專家預測2022年美國房市走勢

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【大紀元2021年12月20日訊】(大紀元記者林南編譯報導)隨著美國年輕人組建家庭數量的不斷增加,房市不振凸顯了2021年美國各地的住房短缺問題——尤其是入門和中等價格範圍的房屋。由於供應鏈問題、勞動力短缺和監管措施進一步減緩了新房建設,房屋建造速度不足以滿足需求,房價在快速上漲。

雅虎新聞報導,展望明年,當需求持續旺盛時,購房者、賣家、租房者和投資者可以期待更多類似的情況,而季節性回歸和利率上升,對房地產交易可能只會帶來輕微影響。

以下是2022年的一些房地產市場趨勢預測:

——上市房屋庫存仍將緊張,房價上漲將給購房者的負擔能力帶來壓力。
——抵押貸款利率將上升,但工資增長可能有助於為買家提供平衡。
——租房市場將繼續增長,但與過去兩年相比可能會有所穩定。
——人們對新房建設有很多期待,但勞動力和供應問題何時緩解到足以完成房屋建設的程度,尚不清楚。

買房

近年來,抵押貸款利率一直處於或接近歷史低點,儘管有時會有一些波動。抵押貸款解決方案公司Service Link的違約服務部門總裁米里亞姆‧摩爾(Miriam Moore)說:「它們已經上升了一點,然後又回落到3%以下」。據房地美(Freddie Mac)稱,截至12月9日,30年期固定利率抵押貸款的平均抵押貸款利率為3.1%。

到2022年,預計利率會有所上升——但這並不意味著它們會飆升。美聯儲已表示有意在年內加息以對抗通脹。

雖然抵押貸款利率的提高可能會擠掉那些即將買得起房的購房者,但與以往抵押貸款利率相比,利率可能仍會保持在較低水平。

「重要的是要注意,同樣的因素導致抵押貸款利率上升……導致工資增加。」第一美國金融公司副首席經濟學家奧德塔‧庫什(OdetaKushi)說,該公司為房地產交易提供產權保險和風險解決方案服務。

其它經濟因素也可能會發揮作用,有助於緩解許多購房者的負擔能力問題。

然而,這並不是說負擔能力不會成為許多人的擔憂。房價將繼續上升,不過,增速恐低於2021年。

房地產信息公司Zillow預計,2021年底房價將比2020年底高出19.5%。Zillow還預測2022年價格將繼續快速增長,但比上一年放緩,為13.6%。

房地產經紀公司Century 21總裁兼首席執行官邁克‧米德勒(Mike Miedler)表示:「從上到下,這實際上是一次完整的衝刺。」「我確實認為,從整體住房的角度來看,在美國,我們正在進行一場相當長的馬拉松。」

不斷推高房價的一個因素是市場上缺乏房屋庫存——尤其是在首次購房者可以負擔得起的入門和中等價位。「我們在首次購房者市場上確實沒有足夠的供應。」米德勒說。許多賣家缺乏動力,住房建設進展緩慢,這意味著買家在市場上爭奪較少的房源。

雖然2022年市場會有更多的空間,但很難說它何時或是否會減輕買家的負擔。

售房

許多賣家沒有抓住機會出售房屋的一個原因,與低利率有關。這使得再融資在過去兩年內成為明智之舉。「許多現有房主都鎖定了最低利率——低於3%的利率。」庫什說。

這也是為什麼在2022年也不太可能有多大改善的原因。

雖然低庫存導致價格上漲,但活躍賣家的減少和房屋銷售的減少,給整個房地產行業帶來了壓力。「我們在全球十五萬多名房地產專業人士面臨的最大問題是,潛在買家找不到庫存。」米德勒在談到Century 21在過去幾年中的經歷時說。

缺乏庫存對許多選擇出售房屋的房主來說是一個福音,因為他們會受益於熱切的買家的競價和不斷上漲的房屋價格。不過,現在不是貪婪的時候。需要適當的定價和合理的預期,尤其是在房地產市場出現季節性回歸的情況下。

賣家在將其房屋投放市場之前也應該有一個計劃。通過出售您當前的房屋,您可能希望購買另一個,這也讓您置身於競爭激烈的買家氛圍中。「他們要問自己的問題是,『我從這裡去哪裡?』」米德勒說。

一個可能將更多現有房屋投放市場的因素是法拍房活動的回歸。摩爾說,她預計2022年法拍房數量和拍賣活動會激增,這主要是因為2020和2021年的聯邦政策,導致拍賣活動很少。

摩爾說,雖然法拍房會增加,但不會像2008年的房市危機那樣。她說:「當時的經濟並不像今天這樣強勁,房產也沒有股權。」最有可能受到影響的房主,是那些甚至在大流行開始之前就難以支付抵押貸款的人。

由於房屋庫存較低,摩爾預測法拍房銷售和拍賣活動將會引起個人買家的廣泛興趣。

房屋租賃

2021年,租賃市場受到疫情影響,許多人離開公寓並通過買房尋求更多空間。租賃需求已基本回到主要城市,並且在整個郊區地區也繼續存在。租賃信息公司Zumper報告稱,截至2021年,全國一居室公寓的租金中位數上漲了12.1%,兩居室租金上漲了13.2%。

與房價類似,租金的快速上漲表明租賃需求旺盛,但在2022年不太可能維持相同的租金上漲率。「我認為明年我們不會再看到12%至15%的租金增長,」Zumper的聯合創始人兼首席執行官喬治亞德斯(AnthemosGeorgiades)說。

同樣影響租賃住房市場的是,美國疾病控制和預防中心(CDC)為應對疫情而於2020年制定的暫停驅逐令的結束,今年8月最高法院裁定CDC延長的暫停令違憲。

迄今為止,暫停令的結束並未導致許多人擔心的大規模驅逐租客現象,但驅逐人數「逐月攀升」,喬治亞德斯說。但他指出,它們仍低於疫情前的驅逐率。

驅逐率很可能會在2022年恢復到大流行前的水平,尤其是在該國許多地區對出租房屋的需求持續上升的情況下。然而,喬治亞德斯說,州和地方政策可能會在未來如何解決驅逐問題方面發揮最大的作用。

新屋建設與開發

多年來,新住房建設的速度一直落後於新家庭增加的速度,受到大蕭條時期開始的地方分區問題和勞動力短缺的困擾。疫情大流行進一步加大了材料短缺、價格上漲和與供應鏈相關的延誤問題。

然而,根據全國房屋建築商協會(National Association of Home Builder)11月的建築商信心調查,儘管存在問題,但建築商感到更有信心。低住房庫存和強勁需求,似乎是新年信心的最大推動力。

預計供應問題最終會得到改善,一旦材料可用,建築商和開發商就準備好獲得批准的許可證。

「很難說這些瓶頸何時會開始緩解,但我會說,隨著這些瓶頸問題開始緩解,明年可能會有大量(新建築)房屋進入市場。」庫什說。

責任編輯:李穹#

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