【大紀元2017年09月21日訊】（大紀元記者肖婕澳洲悉尼編譯報導）一位著名經濟專家認為，澳洲最大的兩個城市——悉尼和墨爾本的房價被高估了25%~30%，但他預期房價只會下跌10%。
據澳洲廣播公司報導，為了得出這個結論，凱投宏觀（Capital Economics）公司的著名經濟專家戴爾斯（Paul Dales）研究了一些有關房屋價值的數據。他認為，悉尼的房價被高估了30%左右，墨爾本被高估了約25%。戴爾斯預計，澳洲其它大城市的房價應被高估了10%以內。
許多分析師是根據房價與收入的比率來確定房地產是否被高估。按照這種簡單的衡量方式，戴爾斯說，澳洲房價平均需要下跌38％才能恢復到合理的價值——這比全球金融危機期間，美國房價下跌30%還要糟糕。
戴爾斯認為，這種衡量方式並沒有考慮到長期較低的利率水平，因為在低利率的情況下，人們可以更輕鬆地貸款，投資者要求較低的租金回報。
當你把這些變化考慮在內，「正常的」房價收入比（HPE）的結果是4.6。目前全澳的HPE比率是5.8，這意味著房價需要平均下降20%，才能回到長期正常水平。
悉尼和墨爾本的情況要嚴重得多。這兩大城市的HPE比率分別約為7和6.5。這表明悉尼的房價需要下降近30%，墨爾本的房價需下降25%以上，才能回到歷史上的公允價值水平。
當澳洲儲備銀行升息後，房價將會下降，但這並不是戴爾斯所期待的。他在其報告中說：「我們的觀點是，未來兩年悉尼和墨爾本的房價將大致會停滯或適度下降，直到儲備銀行開始升息時，房價才會大幅下降，但這可能要到2019年底才會發生。此後，悉尼和墨爾本的房價可能會下降10%左右。」
為何房價被高估25%-30%，但只會下降10%，戴爾斯在報告中沒有作出詳細解釋，不過他承諾不久會提供更多的分析。
「這些城市的房價走向，實際上也會受到未來貸款標準的變化、國內外需求的變化，以及過去十年來貸款標準受損程度的影響。」他說，「這些都是我們在不久將要更詳細探討的問題。」
對悉尼和墨爾本以外的居民來說，好消息是，最糟糕的問題似乎僅局限在澳洲這兩個最大的城市。戴爾斯說，儘管每個城市的房價都被高估，但這並不像有些分析師所講的那麼嚴重，而且風險主要集中在悉尼和墨爾本。
他說霍巴特和布里斯本的房價可能需要下跌5%~10%，堪培拉和阿德萊德需下降約5%，方能回到更正常的水平。
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責任編輯：李熔石
