設願景 鄰國能 香港特區不能

勤智:CCL持平 香港二手樓市短期冰封

文:勤智

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【大紀元2013年09月07日訊】反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)上周基本持平,最新報119.85,升0.05%。近日多個一手新盤出籠,二手市場成交冰封,有部份業主降價,但整體價格依然未受壓,難以大幅調整。要留意的是CCL可能因成交疏落波幅擴大,短期未能反映樓市方向。看來二手價仍會在高位徘徊一段時間。

上回談到鄰國房屋策略願景令不少港人羨慕,有人更問香港特區為甚麼不依樣畫葫蘆以紓緩社會怨氣。但只要仔細分析一下就能理解為甚麼鄰國能而特區政府不能。

現實差距太遠

願景是包含理想但又不至脫離現實的願望,且要有一定的群眾感染力及信任。由於多年來無道管理,樓價已達家庭年收入的14倍成為全球最難負擔城市,回復合理想水平已是遙不可及。若提出任何以合理負擔水平的願景必代表樓價大幅下調,經濟民生承受不起;若未能提出合理水平則肯定不能感染大眾成為大眾支持的願景。當然政府可提出較小的願景如3年公屋上樓等,但基於供應現實,政府必附帶合資格條件。現時特區政府已誠信破產,民眾必要求及爭論細節以避免魔鬼藏細節中,令願景失感染力。

中共因素左右

過去數年樓價大升跟國內買家不無關係。據非正式統計,國內買家佔成交20%,令供不應求的樓市價格極速飈升。雙辣招亦未能使國內買家絕跡,主要原因乃風險及質素溢價。哇哈哈太子女就一語道破與官打交道倍感頭痛且有意效法李嘉誠撤資,所謂的打交道絕對不是一兩頓飯而是實質利益交換,說清楚就是貪腐行為,關係搞不好就「被出事」、「被消失」,因此官富都大量把資產調離及變白,輸少當贏,而特區就是跳板。高檔豪宅質素差距亦吸引錢得來容易的人炫耀性消費。特區政府長期對此視而不見。試想想若樓價下跌對官富吸引力增加時,特區不但不能撤辣反而要加辣以防止官富湧入。試問以特區政府現時的民望及執行力做得到嗎?樓價若不大幅調整,設立願景時機不來。

政府毫無準備

任何願景管理皆有代價。若要把樓價管理於合理水平,則經濟不能依重房地產,庫房收入要多元化,不能單靠賣地收益而取得財政平衡,政府亦要對影響樓房策略的重要因素如人口策略、城市規劃、利率、匯率等有主導權。不幸地,政府在這些範疇毫無準備。多年來擴闊稅基只聞樓梯響;所謂的人口政策只是每天入口配額,與知識型經濟政策背馳,令願景管理代價更大。聯繫滙率已完成歷史任務,偏偏特區政府認為行之有效不願改變,以致利率、匯兌皆不在特區手裏。人民幣隨港元大幅升值,加大港宅吸引力。利率趨零,借貸成本超低,令資產價大升。說到底,實則政府就是最大地主,有根本利益衝突,把地皮價合理化等於搬石頭砸自己的腳,政府沒有準備面對現實。

總括來說,長期無道管理以致樓市脫離現實,加上中共因素左右,誠信破產的特區政府已無力提出有感染力的願景。未來數年處理樓房問題只能完全被動,大眾只能自求多福。◇

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