香港樓價放緩未見大跌勢

中國政經波動下資金流入 梁粉陳茂波突提「八萬五」唱淡

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【大紀元2015年09月17日訊】(大紀元記者浦慧恩、梁珍香港報導)自上月人民幣貶值引發全球金融動盪以來,關於香港樓市見頂的言論不絕於耳。香港金管局總裁陳德霖昨日預計,樓市未來數月走向不明朗,金管局會密切留意市況發展,有需要時推出適當措施。分析普遍認為樓市接近頂或已經見頂,但目前中國政治經濟環境動盪,資金找尋出路下仍將進入香港樓市,樓價難見大跌。

金管局總裁陳德霖昨日出席財資市場高峰會時,主動談到樓市問題。他表示,見到近來可能大陸及香港股市波動,對樓市氣氛有些影響,8月整體成交量比7月跌了三成,加上美國可能加息,所以樓市走向不太明朗,需要時會推出適當措施,以穩定銀行及金融體系。

早前發展局局長陳茂波則預警樓市或會出現轉向,又表示香港住宅供應逐步增加,預計未來3-4年的潛在一手樓供應量將高達8.3萬個單位,而當中近70%屬中小型單位。

住宅樓價租金續創新高

人民幣貶值、大陸經濟放緩等,拖累本港零售及旅遊業增長,但樓價升不停。差餉物業估價署月初指,7月私人住宅樓價及租金持續創新高,樓價指數按月再升0.8%至303.6,累計今年首七個月,樓價升約9%。租金升勢亦持續按月升近0.5%,今年累升近半成。

在市況波動下,仍無阻發展商賣樓步伐,單是過去一個月,有最少9個新盤推出,涉及逾1,200個單位。不過部份一手新盤出現撻訂,二手成交則陷入冰封,大藍籌黃埔花園早前近半個月零成交,被代理形容為20年來首次,後來要減價100多萬才錄得首宗成交。

香港置業資料研究部指出,本月至今一手私樓註冊暫錄約546宗,比上月同期的約203宗急升近三倍,為表現最佳的類別;而金額方面,本月至今一手註冊金額暫錄約70.2億元,按月大升逾二倍。香港置業高級執行董事伍創業表示,部份新盤銷情理想,不過預料本月餘下時間升幅將逐步收窄,估計9月份一手註冊量將錄約千宗水平。

環海‧東岸收千五票超購五倍

雖然政府多個官員預警樓價或會下跌,不過發展商顯然看好後市。新地昨日宣佈加推東涌東環第1期30伙價單,較年初加價最多約9%。新地副董事總經理雷霆重申集團推盤步伐不變。

至於早前錄得11宗撻訂個案的九建(00034)紅磡環海‧東岸,今天進行第二輪銷售,昨日總票數超過1,500張,較推售的242伙超額認購逾五倍,反映一手市場仍相當火熱。

二手乾升漲幅廿年最勁

一手細盤熱賣,二手急凍。今年首8個月二手住宅註冊量約32,222宗,唯同期二手樓價升幅推高達8.9%,美聯首席分析師劉嘉輝表示,樓價乾升的情況,是近20年最嚴峻。

根據美聯物業的分析數據顯示,市區新盤供應一向較少,隨著樓價向上,中細價單位更加買少見少。發展商主要推售500萬以下細單位,劉嘉輝預計今年相關註冊宗數將會突破4,200宗,創5年新高。

另外,對於近期不斷有新盤連環撻訂的情況,劉嘉輝分析說,樓盤樓花期長,投資者策略轉為保守,擔心樓價下跌,撻訂個案的確比較敏感。不過,他表示要留意撻訂比例,今個月一手成交近1,000宗,撻訂只有10多宗,比例並非太高,不過要密切留意,若果加息撻訂個案有機會升高。

美國加息衝擊不大

他說,市場早已預期美國會開始加息,若加息幅度在25至50點子,對樓價衝擊不大,預計樓價未必會有太大調整。除非本港的負利率情況有所改變,否則業主未有財政壓力去沽貨。不過,若令到業主認為手揸現金比手揸物業有利的話,有機會引發業主沽售。另外零售市道持續低迷亦有可能令失業率上升,以及樓市供應量增加,樓價就會受壓。

他亦指,大陸經濟會影響大陸買家來港,他認為是因為人民幣的貶值等因素,主要還是看大陸經濟。

政經動盪資金流入港樓市

對於樓市是否見頂,利嘉閣總裁廖偉強認為,成交跌因為市場觀望美國是否加息,但看不到樓價大跌的機會,「沒有炒家推波助瀾,投資者按兵不動,就不會賣貨。用家方面,如果買了,亦不會輕易賣。因為銀行借貸成數較低,賣了擔心買不回來,所以都不會減價賣的,故樓價不會大跌。」他預料市況波動之下,樓價第四季度或輕微下調2-3%。

目前中國股市動盪、人民幣貶值等因素影響全球,加上政局動盪,大陸資金加速外逃,不少都流入海外樓市。該行預計,香港的超級豪宅地段,對於大陸買家來說仍具不俗吸引力,相信未來將有更多大陸客入境買物業,對香港超級豪宅價格將一定支援。

廖偉強也表示,以該行不完全統計而言,即使港府推出買家印花稅(BSD)對大陸買家徵收重稅,豪宅買家中有超過一成多屬大陸富豪。加上從2003年到現在,樓價有上無落,很多業主累積了大量財富;還有六成業主已供完樓,不存在資金壓力,換言之,中國和香港還是有錢人多,樓價仍有剛性需求。

中原地產創始人施永青昨日在專欄中表示,「樓市有危機但未必即時爆破」。他預期,大陸市場今後依然會資金充裕,其中一部份會流入香港。這些資金都需要找出路。錢放在銀行收息一點都不吸引,投入實體又風險高,買股票又屢戰皆北;因此,一定會有相當一部份的資金進入樓市,故認為樓價就易升難跌。再者,在政府的辣招下,業主都認為賣樓會吃虧,所以都不願意放盤,令市場上的供應不足,樓價不容易在這種環境下見頂回落。
拆局:外界憂梁振英打壓樓市

香港樓市一向被認為是支柱產業之一,走勢備受關注。被視為超級「梁粉」的發展局局長陳茂波,周日忽然在網誌「出口術」,預警樓市出現根本變化,未來3至4年將有8.5萬伙私樓供應,又列舉多項不利因素,暗示樓價下行壓力甚大,引起社會討論。

《信報》創辦人林行止昨日在其專欄指,由於當局已不當物業發展商為經濟的中流砥柱,不再屈服於發展商的壓力,因此說在利率近零環境下樓價已近頂甚至見頂,應是接近現實的推斷。但樓價「下行」的影響深廣複雜,物業市場一旦不振,其負面打擊多大,「你懂的!」

責任編輯:鄭樺

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