【大紀元2014年01月29日訊】（大紀元記者任義報導）大陸土地市場新年開局凶猛，最近一週時間，一、二線城市誕3地王創記錄，其中上海地王單價或達8萬，樓市虛火再升難掩房地產頹勢，更多城市正經歷從睡城到鬼城，再到死城的演變中。
地王再出 政府與開發商對賭
1月28日，上海和廣州兩地的土地出讓記錄將2014年土地市場開年就推向高潮，廣州、上海兩地同一天賣地收入超過了159億元。其中，廣州賣地進賬58.3億元，保利地產先後以8億元、16.6億元分別創下了番禺、黃埔地塊區域樓面價單價新高記錄；而上海則拍出了總價101億元的住宅用地由方興地產拿到，被業內認定為上海住宅用地總價地王。
方興地產所拿地塊周圍中高端物業售價目前已經接近5萬元/平方米。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，從該地周邊的住宅項目看，方興的項目未來入市價格在8萬元-9萬元∕平方米的可能性很大。但該地塊總價和單價都較高，運營該項目需要充足的資金，而且未來上市價格定價也對項目取得預售許可證和銷售情況都有很大影響。
中原地產首席分析師張大偉表示，2014年1月23日至今，在6天時間內，廣州前海、杭州以及上海等地都拍出了地王。這一輪地王出現的力度超過歷史記錄，相比往年樓市最火爆期出現的地王，本輪地王的單價、總價都突破了市場的想像力。
1月23日，深圳前海地塊再受熱捧，以134億元、樓面地價28113元/平方米，再次刷新深圳單價、總價「雙料」地王記錄；同日，杭州單價地王也再度誕生，折合樓面價為2.94萬元/平方米。
事實上，據中原地產監測數據顯示，2014年開年之際，上海、廣州以及杭州等多個城市頻繁出現地王，房企在一、二線城市的土地市場競爭已經愈發呈現白熱化趨勢。
值得注意的是，大部份地王地塊的樓面價已經超過了區域內在售物業價格。分析人士表示，大陸樓市現下狀況是政府與房地產開發商對賭的結果。地方政府認為房企只有持續拿地才能維持生存，否則有資金鏈斷裂風險；開發商認為地方政府為償還債務主要依靠土地財政，同時房地產也是當地的支柱產業，政府也不願房地產行業出現問題。
還有一個因素就是熱錢套利的作用，熱錢進入大陸兌換成人民幣後，首先進入了金融系統，商業銀行就會增大貸款力度，進而助推樓價上漲。地方政府、銀行、熱錢及房地產商合作，共同抬高房價，最後將各自收益均轉嫁到購房者身上。
對此，有業內人士認為，以近期中國主要城市的地王為例，如果想達到房企預想的利潤空間，那麼未來入市定價最起碼要高於現在周邊在售物業平均價格一半左右。此外，大型房企普遍預判，2014年地產行業資金鏈偏緊，同時，融資成本正在節節攀昇，屆時入市地王或將面臨利潤被侵蝕，甚至消化緩慢等風險。
從睡城到鬼城 再到死城
地王入市的風險已經可以預見，虛火上升的個別城市難掩大陸樓市整體頹勢，大陸城市已經超過600個，各地出現從睡城到鬼城，甚至到死城的演變。
例如在東北地區，隨著房地產建設的不斷升溫，遼寧的瀋陽、大連、鞍山、營口、鐵嶺、錦州、丹東等市都建起一座座新城，這些新城少則幾十棟樓，多則上百棟樓，然而，到了晚上一看，全城漆黑一片。鐵嶺新城被媒體曝光，稱其為一座死城；營口市鱍魚圈被稱為鬼城。
睡城白天無人，到晚上極具人氣，但是這種繁華也是短暫，由於睡城與城區的遙遠距離，大部份上班族生活規律均是回家倒頭就睡。中國社科院城市規劃與環境研究院規劃室主任李紅玉表示，根據世界城市發展的經驗來看，上班耗時長是一種普遍存在的「城市病」。
而鬼城則相反，中國房地產商會會長聶梅生在中國寫字樓綜合體發展論壇第十屆年會坦言，如今大陸已經湧現越來越多空城，高大秘集的樓盤中，少有人煙，晚上偌大城區只有兩至三成燈光點亮，孤零零毫無人氣可言。
北京方迪經濟發展研究院研究總監陳智國表示，鬼城、睡城的形成，主要是由於對城市的盲目擴張，不考慮當地市場購房需求以及居民消費能力，導致供大於求。
而更可怕的是空無一人的死城，既沒有人購買也沒有居住。中共國家發改委國土開發與地區經濟研究所所長肖金成上個月表示，將人口向外疏散，規劃居住區，白天沒人、晚上人多，形成了睡城；新城遠離母城、只發展工業，白天人多、晚上人少，形成了鬼城；但目前大陸中部地區在城市建設過程中死城現象較突出。
所謂死城，指城市在規劃建設中，在周邊預留了空地，建設樓盤搞樓宇經濟。由於極少人購買在此居住，並且缺乏二、三產業建設，生活設施不配套，購房者即使買了房子也賣不出，形成了死城。
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（責任編輯：郭惠）
