美元转强不利香港楼市

成交干涸港楼停滞 资金转战国际市场

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【大纪元2013年07月31日讯】(大纪元记者曾嘉连香港报导)根据过往经验,美元汇价与香港楼价关系密切,随着今年美元转强,令人忧虑市场似乎仍未作好足够准备和预警,香港楼市其实已临危险讯号地带。高纬环球数据显示,香港今年第二季住宅成交量按季下跌三成,按年更跌四成九,是十年来最差一季。政府楼市辣招加上租金升幅见顶,大量投资者已撤出香港住宅市场,转移到价格较吸引的国际房市,令楼价受压。

美元反弹势头愈益明显,昨天兑澳元急抽2%,而兑英镑亦渐呈稳定升象,属于利淡港楼的讯号。

高纬环球昨日发表2013上半年香港物业投资及住宅市场走势研究,指自今年2月政府实施新一轮楼市辣招后,整体市场投资在第二季度大幅下降,当中大手物业成交的跌势尤为明显。

过亿物业成交剧跌

高纬环球香港投资部执行总监方智杰表示,金额超过一亿元的大额投资物业买卖,上半年仅录得133宗成交,预计下半年还会进一步下跌至60多宗,全年共200宗左右,较去年全年400宗成交跌一半。

香港物业市况不济,交投冰封,其实包含着许多基本面因素的影响,主要原因可归纳如下:
• 政府的买家印花税及双倍印花税等辣招,令大陆豪客及投资者却步;
• 市场预期美国将会加息以及美元转强;
• 本地租金升幅见顶;
• 按揭逐渐收紧,影响融资;
• 海外房价相对吸引,回报潜力较高。

方智杰认为市场上资金仍然充裕,但目前业主持货能力强,不急于放盘,买家又希望价钱有调整,双方陷入拉锯,以致成交宗数减少;而投资者则物色更高回报的投资机会,包括把资金转移到海外,“多了人问我譬如其他国家,包括英国、日本东京、印尼这些地区,因为回报比较高,而且一些城市的租金升幅仍有空间,所以多了投资者去了海外,而不是留在香港投资。”

大量撤资住宅市场

高纬环球大中华区评值及专业顾问部董事张翘楚表示,目前私人住宅的公司买家仅占5%,证明大量投资者已撤出香港住宅市场,现时市场需求由用家主导。他认为,随着市场已消化一手楼新例,下半年发展商会推出更多新盘,令成交量显着回升,不过楼价仅会轻微调整,“美国联储局暗示退市后,令市场变得更加谨慎,并触发对加息的预期,从而影响楼价。因此我们预计住宅楼价将于未来12个月下跌5%至10%。”

美元港楼走势反向

外界普遍将今年香港楼市淡静归因于印花税辣招,但美元今年以来出现转强迹象,绝对是不可忽视的因素。回顾历史,美元汇价走势与香港楼价起落一直息息相关。97年金融风暴后美元升值,香港楼市跌势不断;到2002年,反映美元兑一篮子货币的美汇指数,由贴近120水平回落,美元踏入持久调整期,香港楼价则成反向走势稳步上升,步入十年黄金期。

到2008年金融海啸,美国推出量化宽松政策大印银纸,令美元处于弱势,香港楼价同时暴升,走势与本地经济和收入脱钩。数据显示,量宽对香港楼市的刺激高于股市,自2009年至今,香港房地产价格已飙升约113%,甚至引起国际货币基金组织关注,于去年底发表香港经济年度评估报告时警告,香港楼价飙升增加了楼市大幅调整的可能性,为内部经济造成严重风险。

但2013年以来,美元已呈转强迹象,随着美国联储局明朗化其退市立场,美元升值已成定局;今年国际黄金价格下跌,也显示美元走升,抑制黄金的避险投资需求。凡此种种迹象,都是香港楼价受压的危险讯号。◇

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