CCL連跌兩周後靠穩 各區指數個別發展

【樓市動向】趨勢明確 政府視而不見

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【大紀元2020年10月09日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報176.74,按週微升0.08%。分區指數個別發展,港島區及新界西分別下跌0.75%及0.79%,九龍及新界東則上升0.93%及0.07%。其餘領先指數互有升跌,大型單位回升0.74%,中小型單位分及大型屋苑則分別微跌0.03%及0.07%。中原經紀人指數(CSI) 最新報53.28,按週上升2.06個百分點。

二手樓價連續兩週靠穩,但分區表現各異。發展商仍在部署銷售策略,暫未有大型新盤開售,上週四天長假期只賣出近百伙貨尾,需求轉投二手市場。十大屋苑成交,週末維持雙位數。地產代理預期若疫情受控,第四季成交會出現報復式反彈。

土地及物業市場若要取得高回報高價錢,最奏效的方法就是「劏」,劏房及劏舖近年大行其道。山頂文輝道地皮去年流標收回,今季重推。政府將地皮一劏為二,既可吸引更多競爭,為庫房帶來更大收入,又可更有效控制供應。政府坐擁巨額盈餘,卻自稱財政情況嚴峻,賣地是取得收入的最佳方法,劏更是推高價格的不二法門,相信劏地陸續有來。

特區墮落成中共金融中心

另外,近日金融市場的熱話莫過於匯控股價表現。政權移交前後匯控佔恒生指數比重舉足輕重,可是今非昔比。匯控策略是不參與政治,不依附政權,但中共政權怎會讓大企業不為政治服務?匯控先是捲入華為孟晚舟事件,繼而因對共安法表態不積極而遭打壓。業務上亦四面楚歌,保護主義抬頭令跨國貿易縮減,依靠貿易增長的匯控盈利受壓,洗黑錢指控又揮之不去,利率掛零息差收窄。近日又傳中共將匯控列入不可靠實體清單,拖累股價創20年新低。

最奇怪的是中共瘋狂口誅筆伐,平保居然增持並成為匯控第一大股東,國內大型企業又怎敢貿然逆中共而行,事前肯定有知會並取得批准而行事。平保增持,中共喉舌忽然又唱好,指可改善匯控與中共關係云云。平保只是增持零點幾個百分點持股量,又沒有任何控制權或行政權又怎能改善關係?明眼人一看便知所謂何事。

任何對政權表忠不夠積極,表態似是而非,又或被認為損害中共利益者,下場將會如同控。

中共管治下企業必須為政權服務。政治全面滲入營商環境,特區正從國際金融中心的地位墮落至中共金融中心

住宅價格與經濟脫鈎

特區金融管理局發表貨幣與金融穩定情況半年度報告,提到疫情為全球經濟帶來前所未有的衝擊,經濟環境是大蕭條以來最為嚴峻,且復甦亦相當不明朗。債務累積,全球長期低息貨幣政策持續。特區經濟亦不可幸免而陷入衰退,失業率飆升速度前所未見,通脹率跌至負值。

但奇怪的是特區存款總額卻不斷增長,滙率長期處於強方兌換保證。住宅物業活動更有所上升,第二季度住宅成交量較第一季增長67%。隨着新型冠狀病毒爆發第三波,成交放緩,但7至8月期間平均每月仍有5千多宗。二手樓價自19年5月高位只下跌4.7%,但今年第二季已回升2.2%,大型單位價格增長速度較中小型為快。

樓價回升,但家庭收入因經濟下行受壓,置業負擔能力進一步趨緊。第二季的樓價與收入比率達18.8倍,比97年的峰值14.6倍還要高出4.2。收入槓桿比率升至86.6%,遠高於長期平均值。住宅租金回報率回落至1.8至2.4%的歷史低位。若以一般50平方米單位平均樓價,以20年期七成按揭計算,買樓成本是租賃支出的一倍,數字處20年高位。新造按揭利率下降至1.8%的低位,平均新造按揭比例58%。

一大堆硬數字到底代表甚麼?簡單來說就是樓價極度超越負擔能力,但未受經濟轉差影響,樓市與經濟嚴重脫節。置業者負擔重,買樓需支付巨額首期,但貸出按揭的金融機構因借貸比例低而非常穩健。特區錢多的是,銀行「水浸」,利率長期掛零,低息環境繼續懲罰儲蓄鼓勵借貸,儲蓄買樓只會更難。經濟不景對低中階層影響甚於富裕家庭。經濟不景將持續,除非樓價回落,否則各項指標只會進一步惡化。

政府對趨勢視而不見

一季的數字未必有代表性,那長期趨勢就有實質意義。只要看看報告的圖表,不難發現三大趨勢。其一,撇開輕微波幅,樓價自09年直線上升。置業負擔能力指標自03年亦直線上升,收入槓桿比亦然。收入增長與樓價升幅差天共地,即十年來增加供應及調控措施未有收效。

其二,100平方米以下的單位升幅較100平方米以上的大,累計差額更越來越闊,代表中小型單位缺口較豪宅嚴重得多,市場被嚴重扭曲,對中下階層影響較大。

其三,08年置業成本與租賃成本差不多,但比例不斷上升至200%的20年最高水平,租賃比置業平一半,數據與政府置業主導的政策目標背道而馳。

這些趨勢均代表一個系統性的問題。12年政府已明確指出樓價過高,負擔能力過重,但綜合政府過去8年所有土地房屋政策及調控措施,問題惡化了一倍,何時可達致供求平衡未知之數,但肯定是十年過去,政府不但未有正視趨勢,還不斷用語言偽術將政策描繪成行之有效。

再有,任何大政策均應有指標。必須指出平均值只是一個統計學上的數字,更不一定合理。例如負擔能力倍數長期處於高位,平均負擔能力並不代表數字可以接受。指標應源自願景,例如經濟增長目標,通脹目標,樓價負擔能力合理範圍等。設定指標才可衡量施政是否有效,目標未符預期便需推出應對措施。

特區政府在房屋政策上既沒清晰的願景,亦不願意承擔任何責任,當然無意設定任何明確目標。林鄭的置業主導政策就表明不設任何指標。長策的建屋目標是滾動十年,連連皆有十年,根本無法量計成效。政策沒有可量指標,其餘所有配合的對策亦自然沒有可量指標,所有相關部門自然放軟手腳,更不用問責。這些趨勢是證明特區政府不負責任,施政不代表廣大市民利益的有力證據。

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特區不缺乏分析數據,房屋署每月有統計報告,地產代理有樓價指數,金管局有經濟狀況報告,政府年年有統計報告,長策有進度報告。若這些報告只是向公眾交代的例行公事,而不是用作改善施政,防範問題惡化,已失去了其根本的意義。◇

責任編輯:陳玟綺

 

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