上一篇，我們說明了一些房貸方案的基本類型，這次，我們將告訴各位應該注意的事項，如果遇到同樣情況，希望各位能做出對的決定。
「毒藥」房貸
簽署房貸合約時，業者不一定會一一向借款人解說條款內容，還可能會故意略過一些條款，導致借款人損失權益，所以，各位一定要詳讀內容，小心注意下列情況的方案，很多借款人因為這些方案吃過虧。
‧包含太多艱澀難懂字眼的方案。
‧提前還款罰金的計算方式與一般不同。
‧房子賣掉前，不需要還款的方案。
‧熱錢金融公司推出的貸款方案。
可選擇付款方式的浮動利率抵押貸款
一般來說，當我們拿到貸款對帳單時，有下列四種處理方式：
1. 只付最低應繳金額（貸款餘額會變多）。
2. 只付利息（貸款餘額會維持不變）。
3. 分30年攤還，每個月支付全額的攤還金（貸款餘額會慢慢減少）。
4. 分15年攤還（貸款餘額會明顯減少）。
可選擇付款方式的浮動利率抵押貸款，讓申請人初期不用支付全額的攤還金，只要還最低應繳金額，但最後很可能不小心就變成負攤還。也就是說，雖然申請人有在還貸款，不過貸款餘額卻沒有減少，反而持續增加，感覺有還不完的貸款。其實，好好利用此方案的話，絕對是一項非常有利的工具，不好好利用，則會讓我們掉入房貸深淵。
如果您考慮可選擇付款方式的浮動利率抵押貸款，先向銀行問清楚下列十個問題，再做決定。
1. 初期的低利率到何時結束呢？一年、半年、三個月、或一個月。
2. 利率多久調整一次呢？申請人每個月支付最低應繳金額的話，並不會知道利率是否已經調高，因此，可能不會知道貸款餘額變得越來越多。
3. 以什麽指數作為利率設定的基準呢？
4. 差價是多少呢？這問題非常重要，利率=指數＋差價，申請人要了解利率如何構成。
5. 應繳金額的上/下限是多少呢？一般是7.5%。
6. 負攤還的上限是多少呢？只要超過這個金額，便不能再只繳最低應繳金額了。
7. 整個貸款期的利率上限是多少呢？
8. 每個月最多可以還多少貸款呢？
9. 何時會重新計算還款金額呢？重新計算時，會重新計算貸款餘額、剩餘的貸款期數以及利率，負攤還上限在這時不適用，貸款餘額很有可能會突然變多，每個月的攤還金也因此增高。
10. 可以轉換到固定利率貸款嗎？如果可以，費用是多少呢？當浮動利率變得非常高時，可能需要轉換到固定利率。
很多人因為不了解也不知道該怎麼利用可選擇付款方式的浮動利率抵押貸款，使貸款變成是一種束縛，所以，我們建議只有符合下列因素的申請人，才考慮可選擇付款方式的浮動利率抵押貸款。
‧不符合其他貸款方案的申請條件，只能選可選擇付款方式的浮動利率抵押貸款的人。
‧想買未來幾年內房價將急速上漲的房子。
‧明年的薪資將明顯的增加的人。
‧收入不穩定的自僱者。
千萬不要考慮可選擇付款方式的浮動利率抵押貸款，如果
‧是超過自己可以負擔的花費。
‧不確定自己的收入是否可以負擔最高攤還金的上限。
‧貸款成數超過八成，且房屋現值持平或只是微漲。
‧收入非常固定，且沒有多餘的流動資產可以運用。
‧因為花費過多，想辦理再融資的人，這些人辦理再融資後，通常又會花光。
提前還款罰則
於貸款期規定時間內還清貸款，可能要支付罰金，此罰則主要是保障銀行的損失。通常銀行會允許提前還20％的借貸金額，所以罰金以借貸餘額的80%計算，這80%借貸餘額的六個月利息就是罰金，計算方式如下：
貸款餘額x0.8x利率/2
每家銀行的罰則不太一樣，有些不管離貸款到期日多早或多晚還，罰金都一樣；有些則會按早或晚做調整，越接近貸款期滿才還清的罰金比較少。
提前還款罰則分為兩種，硬性罰則與軟性罰則，硬性罰則是指，不論是因為辦理再融資或賣了房子而提前還款，都要付罰金；軟性罰則是指，只有向其他銀行申辦再融資的話才要付罰金，如果是賣了房子或於同一家銀行辦理再融資，就不需要付罰金。
不是每家銀行都會主動告知有提前還款罰則，最好自己問清楚，如果有罰則，一定要詳讀條款，看不懂就請教專業的律師，不要聽信業務員說是制式條款就不看，很多人因而吃虧。
沒有一定要簽提前還款罰則，有沒有罰則差別在於利率的高低，下列情況才比較建議簽提前還款罰則：
‧需求比較低的房貸利率。
‧罰則規定時間內不會還清貸款，也不會辦理再融資或賣掉房子。
雙週還款房貸
雙週還款房貸方案是每隔一週就要還款，很多人因此認為此方案可以節省利息，其實不是，因為您的還款金額只是將一個月的攤還金拆成2-3次還，所以，並不會節省利息。想節省利息的話，需要增加還款的金額，至少要像以下的作法：
‧隔週還款：將計算本金和利息除以二得到的金額，在需要還款三次的其中兩個月份，分別多付一次此金額。
‧每個月還款或每個月還款兩次：將計算本金和利息除以十二得到的金額，於每個月多付一次此金額。
房貸方案的條件不是一成不變無法修改的，可以依自己的需求與銀行協商條件。另外，雖然銀行會告訴你每個月要還多少房貸，各位也是可以依自己的情況還，建議各位，每個月能多繳一些，不但可以提早還清貸款，還可以節省利息。
貽達貸款
5008 Buford Hwy #C
Chamblee, GA 30341
陳貽達（678）860-8788 ◇
