北京樓價壓不住的背後原因

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【大紀元2013年06月02日訊】(大紀元記者方涵綜合報導)引領中國各地房價漲勢的北京樓市,似乎無視中南海出臺的各種調控措施和北京市政府的強力行政干預。如果探求一下北京房價上漲如此「頑強」的背後原因,也許就能看到中國經濟的部份真相。

北京房價連漲 國五條效果有限

2003年,位於北京朝陽區朝陽北路的珠江羅馬嘉園一期開盤,均價5000元/平方米。近十年後的今天,其二手房價已經漲到均價30000元/平方米。

2013年3月底,中南海推出《國五條》意圖嚴控房價。隨後,北京市推出了號稱最嚴厲的《國五條》實施細則,除限制單身人士購買第二套住房外,還要實施房屋轉讓個人所得稅按「轉讓所得的20%計征」。

據中共官方統計局發佈的數據,北京房價已出現11個月連續上漲,於2012年同期相比,北京房價已經上漲了13.4%,僅低於廣州的13.7%名列全國第二。

大紀元記者以買家的身份與北京鑫尊房地產中介一名經紀人榮女士溝通時,對方介紹,目前對於非唯一住房的購買,為了避稅可以採用陰陽合同、假離婚、減扣各種費用等辦法躲避20%的增值稅。

《第一財經日報》在報導中舉例稱,以21世紀不動產最近成交的一套已滿五年但不屬家庭唯一住房的二手房為例,按照區域最低指導價,該房源的網簽價格為100萬元,原購買價格79萬元,扣除銀行利息5.9萬元、裝修費7.9萬元、本次購房營業稅5.6萬元、上次購房契稅1.2萬元,最終的差額為4000元,需要繳納的20%個稅僅為800元。而按照以前全款1%的執行標準,此房需繳納的個稅為1萬元。

按照上述數據計算,購房者相比《國五條》細則出台前繳稅還省了9千多元。《第一財經日報》報導稱:「北京20%個稅名存實亡。」

中共發展和改革委員會投資研究所研究員張漢亞認為,地方政府對於「國五條」落實並不積極,其原因在於地方政府對於當地房地產外需及房地產相關稅收等依賴性較大。

政府賣地大賺 同開發商玩數字遊戲

據中原地產統計,截至2013年5月底,北京土地出讓金收入達617.89億元,接近2012年全年的土地出讓收入。據中共統計局數據顯示,2013年1月-4月,全國房地產開發企業土地購置面積8825萬平方米,同比下降8.6%;土地成交價款2020億元,同比增長10.6%。這意味著地方政府賣給開發商的土地平均價格上漲了21%!

2013年5月29日,國際貨幣基金組織第一副總裁大衛‧利普頓在北京稱,中國政府債務已經佔到2012年中國國民生產總值(52萬億)的50%,即26萬億人民幣。大衛‧利普頓表示,中國各地政府償還地方債務的主要資金來源就是靠賣地。

由於壓房價已經成了同當地官員官帽掛鉤的政治任務,地方官員開始用行政手段硬壓房價。5月27日,北京市「因故暫停」地塊處北京三環內一塊居住用地的掛牌出讓活動。一位不願具名的開發商人士對《財新》雜誌記者稱,該地塊由於地理位置稀缺,成交樓面地價有望超過3.5萬元/平方米,未來項目入市時的價格可能達到7萬元/平方米。這無疑將助推所處區域的房價上漲預期。

地產界人士表示,地方政府「限房價、不控地價」的做法體現了政府在房地產調控中思路紊亂。北京土地市場一直供應有限,加之政府不願在地價上讓利,地價飛漲,繼而推動房價上漲,「政府不去尋求解決惡性循環之源,卻捨本逐末地強化抑制土地供應」。

「只要供不應求的局面不改觀,所有手段都是數字遊戲。」一家大型開發商負責人表示,他預期北京控制預售證、控制網簽等手段可能會持續一年,但越到後面,供需矛盾會越加劇,房價上漲壓力越大。

