【大紀元2014年01月30日訊】（大紀元記者任義報導）進入2014年，大陸部份房地產開發商迎來一場融資寒冬，影子銀行風險爆發、銀行對房企貸款全面縮緊、私募基金萌生退意及海外發債成本高漲等因素，導致依靠大量資金來維持運營的房企出現資金鏈斷裂危險，地產大佬任志強、王健林也按捺不住頻敲警鐘。
影子銀行與商業銀行融資路不通
進入2014年，大陸房地產開發商迎來一場「寒冬」。經歷去年房地產信託兌付危機，業內人士表示在今年無法兌付的產品將增多；商業銀行也認為房地產行業是個風險高地，全面縮緊針對房企的貸款，2014年房地產行業的變局從融資方面已顯端倪。
事實上經過多年的瘋狂式發展，2012、2013年已經迎來房地產信託兌付的高峰。從2012年初至今，已有約15款房地產信託項目因流動性等問題暴露兌付風險，佔全部發生兌付危機的信託項目逾七成。
2014年是信託產品集中兌付的一年，共計有8547個信託產品將到期，總規模達到12733.06億元。很多業內人士分析認為，今年房地產信託無法如期兌付的產品將繼續增多。
據用益信託網數據顯示，2014年1月上半月，房地產集合信託共成立9款產品，總募資規模4.58億元，平均收益率9.44％。但2013年同期，房地產集合信託的發行數量約為46款，總募資規模153.64億元，平均收益率9.67％。房地產業正是影子銀行資金的主要流向之一，目前中共國務院已經下令進行干預，而這相等於勒緊中小房企的重要資金來源。
同時，銀行對於開發商的常規開發貸已全面收緊。銀行業人士表示，早就停止為中小房企提供開發貸，現在銀行為一些房地產開發商提供貸款不是為了賺錢，只是維護客戶關係。
銀行帶給開發商的壞消息不僅是這些。購房貸款從2013年年中至今持續收緊，購房者需要等待漫長的審批過程。同時，深圳、廣州、上海、武漢等多個城市將第二套房房貸的首付比例提高至七成。
私募萌生退意 海外發債成本高漲
此前項目集中於二、三線城市，曾以高額回報吸引投資者的房地產私募基金開始遭遇償付壓力，部份私募基金萌生退意。
建銀精瑞資本董事長李曉東表示，從過去5年積累的經驗來看，目前風險主要集中在欠發達地區的三、四線城市。房地產私募機構需要審慎研究或迴避的常住人口連年下滑、就業機會減少、缺乏經濟活力的城市，近幾年以新城區、開發區為背景的此類項目大多存在不同程度的風險。
據《中國證券報》30日報導，一家不願具名的總部位於上海的大型房地產私募基金表示，正在全範圍收縮戰線，基本不再考慮長三角之外的項目。另一家位於深圳的小型房地產私募機構表示，2014年可能退出房地產金融行業，互聯網金融可能更有發展前途。
日益成為開發商籌資渠道的第三方理財機構也對代銷房地產基金產品採取謹慎態度。在房地產基金發展最快時，一些房地產項目股權投資產品的收益率高達30％。但隨著樓市的逐漸降溫，這樣的收益率難以再現。
在過去半個月內，十家房企披露了海外發債計劃。據中原地產統計數據，2013年大陸房企境外融資總額合計3256億元，比2012年增加超過100％。但隨著美國量化寬鬆政策的逐步退出，海外發債的成本也日益上升。
今年風險高 地產大佬敲警鐘
與開發商融資端全面收緊並行的是，二、三線城市的樓市風險日益引發關注。一年前，房地產行業內還一致看好。如今，房地產企業對新一年的市場態度已發生變化，這可能導致其2014年銷售目標低於2013年，地產大佬也開始警示房地產暗藏風險。
華遠地產董事長任志強21日直言，最擔心的就是，開發商仍然認為會和2013年一樣保持高速增長的趨勢，這是非常危險的。「我做了十幾年房地產報告，今年第一次提出『風險』兩個字」。
萬達集團董事長王健林的態度也不樂觀，他認為，除了十個左右的熱點城市，其它無需調控。即使是熱點城市，2014年房價漲速也一定會趨緩，因為流動性一收緊，房地產獲得的資金就得減少。
多家研究機構認為，房地產業2013年的高速增長不可持續。一方面，在2013年的市場需求的集中爆發不可持續；另一方面，不少三、四線城市樓市的泡沫不斷累積，難以對銷售額形成實質性貢獻，一些城市甚至存在泡沫破裂的風險。因此，2014年房地產行業整體增速將有所放緩。
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（責任編輯：劉曉真）
