设愿景 邻国能 香港特区不能

勤智:CCL持平 香港二手楼市短期冰封

文:勤智

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【大纪元2013年09月07日讯】反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)上周基本持平,最新报119.85,升0.05%。近日多个一手新盘出笼,二手市场成交冰封,有部分业主降价,但整体价格依然未受压,难以大幅调整。要留意的是CCL可能因成交疏落波幅扩大,短期未能反映楼市方向。看来二手价仍会在高位徘徊一段时间。

上回谈到邻国房屋策略愿景令不少港人羡慕,有人更问香港特区为什么不依样画葫芦以纾缓社会怨气。但只要仔细分析一下就能理解为什么邻国能而特区政府不能。

现实差距太远

愿景是包含理想但又不至脱离现实的愿望,且要有一定的群众感染力及信任。由于多年来无道管理,楼价已达家庭年收入的14倍成为全球最难负担城市,回复合理想水平已是遥不可及。若提出任何以合理负担水平的愿景必代表楼价大幅下调,经济民生承受不起;若未能提出合理水平则肯定不能感染大众成为大众支持的愿景。当然政府可提出较小的愿景如3年公屋上楼等,但基于供应现实,政府必附带合资格条件。现时特区政府已诚信破产,民众必要求及争论细节以避免魔鬼藏细节中,令愿景失感染力。

中共因素左右

过去数年楼价大升跟国内买家不无关系。据非正式统计,国内买家占成交20%,令供不应求的楼市价格极速飚升。双辣招亦未能使国内买家绝迹,主要原因乃风险及质素溢价。哇哈哈太子女就一语道破与官打交道倍感头痛且有意效法李嘉诚撤资,所谓的打交道绝对不是一两顿饭而是实质利益交换,说清楚就是贪腐行为,关系搞不好就“被出事”、“被消失”,因此官富都大量把资产调离及变白,输少当赢,而特区就是跳板。高档豪宅质素差距亦吸引钱得来容易的人炫耀性消费。特区政府长期对此视而不见。试想想若楼价下跌对官富吸引力增加时,特区不但不能撤辣反而要加辣以防止官富涌入。试问以特区政府现时的民望及执行力做得到吗?楼价若不大幅调整,设立愿景时机不来。

政府毫无准备

任何愿景管理皆有代价。若要把楼价管理于合理水平,则经济不能依重房地产,库房收入要多元化,不能单靠卖地收益而取得财政平衡,政府亦要对影响楼房策略的重要因素如人口策略、城市规划、利率、汇率等有主导权。不幸地,政府在这些范畴毫无准备。多年来扩阔税基只闻楼梯响;所谓的人口政策只是每天入口配额,与知识型经济政策背驰,令愿景管理代价更大。联系汇率已完成历史任务,偏偏特区政府认为行之有效不愿改变,以致利率、汇兑皆不在特区手里。人民币随港元大幅升值,加大港宅吸引力。利率趋零,借贷成本超低,令资产价大升。说到底,实则政府就是最大地主,有根本利益冲突,把地皮价合理化等于搬石头砸自己的脚,政府没有准备面对现实。

总括来说,长期无道管理以致楼市脱离现实,加上中共因素左右,诚信破产的特区政府已无力提出有感染力的愿景。未来数年处理楼房问题只能完全被动,大众只能自求多福。◇

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