為「配合」政府壓房價的需求,有開發商採取「拆合同」的方式,將精裝房拆為毛坯房和精裝修兩個合同,以較低的毛坯房價格通過預售審批,精裝修部份另簽合同。如此,既可突破限價令管制,還能找到漲價新途徑。5月以來,北京市場精裝項目數量明顯增多。政府與開發商在博弈之際,心照不宣地「配合」,共同完成限房價的「數字遊戲」,最終購房者仍難逃脫漲價的命運。

政府印錢促房價持續上漲

促使中國房價高漲的因素,除了政府賣地價格一路飆升外,中共大量印發人民幣也是一個重要原因。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓直言:「截至今年3月底國廣義貨幣(M2)餘額達103.61萬億,十年翻六倍,貨幣超發量世界第一,佔到超過全球貨幣供應總量的四分之一。毫不誇張地說,中國已成為全球貨幣存量第一大國。」

謝逸楓表示,「2008年以來,為應對全球金融危機,中國用信貸急劇擴張的方式維繫繁榮。但同時也埋下了貨幣快速貶值的隱患。當危機意識成為群體性反應的時候,貨幣的真實購買力就會突然呈現出來,猶如一張美麗的畫皮在剎那間脫落而露出猙獰的面容,令人猝不及防。2005年到2007年10月中國股市大漲,然後又從6100點跌到1600點。當股市無法吸納(超發的貨幣)時,樓市自然成為另一個吸納大量貨幣的「海綿」。房價快速上漲,調控也緊隨而至。但國家一邊調控,一邊卻加大貨幣投放,難以真正抑制房價。」

從2003年到2013年,北京平均房價上漲6倍左右,同中國廣義貨幣(M2)餘額十年翻六倍驚人巧合的一致。

謝逸楓直言:「中國貨幣超量表面是發展中國經濟,實質是搶劫老百姓財富。」

公務員福利房助推房價

5月9日,廣西交通廳公務員人均擁有三套低價福利房的消息被曝光。2004年交通廳公務員用43萬購買的一套220平方米的雙拼別墅,到2013年4月售價已達到350萬。

5月15日大陸媒體揭露深圳海關在海馨苑為其部門公務員營建福利房,由於位置良好,有業主當年20萬購入的單位,日前叫賣450萬。

國內財經人士吳知逢表示,根據國家公務員局的數字,截至2010年,全國共有689.4萬公務員,此外還有88.4萬參照公務員法管理的群團機關、事業單位工作人員,兩者加起來是777.8萬人。

吳知逢進一步計算,不止公務員能分福利房,其他非參公管理的事業單位工作人員、國企職工也能分到福利房。非參公管理的事業單位工作人員有3000萬左右,國企職工總數有數千萬, 當然,這兩個群體的人員不一定都能分到福利房,但就算取一個保守的比例,比如10%,數量也是驚人的。

有海外中文媒體認為,中共五千多萬幹部擁有的免費或像證性付費的福利房是造成房價的成本上漲的重要因素之一。主要原因是,據中國社會科學院的統計,房產商付給政府部門的利潤高達45%到60%。房產商向各級政府部門提供了大部份的幹部福利房後,其成本必然要分擔到一般商品房上。另外福利房的存在和房產不實名制,催生大批公務員及投機客屯房、抄房,不但使大量房屋空置,也炒高了房價。

國內著名財經評論人士時寒冰表示,「所有的房地產調控政策,都由相關部委與地方政府執行,而他們恰恰是房價快速上漲的最大受益者:於私,他們的福利房可以賣高價,外加房地產擴張中的種種暗箱交易;於公,地價拉高財政收入提高,提升GDP,獲得更多陞遷機會。房地產調控政策,屢屢被化解,與此有直接關係。」

(責任編輯:林銳)

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