【大紀元2014年10月27日訊】（大紀元記者逸銘報導）日出日落，花謝花開，又到了一年的秋季。雖說一年之計在於春，但各家房產代理機構總是在炎熱的夏季過後，才會回顧並展望過去與即將到來的一年。在過去的一年中，英國主流房市在全面恢復，而高端房市的增長則日趨緩慢。遙望前路，地平線上也確有一些陰影籠罩在英國房市上。那麼，英國房市在2014/15年度的表現如何呢？萊坊公司（Knight Frank）為我們帶來了專家們的最新看法：
·2015年中英國平均房價將上升3.5％。
·至2019年底的五年內英國房價將累計增長18.2％。
·倫敦市中心黃金地段的房價將在2015年保持不變，但至2019年底將累計增長22.1％。
·主流市場的租金和倫敦市中心豪宅租金在2015年將分別上升2.2％和3.5％。
·利率上升和經濟增長再次放緩是英國房市面臨的最大風險。
1.緩慢恢復的主流房市
根據萊坊最新發布的2014年第四季的英國房市報告（UK Forecast & Risk Monitor Q4 2014），全英房市的交易量在過去的一年中增長了近1/3，顯示市場正處在全面的恢復階段。而且更令人高興的是，倫敦和英格蘭東南不再一枝獨秀，價格增長的地區面積在不斷擴大。
供不應求是主因
由於英國新建住房的供應持續數年短缺，而且也看不到短期內會出現很大改善的跡象，因此不少地區的房價居高不下且持續上漲，而倫敦更是處於供求失衡的風口浪尖之上。
經濟環境促進增長
金融危機所帶來的低利率至今仍在，因此很多投資都轉向了房市並推漲了房價。低利率也意味著購房者的償還能力不會那樣捉襟見肘，再加上過去的一年半中，英國的經濟表現和失業率的下降速度都優於預期，因此房市的活動日漸熱絡，房價也在回升。
政策確保房市健康
不過近幾個月來，市場也出現了減速的跡象，例如按揭市場回顧（MMR）所引入的更嚴格的按揭審批規則：以及額外的政策工具，包括對按揭機構發放的高風險按揭數量的限制。雖然長期來看有益市場健康，但對短期價格走勢影響明顯。
全英房市面臨的風險
萊坊公司預計英國央行將在2015年第四季上調基準利率到1％，而後在2016年第四季至1.75％。利率上升一方面會直接加大住房貸款的償還壓力，也會讓其他種類的投資更有吸引力，投資者的分流和潛在買家的受限都會對房市的活力造成影響。
此外，雖然英國經濟跑贏了大多數發達市場，但是全球經濟可能再次進入疲軟時期的風險正在提高。歐元區通縮、中國的經濟疲軟和美國量化寬鬆的離場都在強化這一趨勢。
主流市場先抑後揚
因此，報告預測英格蘭和威爾士在2015年的房價增長將不會像今年這樣高，僅有3.5％。不過個別地區會有突出表現。到2019年的未來五年之內，預測累計名義增長率18.2％，去除通脹後實質增長為12％。
此外，在新房供不應求，房價居高不下的情況下，萊坊公司預計租賃市場的增長仍將繼續。
2. 穩定增長的高端房市
跟很多行業一樣，倫敦的高端房市與全英的主流市場有著完全不同的機制與表現。對倫敦市中心黃金地段來說，金融危機反而促成了其「資產避風港」的地位——金融危機後的五年，倫敦豪宅累計增長了61％。即便是大幅提升了印花稅的近兩年，其價格增長也沒有遠離長期的平均增長率7.9％。
「豪宅稅」與匯率的影響
隨著2015年五月大選的臨近，市中心黃金地段房市上的觀望態度日趨明顯。萊坊預計明年的高端房市增長將基本停滯。但是如果大選塵埃落定，投資者頭上的達摩克利斯之劍——「豪宅稅」——確定不會落下之後，被壓抑的需求也會逐漸釋放，2015年下半年可能會有復甦。
此外，英鎊匯率看起來正在增強，但是這將削弱房市對投資者的吸引力，並可能鼓勵業主們套利離場，而新的買家將會發現難以同時承受高漲的房價與匯率。
增長仍是長期主流
無論選舉結果如何，萊坊公司認為未來五年的增長不會像過去五年那樣出眾：2015年的零增長之後，因為需求將繼續超過供應，2016年的增長為4.5％，並逐步增長至2019年的6%，個別地區表現可能比較突出。
倫敦的Bayswater、Fitzrovia和Midtown、金融城及其周邊如Shoreditch等地可能會保持高於平均的增長。Hyde Park、Notting Hill和Islington的表現不錯，可能會延續2014年的不錯表現。而且攝政公園的近期增長應會延續。此外，Crossrail站點的周邊地段將繼續跑贏主流市場。
倫敦外圍高端房產
倫敦外圍的高端房產也將有不錯的累計增長，很多英國買家和歐洲買家都會轉向倫敦外圍，也就是說英國的經濟復甦將主要推動外倫敦房價。為此，萊坊公司預測外倫敦高端房產在2015年至2019年期間將累計增長17％。
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