【大紀元2013年06月02日訊】(大紀元記者張茹澳洲墨爾本工商報導)在澳洲房地產界，NRAS是當前最熱門的話題，但由於政府沒有大力宣傳，所以很多人對它並不十分瞭解，有些人甚至還誤以為是投資政府公房，其實不是。值得強調的是，NRAS與政府公房計劃沒有任何關係，它更像是一種稅收激勵，鼓勵私人投資者投資新建物業。那麼，NRAS到底是什麼呢？它又是如何操作的？在此我們進行一下簡單的講述。
2008年7月24日，澳洲財政部長和房屋部長聯合推出國家可負擔租房計劃（National Rental Affordability Scheme）(簡稱NRAS計劃)，2008年11月通過並形成法律。
NRAS計劃的核心是要求投資人將其投資房產的租金降低20%，投放到市場上租給那些符合條件要求的人群。政府在十年中每年給與投資人$10,350(2013/14年)的補助，其補助每年隨消費價格指數調整。補助政策由聯邦和州政府共同承擔，每年財政年度結束時，投資人將一年的房屋出租情況經過審計，然後向政府提出申請，政府的補助直接提供給投資者本人，而且是免稅的收入。簡單講，加入NRAS計劃就好比與政府簽了一個十年的合同，投資者每年可以從政府獲得1萬元左右的免稅補貼，代價是租金必須低於市場價20%。NRAS計劃是一項激勵政策，並不會永遠持續下去，儅政策目標實現時就會結束，好比在金融危機時，政府曾短暫性的將首次購房補貼增加1倍一樣。所以，有意向的投資人一定要抓緊時機，趕快行動。
房地產投資是澳洲華人最主要的一項長期投資，不少華人已經通過房地產實現了財富自由。根據稅務局的統計，在澳洲每7個納稅人中就有一個擁有投資物業。由於法規完善，加上高速增長的人口和穩定的經濟增長，澳洲房市長期增長的趨勢毋庸置疑，因此在澳洲買房風險並不大，關鍵是選准投資對象。
獲得政府批准的NRAS物業，不但本身地點好，開發商可靠（政府都是選擇各個區最優秀的開發項目），而且投資者10年將從政府獲得12萬元的補貼，相當於大約16萬的稅前收入，大大降低了供房的難度。很多物業可以自己養自己，使業主可迅速告別「房奴」的窘迫，瀟灑投資，實現正現金流回報。
對於符合NRAS計劃的投資有以下要求：
1.投資的房產必須是新房
2.房產的租金不能超過市場價格的80%
3.必須根據租客的收入情況，來決定其是否符合居住NRAS房屋的條件（按照2011年5月1日的標準，單身收入在$56870以下，夫妻有三個孩子家庭收入不超過$135,212）
4. NRAS的房屋管理公司是省政府授權的專業房屋管理公司，不同於一般地產房屋中介，NRAS房屋空置率非常低。
NRAS的投資物業是新房，所以投資者可享受投資新房的一切優惠，如印花稅、折舊等，同時由於其租金低於市場價格，投資者可實現最大額度的負扣稅(Negative gearing)，達到合法避稅的目的。
NRAS對澳洲投資方的影響 總結NRAS的主要好處如下：
1. 有效的退稅法
2. 無風險的投資
3. 正現金流的房地產
4. 100%的借貸，100%扣稅
5. 政府租賃贊助支持
6. 10年安全的現金流
NRAS房產投資可以為投資者帶來可觀的現金流，除了每月按時入賬的租金收入外，財政年末會收到一大筆退稅和政府10000元左右的補貼。如果你購買一套32萬元的投資物業，你會發現，按照現在的利率水平，從第一天起，這套物業幾乎就可以自己養活自己。不用你主動還款，10年之後，補貼和退稅就幫你還了一半多。因此，NRAS物業投資比一般房地產投資更輕鬆、安全。很多NRAS投資者至少買兩套，他們的理由是：依靠補貼和退稅十年後貸款只剩下一半，那麼這時賣掉1套房子把兩套房的貸款還清，還淨賺一套房子。
NRAS 問答
1． 問：購買NRAS物業能獲得政府什麼補貼？
答：2013/14財年政府的補貼是每年$10,350元，你可以用它作為稅收減免（Tax Offset）。如果你不交稅，仍可以從政府收到一筆退款。
2．問：NRAS許可的租客具有什麼條件？
答：NRAS旨在為澳洲中等收入群體提供能負擔得起的出租房。全澳有150萬人符合申請NRAS的條件。政府希望NRAS計劃能幫助社區工作者，如護士、教師、警察等在工作單位附近找到實惠的出租房。
3．問：我會遇到壞租客嗎？
答：租客將會如何對待您的物業，這是很難預料的事，不管是不是NRAS物業。但是NRAS由專業物業經理人打理，在挑選租客方面很有經驗。認為NRAS的租客都是低收入者，素質低，這是一種錯誤觀念。相反，我們認為NRAS租客想努力成為好租客，他們不想失去NRAS資格，被推上市場支付全額房租。
4．問：誰決定收取的租金金額？
答：每一套物業在第一個租客搬進去前都要進行獨立的租金評估，由註冊估算師決定房租的公平市場價格。NRAS的房租折扣正是在這個基礎上計算得出。
5．問：我能夠提高租金嗎？
答：租金可以根據物價消費指數每年調整，在第一，第四和第七年末，業主有權進行獨立租金評估，保證租金與市場價格掛鉤。
6．問：10年期結束後怎麼辦？
答：你與政府的協議結束，你可以按照市場價格收取租金。
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（責任編輯：陳明）
