我作為房產經紀差不多二十年了，買、賣房驗房的經歷了上千次了吧？ ！可是最近的這次驗房，讓我關注到了一些平常不太注意的事情, 寫出來與大家分享。
我的客人在南方名嘴，那個教大家怎樣省錢的 Clark Howard (https://clark.com/) 的網站上找到一個驗房師。
這是個家族驗房公司。來了父子兩個，老爹自己介紹有60多歲， 叫Steve Goolsby 有24年的驗房經驗，20多年的蓋房經驗，不單只是蓋民房還有蓋商業房的經驗。
兒子28歲，跟班也有好多年了，爬高，上低的活都是兒子幹。
老爹很健談，還追根地介紹，這個老爹的老爹也是Builder， 從二次世界大戰復員後，就操起來蓋房的營生， 老爹15歲就跟著老爹的老爹開始學習蓋房子， 據說在喬治亞蓋房放保溫棉（insulation ）是老爹的老爹開始的第一人！真的嗎？想求證來著，Google一下， 放進Goolsby的家族名字，結果跳出來各種各樣的生意！！！ 看來這個家族在建築業，不是那麼出名？還是我不會查？ 不想再費時間研究了。驗房公司名字:Top to Bottom Home Inspection 聽上去就好像很全面和細心地感覺，不過收費不便宜！
我們在這個兩層有2200至2300平方英尺， 外加大概1000平方英尺的完成地下室的房裡呆了四個多小時。
晚上接到的報告總結有65條的細細表述，有些是建議和基本知識介紹，一些是需要糾正的問題， 常見的毛病我就不提了，從這個整個驗房的過程中我挑幾個來反省一下：
（一）驗房上房頂上走著檢查，不是件值得鼓勵的事情 Steve說，因為如果是夏天，人在上面踩，溫度太高， 人體的重量踩在上面，會塤傷瓦表面（Shingle是瀝青加纖維底層粘做的），冬天，天太冷， 如果踩上去因為溫度低瓦比較脆，也會損傷破裂瀝青瓦。想想好象有道理。
（二）閣樓裡的散氣，通風Ventilation系統很重要， 如果閣樓的溫度太高，不但費電或者增加煤氣的開銷， 還會縮短房頂上的瓦的壽命很多年。這個我有經歷， Shingle上會有像小雞爪子撓的劃痕，是因為溫度太高， 瀝青融化的後果。我爬到房頂上看過。驗房師覺得這個房子的Ventilation 做的不好，所以建議:
（1）可以請專業的Roofer來給於改善， 我今天已經和一個我很熟的Roofer討論了一下， 他非常明白我在說什麼，他說不是很複雜，工錢不貴， 就是幾百美金的事。
（2） 安裝SOLAR POWERED ATTIC FANS這種太陽能的風扇，每個大概300至400美金左右。
看來如果重視到閣樓裡的散熱、通風，不需要花很多錢， 但是能夠很有效地延長房頂的壽命和能源的開銷節省。
（三）空調的出風口的傾向要調到要對著窗子，這樣冷（熱） 氣先吹到窗子的玻璃上再被反彈到房內，房間裡還有個回風口， 吸入房間裡的冷（熱）氣，形成一個迴圈。這個道理我是知道的。這個驗房師非常在乎這個，如果哪片不能被調整，他認為這是大事， 寫下來，他非常講究省能源。他還講到，有些人把某間房間的出冷（ 熱）氣的口關上，為了省，其實更費！ 因為吸風口吸進的氣溫度太高（夏天）或者太低（冬天） 反而會啟動空調，暖氣做更多的工，更費能源。有道理啊！ 我以前從來沒有這樣想過。
(四）避雷的地線（Ground）， 如果家裡的上水管道是用的銅的管道，管道上應該接上地線（ Ground），以免房子遭到雷擊的時候引起觸電， 傷人或者引起著火。 那天被驗的房子的地線不知道什麼原因被剪斷了。Steve說， 不能單純地接上去就好了，地線必須是一根不能間斷的金屬線， 不然不能100%起到避雷的作用。
（五）屋內和屋外濕度對比
這是我很少見到的驗房報告提到的指標。 這份報告是這樣記載著The outside relative humidity was 48% and the relative humidity inside the basement was 58%.
屋外的溫度大概是華氏90度，濕度48%，室內有空調，應該溫度在70多度吧，但是濕度58%！比外面高出10%（ 地下室的空調做到很不正規，出風口位置不對，還很小， 機器是和一樓共用一個空調和暖氣系統）。因為濕度大，地下室的牆上發現了發黴的點點，驗房師指給我們看，有一面牆的漆是刷在黴點的上面，用漆來覆蓋發黴， 是非常不安全的做法，黴菌沒有消除，人在那種環境下生活， 會生病的。
為了更改這種高濕度的環境：
（1）杜絕水源進入地下室： 我們發現在一間沒有完成的房間的水泥牆上，看到了裂縫， 有進入水的痕跡，還有用Laminate（假木板） 釘的內牆變形，天花板的吊頂也有變形，的確濕度比較大。 最好是把這些板子拆了，看看有沒有背後有沒有漏水的地方。
（2） 用高效率的製冷和保暖的空調和暖氣系統來流通地下室的空氣。
（3）安裝除濕機器（Dehumidifier）。
這個房子的其它問題都好解決， 地下室太潮的問題應該是個最大的問題！這兩天我的客人還在糾結……要，還是不要買這個房？
Ting Wang, Realtor
Landmark Commercial & Residential Properties
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責任編輯：郝莉
