CCL反覆下跌 新界區升越1%

【樓市動向】科技應用未有與時並進

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【大紀元2020年09月25日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報176.76,按週下跌0.61%。分區指數個別發展,港島區再跌2.7%,九龍下跌0.94%,新界東及新界西再升1.15%及1.36%。其餘領先指數全線偏軟,大型單位跌、大型屋苑及中小型單位分別下跌0.99%、0.55%及0.54%。中原經紀人指數(CSI)最新報52.28,按週微升0.55個百分點。

整體二手樓價反覆下跌,CCL創18週低位,但新界區樓價繼續靠穩。經紀人情緒指數處於好淡分界線水平,短期樓價走勢方向未明。

疫情退卻,發展商正部署較大規模開盤,但暫時仍以擠牙膏方式出售。新地Wetland 3期推售133個單位,高於先前12期開價10%,即日幾近沽清。恒基位於西營盤的藝里坊平均呎價2.76萬,亦售出九成多,發展商加價加推。

二手睇樓亦開始活躍,預期成交向上,但價格暫難回升,因市場沒有利好消息。

港鐵推日出康城第13期招標發展,是區內最後一幅地。日出康城站於09年通車,土地平整,道路網早已鋪設,時隔11年居然還有地皮推出。日出康城區是先把邊沿地皮發展,然後才到貴重的臨海地、商場及地鐵附近,而不是先發展地鐵上蓋然後向鄰近區域輻射發展,明顯就是與政府合謀,拖延供應兼且做到越賣越貴的市場效果。康城區發展規劃供應2萬5千個單位,結果攤長十幾年。特區樓價為何極度超越負擔能力,原因明顯不過。

歌功頌德令人作嘔

另外,全民檢測曲終人散。從事情開始稱特區政府無能,林鄭多次感謝中共支援,不招標直接指定三家紅色背景測試機構,當中還有一家因竊取知識產權而被告上法庭,高官及建制議員高調接待派駐人員,刻意用「火眼」為名,氣泡實驗室印滿宣傳廣告,林鄭、陳茂波、張建忠等先後實地探訪卻對本地醫護人員不聞不問。場內中共血旗高掛,電視新聞不斷吹噓這些來港人員有多辛苦,手指因搬檢測瓶磨損,為了工作穿紙尿褲,為了來港推遲結婚,離開時還有團體揮舞血旗歡送。特區政府的種種獻媚行為令市民極度嘔心。

檢測參與率低,市民主要是擔心個人資料外洩,今次更有機會牽涉極重要的個人核酸(DNA)。17年選舉事務署閉門遺失兩部載有全港登記選民資料的電腦,至今還未破案,明顯就是「高手」所為。(全民檢測)政府只輕輕一句個人資料不會交予檢測機構,卻沒有解釋監控程序,如何令市民安心?

資訊科技應用落後

上期談到資訊不對等,得益的往往是權貴。資訊科技發展有利打破壟斷,雖然技術已經存在,但在房地產應用上仍未普及。傳統的住宅買賣流程,是業主有興趣放盤,先找幾個仲介(代理),簽訂代理合約,然後提供樓盤基本資訊,由仲介負責將資訊整合,利用他們的方式作市場推廣,並聯絡客戶。當有客戶有興趣時,仲介便聯絡業主睇樓,沒有客戶的時候就不時向業主查詢放盤資訊有否更新。仲介向買賣雙方提供市場資訊,促成交易,然後跟進交易的流程,最後收取佣金。

這種傳統交易模式引伸出幾個痛點。首先資訊流通效率低,買賣雙方未必有實時市場資訊,代理掌握大部份資訊,有能力影響買賣方決定。代理可能選擇他們認為適當的資訊,甚至揀選客戶披露。業主通常面對多個仲介,若資訊更新必須同時聯絡,仲介提供資訊不相同,買方可能收到不同訊息。更新資訊過程手動,有些舊有資訊未及更新。市場有時出現一些誤導性資訊或假的「釣魚盤」,目的旨在吸引買家注意,然後推銷其它盤源。仲介質素亦良莠不齊,雙邊代理制度有時亦難以分清代理到底是代表賣方還是買方的利益。交易前後當牽涉不少文件。

隨着資訊科技發展,近年住宅買賣生態亦有一些改善,例如網上樓盤搜尋器加強功能,讓買家訂立更多條件,又提供歷史成交數據或圖則,亦有提供虛擬影片網上睇樓。

業主直接放盤平台漸多,但業主擔心買家背景,買家又擔心資訊真實性,雙方亦關心往後流程出現問題,自讓暫時未成氣候。

亦有網站協助業主統一聯絡代理,有效統一發放資訊,但亦未成氣候。各種改善未足以憾動傳統流程及資訊不對等的情況。

應用技術已趨成熟

事實上隨着科技發展,很資訊已經存在,相關技術亦成熟,只是未盡其用未被整合,亦未聞特區政府在房地產科技應用上有甚麼策略。

一方面是將資訊與樓盤連接。尋找適合的盤源再不限於價錢、有多少個房間及位置。例如客觀環境資訊。外國有網站提供不同時段的平均背景噪音、公路汽車鐵路噪音等,一幅顏色深淺圖圖就清楚顯示目標樓盤受到噪音的影響。除了噪音外還有同類的空氣污染指標、交通流量、社區罪案率等。外國發展商對新發展項目提供每月進度報告及影像,準時完成項目變得更透明,可增加買家信心。

瀏覽器大數據可分析有多少買家對哪些區分哪些類型的樓盤有興趣,而提供「熱力地圖」,甚至按照買家搜尋習慣加上其它條件提供配對樓盤。

另一方面,科技發展的結果之一就是「去仲介化」,令買方與賣方直接聯繫,透過流程管理進行交易。

特區住宅樓宇買賣的流程算是非常清晰,有利於科技應用。而仲介不單是地產代理,還有律師及銀行。

過去數年區塊鏈技術就廣泛被應用。這裏不便談及區塊鏈具體運作,簡單概念就是區塊鏈可認證資訊,並將認證資訊發放至相關方。「智能合同」就利用區塊鏈技術,當系統收到符合條件的認證便自動執行下一步或令合同生效。例如瑞典正將土地註冊資料「區塊鏈化」,目的是將查核土地擁有權自動化。另一例子是支付,買家付款到帳,區塊鏈認證就可令買賣合同生效。區塊鏈技術可將交易規範化,大幅提高交易透明度及效率,省卻仲介費用,而且每項交易可以清楚跟蹤,區塊鏈更令這些記錄無法刪改,極難出現詐騙行為。服務及交易將不再限於朝九晚五,而是24小時運作。

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資訊科技可為廣大市民帶來更多資訊,享受更便利、更快捷、更個人化、更低價的服務。但科技亦是一把雙刃劍,科技應用時將取得巨量資料,必須配合確保資訊安全及不被濫用的制度,否則結局將像中共管治下的中國,科技發展迅速,卻為政治服務,用作監控、限制自由、壓迫選擇的工具。民眾以為享受科技,卻不知不覺間變成極權所控制的科技的奴隸。◇

責任編輯:陳玟綺

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