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王亭房地产专栏

验房的那些事

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我作为房产经纪差不多二十年了,买、卖房验房的经历了上千次了吧? !可是最近的这次验房,让我关注到了一些平常不太注意的事情, 写出来与大家分享。

我的客人在南方名嘴,那个教大家怎样省钱的 Clark Howard (https://clark.com/) 的网站上找到一个验房师。

这是个家族验房公司。来了父子两个,老爹自己介绍有60多岁, 叫Steve Goolsby 有24年的验房经验,20多年的盖房经验,不单只是盖民房还有盖商业房的经验。
儿子28岁,跟班也有好多年了,爬高,上低的活都是儿子干。
老爹很健谈,还追根地介绍,这个老爹的老爹也是Builder, 从二次世界大战复员后,就操起来盖房的营生, 老爹15岁就跟着老爹的老爹开始学习盖房子, 据说在乔治亚盖房放保温棉(insulation )是老爹的老爹开始的第一人!真的吗?想求证来着,Google一下, 放进Goolsby的家族名字,结果跳出来各种各样的生意!!! 看来这个家族在建筑业,不是那么出名?还是我不会查? 不想再费时间研究了。验房公司名字:Top to Bottom Home Inspection 听上去就好像很全面和细心地感觉,不过收费不便宜!
我们在这个两层有2200至2300平方英尺, 外加大概1000平方英尺的完成地下室的房里呆了四个多小时。

晚上接到的报告总结有65条的细细表述,有些是建议和基本知识介绍,一些是需要纠正的问题, 常见的毛病我就不提了,从这个整个验房的过程中我挑几个来反省一下:
(一)验房上房顶上走着检查,不是件值得鼓励的事情 Steve说,因为如果是夏天,人在上面踩,温度太高, 人体的重量踩在上面,会埙伤瓦表面(Shingle是沥青加纤维底层粘做的),冬天,天太冷, 如果踩上去因为温度低瓦比较脆,也会损伤破裂沥青瓦。想想好象有道理。
(二)阁楼里的散气,通风Ventilation系统很重要, 如果阁楼的温度太高,不但费电或者增加煤气的开销, 还会缩短房顶上的瓦的寿命很多年。这个我有经历, Shingle上会有像小鸡爪子挠的划痕,是因为温度太高, 沥青融化的后果。我爬到房顶上看过。验房师觉得这个房子的Ventilation 做的不好,所以建议:
(1)可以请专业的Roofer来给于改善, 我今天已经和一个我很熟的Roofer讨论了一下, 他非常明白我在说什么,他说不是很复杂,工钱不贵, 就是几百美金的事。
(2) 安装SOLAR POWERED ATTIC FANS这种太阳能的风扇,每个大概300至400美金左右。

看来如果重视到阁楼里的散热、通风,不需要花很多钱, 但是能够很有效地延长房顶的寿命和能源的开销节省。
(三)空调的出风口的倾向要调到要对着窗子,这样冷(热) 气先吹到窗子的玻璃上再被反弹到房内,房间里还有个回风口, 吸入房间里的冷(热)气,形成一个回圈。这个道理我是知道的。这个验房师非常在乎这个,如果哪片不能被调整,他认为这是大事, 写下来,他非常讲究省能源。他还讲到,有些人把某间房间的出冷( 热)气的口关上,为了省,其实更费! 因为吸风口吸进的气温度太高(夏天)或者太低(冬天) 反而会启动空调,暖气做更多的工,更费能源。有道理啊! 我以前从来没有这样想过。
(四)避雷的地线(Ground), 如果家里的上水管道是用的铜的管道,管道上应该接上地线( Ground),以免房子遭到雷击的时候引起触电, 伤人或者引起着火。 那天被验的房子的地线不知道什么原因被剪断了。Steve说, 不能单纯地接上去就好了,地线必须是一根不能间断的金属线, 不然不能100%起到避雷的作用。
(五)屋内和屋外湿度对比
这是我很少见到的验房报告提到的指标。 这份报告是这样记载着The outside relative humidity was 48% and the relative humidity inside the basement was 58%.
屋外的温度大概是华氏90度,湿度48%,室内有空调,应该温度在70多度吧,但是湿度58%!比外面高出10%( 地下室的空调做到很不正规,出风口位置不对,还很小, 机器是和一楼共用一个空调和暖气系统)。因为湿度大,地下室的墙上发现了发霉的点点,验房师指给我们看,有一面墙的漆是刷在霉点的上面,用漆来覆盖发霉, 是非常不安全的做法,霉菌没有消除,人在那种环境下生活, 会生病的。
为了更改这种高湿度的环境:
(1)杜绝水源进入地下室: 我们发现在一间没有完成的房间的水泥墙上,看到了裂缝, 有进入水的痕迹,还有用Laminate(假木板) 钉的内墙变形,天花板的吊顶也有变形,的确湿度比较大。 最好是把这些板子拆了,看看有没有背后有没有漏水的地方。
(2) 用高效率的制冷和保暖的空调和暖气系统来流通地下室的空气。
(3)安装除湿机器(Dehumidifier)。
这个房子的其它问题都好解决, 地下室太潮的问题应该是个最大的问题!这两天我的客人还在纠结……要,还是不要买这个房?

Ting Wang, Realtor
Landmark Commercial & Residential Properties
3490 Shallowford Rd NE, Suite 310,
Atlanta, GA 30341
Tel: 678-557-7529
Fax: 404-591-2161

责任编辑:郝莉

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2018-07-22 5:16 AM
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