投資美國房地產的優勢

費城大學城是房產投資高回報地

訪費城房地產專家田冬蕾女士

【大紀元2019年12月05日訊】隨著中國留學生越來越多,那麼來美國後到底是租房還是買房好呢?針對目前中國、美國房地產現狀以及如何應對等問題,爵碩大學(Drexel University)金融碩士、費城大學城房產投資專家田冬蕾女士(Grace Tian)與大家分享:投資美國房地產的優勢、在費城大學城買投資房的優勢等等。

在費城大學城買投資房的優勢

費城大學城, 是指從西費城,到Schuylkill河邊。常春藤大學之一的賓大,和爵碩大學(Drexel University), 兩所大學沒有圍牆,學生都有四、五萬人,加上教職員工就更多了。賓大在費城擁有最多的員工,有2萬多,是很大的一個群體。之所以我把投資房都集中在西費城、大學城,有幾個原因:

第一是我自己非常熟悉這個區域,我從1999年來費城至今20多年,一直在這兒,我原來工作的電力公司PECO離Drexel大學走路十分鐘就到。20多年呆在這兒,很熟悉。

第二是我對大學城周圍房地產的價值非常看好。我自己也曾在這一片當過學生、租過房子,後來自己也在這兒投資買房、做房東。也幫很多客戶管理房子、出租房子。在這歷史過程中能看到這兒的房子的價值增加了非常多。現在真是很後悔,當學生時,那時的房子幾萬塊錢就能買下,現在都上百萬了!難以想像,增長速度都趕上深圳的房子增值的速度了!房子價值增加,這是主要一部分。

第三個非常重要的原因就是,出租的租客本身是一個非常好的群體。不管是學生、年輕職工,或者訪問學者,租客市場非常大,年輕的,還沒成家,這個群體的人都是受過教育的,所以我的租客當中很少有不交房租的,需要到法庭上趕走不交房租的租客少於百分之一、二。這兒絕大多數的房客不會有不交房租的問題,這對很多房東來講是一個很大的放鬆。

因為我的客戶和我自己投資房都在這個區域,信息也比較多一些,管理起來也比較方便一些。

我提供的服務不只是幫客戶買房,還負責後續的出租、管理、房子的維修。我有很可靠的信息資源,對我的客戶來講是一個比較放心的投資。

我可以清楚的告訴客戶:租金是多少?增加一個衛生間、改造一個廚房需要花多少錢?這些我都非常清楚。不會有那些不穩定的因素,或冒風險。我向我的客戶推薦這個區域的時候,我可以提供這種有保障的回報率、花銷和收入的分析。

美國房市穩中帶升、中國房市呈泡沫現象

美國的房地產市場相對來講是比較穩定的。我現在回頭看中國現在的房地產市場,我覺得不正常。它的租金的回收的比例和賣房的房價,有很大的泡沫因素在裡面。我舉個例子,我們家在深圳有個房子,如果賣的話,大概能賣4、5百萬人民幣,但出租的話,一個月也就租個5千人民幣。算一下,差不多要一百年才能用租金把房子買回來。可是,在費城的房子,我在大學城的投資房,賣的話50萬左右,每個月能收大概5千美金。差不多收十年的租金就可以把這個房子買回來,但在中國要一百年。

當然產權問題這裡就不談了。

就回報和投資來講的話,在中國的房子只能靠它增值,翻十倍。。。很多一線城市是這樣。但在美國看的是現金流。你買了房子後,房價可能在逐漸地增長。

美國也就一兩百年的歷史,美國的房市,過十年就會有一個下降、上升這麼一個階段,基本上就是每十年就是這麼一個周期。但是總體上是呈往上升的趨勢,比較平緩,沒有大起大落。

我覺得你做房地產時,不能只看房子增值,肯定會有,但不會像中國那樣,十年翻十倍,不太可能。

但是如果你買的房子每個月都能給你產生淨現金流,給你回報。那你的房子就值得留下,是一個好的投資。

投資美國房地產的優勢

在美國投資房看回報有幾個方面:一個是每個月有現金流,不管你是全款買的還是貸款買的,把每個月的費用扣除後,你還有錢收回來。這就是你的現金流。

另外你在收房租的同時,你可以付掉你的貸款。貸款裡包括利率、本金,慢慢的你的房子equity在增加。相當於這個房子你自己擁有的部分就會越來越多。

還有付的利率可以免稅。如果你不是買房子而是租房子,每個月你付出的房租,沒有利可圖。但你買房貸款,這個國家是鼓勵人買房子的,所有政策都是傾向於給買房子的人,給房主,不管是自己住還是投資房的房主。美國鼓勵買房子,提供很多優惠政策。對租房子的人沒有任何好處。所以如果你聰明的話,你就應該去做房東。當然有的人就是選擇那種生活方式:自由、隨時想走就走,他就不能最大化的得到所有的利益。

利率、本金、將來的升值(Appreciation)、現金流–這是作為房地產投資商需要看到的四個非常重要的利益,我們都應該把它抓住。

在大學城投資,這些所有的都是非常有利的。我自己有合適的機會,自己也買投資房。有些是Flip、裝修後賣出去,絕大多數是自己就留下來了,然後出租、收房租。我覺得很多美國華人,比如說雙職工,拿W2,拿工資,很多人都有很多存款。因為我們中國人都存款,不管在中國還是在美國。你存了款幹嘛?你不能把它放在銀行裡。那利息基本上可以忽略不記,所以一定要投資,一定要自己有一些房地產的投資,抓住四個重要的投資優惠。

金融碩士、投資房地產專家田冬蕾Grace Tian

手機:215-287-5678(精通國、粵、英語)

電郵: tianrealty@gmail.com

微信: gt2152875678

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