Fannie Mae及Freddie Mac是制定房貸方案基準的兩大機構，兩者的前身份別為聯邦國家房屋貸款協會（FNMA）及聯邦住宅抵押貸款公司（FHLMC），兩間公司皆受美國政府委託，確保房貸市場有足夠的資金流通。
放款機構（金融機構）利用放款賺取報酬（利息），Fannie Mae及Freddie Mac尚未成立前，當放款資金全數借貸完時，會先挪用其他用途的資金轉用於放款；或是提高存款利率吸引更多存款轉用於放款；或是推聯邦住宅及都市發展部門的貸款方案，可是這些資金還是有限，直到 1938年，Fannie Mae成立後，房貸市場才有比較充裕的資金。Fannie Mae成立初期，只向放款機構購買政府擔保的貸款， 1968年起，轉而購買非政府擔保的貸款，讓放款機構有更多資金放款。Freddie Mac則於1970年成立，其職責與Fannie Mae差不多。
Fannie Mae及Freddie Mac沒有直接放款給最終端的借方，只是訂定房貸規範的公司，符合這些規範的方案就叫標準房貸，久而久之，放款機構為了確保未來能換取足夠的資金，制定房貸方案時，大部份會刻意符合兩間公司的規範，也因為如此，現在這些方案不只可以賣給Fannie Mae及Freddie Mac，放款機構之間也可以互相購買，房貸市場因而有更多資金。而當Fannie Mae及Freddie Mac用完資金時，會將其購買的房貸轉賣給華爾街，這類的房貸買賣稱為第二市場交易。
放款機構可以和Fannie Mae及Freddie Mac協商，以提供一定的貸款數量，換取修改規範或取得更優惠的售價，修改的內容當然要在合理的範圍內。
提前還清貸款
取得房貸後，我們都是以分期攤還的方式還貸款，貸款期通常是15-30年，其實貸款期是可以縮短的，只要每個月、每年或任何時間多還一點，不但可以省下利息，還可以提早還清貸款，不過，每一家放款機構對於提早還款的規定不同，有的可能有罰則，最好事先問清楚。
提早還款罰則
每個月還比原本應支付的攤還金多或是提早還清貸款時，可能要支付罰金，罰則細節及金額會寫明於房貸合約中，請各位仔細詳讀。罰則分為兩種：
硬性罰則（hard penalty）:如果不能按照簽訂的期數還貸款，也就是說，在任何時間多還錢，提早還清貸款，或辦理再融資，就要支付罰金，罰金的金額依約定為準，大部份是罰6-12個月的利息。
軟性罰則（soft penalty）：允許借方提前還部份借款，通常是每年不超過剩餘本金的20%。
第一次購屋的房貸方案
很多人認為，第一次申請房貸的人，一定可以取得低於市場利率的優惠方案，其實不然。市場上，有些方案是專門設計給第一次申請房貸的人，申請的資格比較優惠，如：信用分數約600分，不需自備頭期款，可以以借貸方式支付過戶費…等等，不過利率不一定有優惠。
組合型房貸
組合型房貸是由放款機構本身制定的方案，不太符合一般傳統房貸或政府房貸方案的申請人，可以考慮組合型貸款，這類方案不刻意符合相關機構的規範，也不刻意推薦給借方，有人因此認為非一般傳統房貸或非政府房貸就是組合型貸款，這是誤解，組合型房貸只能算是放款機構內部制定的方案。
第二住宅與出租住宅
我們主要居住的房子是第一住宅，渡假用住宅屬於第二住宅，而出租住宅是用於賺取收入的住宅，第二住宅與出租住宅的貸款利率都比第一住宅高，而出租住宅的風險高於第二住宅，所以，出租住宅的貸款利率比第二住宅高。
放款機構審核申請人收入時，租金收入不會納入計算，因為這屬於不穩定收入，除非申請人具豐富的出租經驗。
負攤還 （Negative Amortization）
每一期的還款金額低於利息時，未付清的利息累積至本金，至貸款到期日時，未償還的本金會大於一開始的貸款金額，這就是負攤還，您是否在想誰會讓本金一再累積呢?各位印象中的貸款利率應該都是個位數字，您可以想像1980年代的利率約20%嗎？當時，很多人沒辦法每個月繳付全額攤還金，為了房子，只能以繳付低於利息金額的方式，持續還款。負攤還並不是我們借貸的原意，我想各位也不想讓房貸演變成負攤還，房貸尚未還清前，房子實際上還不是真正屬於我們，所以，借貸的目標是能儘快還清貸款，至少在退休前擁有屬於自己的房子。
其他方案
僅付利息房貸
這是每個月只需繳付利息的房貸方案，本金可以等到房子賣了或辦理再融資的時候再還。畢竟利息是放款機構想所賺取的利潤，因此放款機構很樂意推出這類的房貸方案。
向房屋賣方借貸
無法取得放款機構房貸核准的人，例如：信用不良或收入不足的人，或者想辦理第二貸款卻無足夠資金支付頭期款的人，可以考慮向房屋賣方借貸，只不過，這方式借貸的利息比較高。這類借貸的過戶手續與一般傳統房貸一樣，我們建議各位，一定要有書面記錄，最好有一位經驗豐富的代理人協助處理，畢竟這算是個人交易，沒有處理好，會產生噩夢般的麻煩。
租賃到買
當自備款不夠時，可以考慮從租賃到買的方式，您可以與屋主達成協議，先承租房子，並約定一個購買時間，而每個月繳付的房租中，有一部份當作是頭期款。價格的部份，建議不要訂定一個價位，最好能約定依購買當時的價位購買，因為房貸的借貸金額依房價而定，如果購買當時的房價下跌，各位無法借貸到如期的金額，恐怕到時也沒有足夠資金購買房子了。
為了符合市場需求，房貸方案一直在變，且每一家放款機構的方案不一定一樣，請多諮詢幾家，進行比較，找到適合自己的房貸方案。
貽達貸款
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