華人海外置業 紐奧克蘭回報率全球第二

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【大紀元2017年01月24日訊】(大紀元記者韓香茗報導)1月16日,胡潤研究院與萬國置地首次聯合發布了《2017中國高淨值客戶海外置業展望》報告。該報告回顧了2016年全球宏觀經濟形勢對華人投資的影響、中國高淨值人群海外投資特徵及全球主要國家房市狀況,同時對2017年房市走勢進行了展望。

調查發現,2016年全球房價年增幅最高的10個城市均在中國大陸,其中合肥、廈門和南京年增幅高達40%以上。不過,全球投資回報率最高的城市為溫哥華、奧克蘭、惠靈頓和悉尼,這4個城市的回報率均在30%以上。而租金回報率最高的城市為奧蘭多、休斯頓和劍橋,其租金收益率均為兩位數(超過10%)。

 

來源:《2017中国高净值客户海外置业展望》报告
來源:《2017中国高净值客户海外置业展望》报告

 

中國高淨值人群海外置業高峰年 – 2016

該報告分析說,過去一年裡,國內外經濟形勢對中國人海外投資造成重大影響。人民幣加速貶值造成中國經濟增速放緩,英脫歐公投給資本市場帶來極大不穩定性,而美國總統大選、美國房產及美元升值等等,使人們看到使用不同貨幣購買房產是一個分散風險的投資方式。因此,在一系列大環境背景下,2016 年成為中國高淨值人群海外置業的高峰年。

未來10 中國房產商將占全球半壁江山

該報告分析說,在中國買房產,一線城市的租金收益率大概是房價的2%左右,也就是說50年後才能回本。雖然中國的房價回報率很高,但租金收益率卻很低。美國和英國的租金收益率相對比較合理,房地產市場相對比較成熟。該報告預計,未來10年內,中國房產商將在全球房市占據半壁江山。

中国海外房产投资总额逐年攀升,截至2016年8月的过去8个月投资总额为 235 亿美元,已接近2015全年水平。(《2017中国高净值客户海外置业展望》报告)
(數據來源:新西蘭房地產協會)

胡潤研究院調研發現,存款和不動產(房產)投資是中國高淨值人群最主要的投資理財方式。其中88% 的人表示對全球金融環境十分關心,超過半數的人表示願意進一步增加海外投資額度。

該報告預計,海外房地產市場的資本流入狂潮才剛剛開始。短期內,美國、加拿大、英國等發達國家仍將是中國海外房地產投資的熱門目的地。長期來看,隨著中國投資者國際化投資視野的不斷開闊,全球資產配置意識的逐步提升,投資者會把目光放在更多的新興市場中,且投資模式也會變得更加多元化。總之,未來幾年,中國投資者進行全球房地產投資的群體數量將會日益壯大。

中國高淨值人群特徵及海外置業總體概況

根據 2016 胡潤百富《千萬富豪財富報告》,截至2016年5月,中國大陸總資產超過千萬的高淨值人群數量約為134萬人,相比2015年增加13萬人,增長率為10.7%。總資產超過億萬的超高淨值人群數量約為8.9萬人,比2015年增加1.1萬人,增長率高達 14.1%。他們當中的「炒房者」人數較 2015 年均有明顯增長。

(胡潤研究院)
(胡潤研究院)

接近半數的中國高淨值人群將海外房地產投資作為最主要標的,他們平均擁有 2.3 套海外房產,且擁有 4 套及以上者占15.6%。從房產類別來看,公寓和別墅居多,而商業地產因投資門檻、政策風險、投資回報波動大及投資者對當地經濟環境不熟悉等原因,所占比例較低。可見,住宅型地產以其穩定的投資回報率,更受高淨值人群的青睞。

(胡潤研究院)
(胡潤研究院)

中國高淨值人群海外置業驅動因素及需求分析

分散風險 – 根據胡潤研究院的調查,「分散風險」 是中國高淨值人群購置海外房產的最主要原因。2016 年第三季度中國GDP增速為 6.7%,國內經濟陷入增長緩慢期;加之近期人民幣匯率低迷不振,越來越多高淨值人群開始放眼於全球,並寄希望於通過海外資產配置來實現自身的資產保值。

子女教育 – 近年來,國人送子女出國留學的比例逐年增長,並越來越呈現低齡化趨勢,因此子女海外教育也成為高淨值人群進行海外置業的一個重要驅動因素。調查發現,家長因擔心子女年齡小、獨立性差等問題,愈發重視「學區房」投資。高淨值人群在海外置業的區域選擇上,「學區房」以 52% 高居首位。可見,為子女出國留學而購置海外房產,正在成為中國高淨值人群進行海外置業的新潮流。

澳大利亞高溫漸退

2016 年上半年,中國對澳大利亞的投資增長了188%,僅次於美國。2015年中國對澳大利亞直接投資(不含金融性投資)466億澳元,其中地產行業高達240億澳元以上。澳洲房產以其自身優勢成為眾多中國首次置業者和投資者的選擇。

另外,2016年8月澳洲儲備銀行開始施行降息政策,加上政府近年來的「經濟高槓桿」政策,而且澳元匯率近一年來強勢增長,致使墨爾本、悉尼等投資熱門城市房價一路看漲。不過,該報告認為,澳大利亞房地產市場已逼近「峰值」,具有一定的潛在價格風險。

從宏觀數據上看,澳洲統計局最新數據顯示,2016年第三季度的經濟投資比之前預期下滑近兩倍,非資源方面支出也呈進一步下滑的趨勢,這也預示著2017年澳洲經濟水平將會走弱。

此外,從市場數據來看,過高的房價致使澳洲房地產呈「供過於求」的態勢,尤其是公寓類型的房產。近年來,澳洲各地新建了許多公寓,供應量大增,因此出現供過於求的現像。

雖然對比上一年,澳大利亞主要城市中超過半數的租金都呈略漲態勢,但從房屋租金收益率來講,2016年獨立房與公寓租金收益率分別為3.2%和4.1%,均創歷史最低紀錄。

新西蘭穩中有升

該報告說,2016年新西蘭經濟在多個方面都表現良好,全球低利率是導致紐幣升值的重要原因之一,同時也導致2016年新西蘭房價穩中有升。

根據 QV 數據,2016 年上半年新西蘭房價增長5.8%。另據新西蘭土地信息局最新數據,新西蘭第二季度轉售物業5.8萬套,比第一季度激增 1.2 萬套,特別是奧克蘭,共有約1.6萬套房產成交。新西蘭正在成為全球熱門的新興房地產投資市場。

(數據來源:新西蘭房地產協會)
(《2017中国高净值客户海外置业展望》报告)

報告指出,新西蘭第一大城市,也是集中新西蘭三分之一人口和最多資源的城市——奧克蘭,依舊是海外淨移民遷入的第一站,其海外淨移民數量占全國的50%。儘管目前奧克蘭每年興建住宅9600 套,但住宅供應仍未能滿足自然人口及移民增長所帶來的強大購房需求。因此,日益增多的人口及強勁的住房需求,將使2017年奧克蘭房價仍會穩中有升,再創新高。

註:總部位於北京的萬國置地房地產經紀有限公司,是一家為國內高淨值資產客戶提供海外置業服務的海外置業公司。總部位於上海的胡潤百富則是追蹤記錄中國企業家群體變化的權威機構。

責任編輯:易凡

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