【大紀元2026年06月06日訊】（大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導）聯邦政府計劃將負扣稅限制在新建住宅範圍內，預計將推動更多投資者進入新房市場，但專家表示，其中存在一個可能讓許多人「踩坑」的關鍵因素。
據澳洲房地產網消息，房地產專業人士警告稱，當投資者未來準備出售房產時，潛在買家群體可能會明顯縮小，因為該房產屆時將不再被視為新房。
高級經濟師Anne Flaherty將這一概念比作一輛新車駛離車行，車一離開展廳就開始貶值，而投資型新房其實也有點類似。
近期公布的預算案將取消投資者購買二手房時享受負扣稅的資格，並將資本利得稅統一50%的折扣政策，改為新的通脹指數化模式。而新建住宅則不受上述兩項調整影響。
Flaherty說：「新房紅利只有一次，因此投資者會希望購買那些未來仍然能吸引自住買家的房產。」
這些政策調整旨在吸引更多投資者購買新房而非現有住房，以獲取稅務優惠。但買方代理和投資專業人士表示，這種變化可能導致許多人為新房支付過高價格。
澳洲房地產買方代理協會主席兼買方代理Melinda Jennison表示，投資者目前已經成為一些機會主義房產推銷者的重點營銷對象。
Jennison說：「這些房產推銷者已經開始大肆宣傳他們出售的是全新房產，其中隱藏了大量傭金，並聲稱這是最具稅務優勢的房地產投資方式。」
「不幸的是，這其實是一種較差的資產，無法帶來大多數投資者所期待的回報。」
「因為當你購買全新房產時，你支付的大部分價格實際上是房屋建築本身，而不是土地價值；真正會隨著時間升值的，其實是土地部分。」
她表示，投資者在考慮購買新建房屋或樓花時，應當充分考慮未來的轉售市場。
「一旦你買下這套全新房產，你未來能夠出售給的市場會迅速縮小，因為這套房產立刻就變成了二手房。」她說，「而你現在享有的那些稅務優惠，對下一位買家來說將不再適用。」
澳洲房產投資專業人士協會主席兼買方代理Cate Bakos表示，這最終意味著更低的出售價格。
Bakos說：「這套房產的內在價值，只在第一位買家持有期間存在。當你想出售它時，你賣的是一套二手房，而下一位買家將無法獲得相同的稅務優惠，因此你不能期待它還能賣出同樣的價格。」
「我會對任何考慮走這條路的人說，一定要清楚房產真正的價值，不要支付溢價。」
針對預算案中的這些措施，澳洲最大房地產中介公司Ray White首席經濟師Nerida Conisbee表示，最終受到最大衝擊的仍將是租客。
Conisbee說：「政策意圖很明確：減少投資者對現有住房的競爭，並將資金引導至新建住房市場。雖然這一做法在政治上看起來很漂亮，但住房市場的現實卻複雜得多。」
「部分投資需求確實會轉向新房市場，但這並不意味著建築活動會自動增加，尤其是在投資者擔憂未來轉售價值，或開發項目本身依然缺乏盈利空間的情況下。」
她表示，投資活動將更多流向城市外圍增長走廊、公寓集中區域以及大型總體規劃社區，但成熟的城市內環和中環郊區，租客可選擇的住房將進一步減少。
偏遠地區由於新開發項目本來就較少，租客可能尤其容易受到新投資者減少進入市場的影響。
她說：「將負扣稅限制於新建住宅，在那些能夠大規模交付新住房的市場中，可能效果會更好。」
「但在開發有限的偏遠地區市場，這項政策可能會在沒有現實替代供應來源的情況下，進一步減少租賃住房供應。」
「住房可負擔性不僅僅取決於住房總數量；它還關係到住房是否位於正確的位置、是否符合合適的價格區間以及是否屬於市場真正需要的住房類型。」
對於考慮購買新房的潛在投資者來說，還有一個值得注意的重要問題——究竟什麼才算「新房」？
根據預算文件，「新建住宅」必須是真正增加住房供應的住宅物業，也就是說，開發項目必須增加住房數量。僅僅在現有住宅上加建姻親房並不符合條件。
購買新公寓項目的投資者也被提醒，應仔細確認該項目是否真正增加了住房數量，否則在報稅時可能會遭遇問題。
責任編輯：簡玬
