文|張岳
在加州，專業的房產項目估價師有四個級別的認證，上期文章已做詳細描述。取得資格認證是對從業者的門檻級要求，如果要做的出色，還得花更多的心思精力，而對這一行業的興趣和愛好也是做好工作的重要因素。
Sherry王表示自己確實喜歡做房產評估，每次認認真真的做出一份上百頁的報告，裡面傾注了自己的心血與分析建議，她也希望擬投資人或業主都能有機會認真讀一讀，從而輔助到投資決策或項目的長期經營發展。「如果負責決策的人不看，我會覺得很可惜。」
專業認證評估師的由來
在上世紀80年代底，美國發生了嚴重的儲貸危機（savings and loan crisis），上千家銀行關閉或重組，Lincoln Savings銀行是這些銀行中的代表，因瘋狂借貸導致無力償還儲戶資金，使其惡名遠播。當時被稱為Keating Five的5位參議員亦被指責與該銀行間有不當行為，仕途受到影響。
Sherry王對20多年前的那段經歷仍有深刻印象，並表示由政府認證的專業房產評估師也是因為這一事件才產生的。她回憶說，當時銀行和估價師「狼狽為奸」，合夥作假，在對房產做評估時，主動將價值高估，從而銀行得以多貸出錢，並希望藉此多得利息。當時社會上對估價師的監督管理沒有現在嚴格，只需加入一個該行業的俱樂部（club），每年付約200元錢的會費，就可藉估價師的名義營業接單。
在Keating事件和儲貸危機發生後，美國聯邦政府介入，發現銀行與估價師聯合欺詐的漏洞，便強制規定，估價師只加入俱樂部是不具備執業資格的，必須參加政府舉辦的準則培訓與認證考核，通過之後才可以執業。此外，每一個州還有附加的規定，其中加州的規定可以說最為嚴格。
Sherry王表示，在加州通過了房產估價師的資格認證後，如果要遷往美國其它州，在新的地方申領執照則相對變得更容易。
儲貸危機回顧與借鑒
1980年代的儲貸危機與房屋貸款市場有直接關聯，因為具有歷史借鑒性，在此多著些筆墨介紹一下。
1979年2月和1980年9月分別發生伊朗伊斯蘭革命與兩伊戰爭，引發全球第二次石油危機，為對抗通貨膨脹，美聯儲大舉升息，3個月期复利率從1976年的4%漲至1980年的16%。在此之前，儲貸機構（S&L，主要為銀行）的主要業務是從儲蓄者那裡借錢和發放固定利率的長期房貸，並從中賺取利差。當利率急速上升時，銀行的儲蓄成本增高，而房貸利息收入幾乎未變，造成儲貸機構鉅額虧損。
美國政府為此實施了一連串政策鬆綁，包括容許其業務擴張至商業不動產貸款及信用卡業務。該行為可以用分散化機會可帶來利潤來證明其合理性，但由此形成的貸款政策卻在現實中增加了風險。儲貸機構為追逐利潤，對投機性的房地產進行投資，大舉放款給商業不動產開發商，以及過度投資股票、高收益債券等高風險商品。
當時因油價上漲，美國產油區湧入大量移民，當地房市景氣熱絡。但隨後油價下跌，農業州也出現農產品價格下跌，經濟景氣與房市都逐漸下滑，造成儲貸機構貸款擔保品（房產）價值不足、投資失利的情形，並進一步擴散至全國。（未完待續）◇
責任編輯：吳明
