随着时间的推移，加国人的购房预付能力减弱了，同时，通过资产净值再融资的借贷飙升。相比之下，美国在房市崩溃前，平均资产净值一直是稳定上升的。需要说明的是，这里的计算并不包括房屋净值信用额度（HELOC）。

4）加拿大统计局和美联储计算平均资产净值时，都包括了零按揭贷款的家庭。这样就存在一个问题，因为加国明显比美国有更多的家庭真正拥有了房产。根据加拿大认可按揭专业人员协会（CAAMP）的估计，加国有39.2%的家庭没有按揭贷款。根据2007年美国社区调查（American Community Survey），美国有31.6%的房主没有按揭贷款。这意味着加国资产净值的数字被推高了，掩盖了坐在信贷底线的房主的潜在风险。如果去除零按揭家庭数量，拉比杜认为，加国的资产净值比例和房市崩溃前的美国水平是相当的。然而，正是这一部分的人群是最值得担忧的。

房屋净值信用额度借贷被忽略

拉比杜认为，美国和加国应当把HELOC列入房主的资产净值计算中，尤其是加国。加拿大央行数据显示，消费者信贷总额大约为4.86亿元，其中HELOC是过去10年里各类消费者债务中增长最快的。

更重要的是，加国的HELOC债务与国内生产总值（GDP）比远高出美国。金融机构监管局（OSFI）的数据显示，加国特许金融机构有2.06亿元的HELOC贷款，相当于12%的GDP数值，该金额还不包括信用社和其他非联邦监管金融机构的贷款。而消费者报告机构Equifax在2010年的报告估计，美国有6.49亿元的HELOC借贷，仅是GDP数值的4%。

拉比杜说，如果除去零按揭贷款的家庭，而将HELOC借贷纳入考虑，加拿大家庭的平均资产负债表与美国房市倒塌之前惊人地相似。

（责任编辑：颜永明）