疫情下房東房客的權益

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【大紀元2021年02月11日訊】(大紀元記者蔡溶美國紐約報導)疫情爆發,帶給人們更多挑戰。針對關心住房挑戰的人,美國亞裔律師協會(AABANY)10日晚舉行「房屋網絡研討會」,由紐約市房屋法庭的前任法官林凱倫主持。

一名房東問,他的租戶自2020年3月以來一直沒付房租,也沒說是不是受到疫情影響,只是房東不同意給他減租後,就停付房租。房東怕公寓變空房,沒有驅逐這名房客,原訂的租約於今年5月到期。他想起訴租客不交租,但律師說房屋法庭不開,房東們該如何是好呢?

紐約市房屋法庭律師Rina Gurung表示,目前法庭不接受欠租類型訴訟,但房屋法庭會繼續受理一些重要的案件,比如房東強行鎖門,維修投訴,其它嚴重違規案件等。因此,房東不能以欠租為理由進行驅趕訴訟,只有租客被控製造問題、嚴重侵犯其他人的案子,法官才會審理。這是紐約州房屋法庭的網址:http://nycourts.gov/courts/nyc/housing/。

紐約州州長庫默去年底簽署了《COVID-19緊急驅逐和禁止房屋拍賣法案》。該法律對所有紐約租客和房東實行60天的寬限驅逐和禁止房屋拍賣,直到2021年2月26日為止。禁止驅逐由於COVID-19疫情而遭受經濟困難並提交困難聲明表的紐約人,並禁止拍賣其房屋,直到2021年5月1日。

所有待處理的驅逐程序以及於1月27日或之前開始的驅逐程序都暫停60天,直到2月26日之前都不能有任何行動。此規定適用於所有紐約租客,無論其財務狀況如何。

如果租客因疫情遭受經濟困難,或家中有人屬於易感染的高危人群,可向法庭或房東提交該申訴表,以避免被驅逐。這是中文的表格網址(可以用中文填寫):https://www.nycourts.gov/eefpa/PDF/Eviction_Hardship_Declaration-Chinese_Trad.pdf。

紐約租戶可以在以下情況下宣稱財務困難: 在疫情下失去收入來源; 醫療費用增加;育兒費用增加;在疫情下找不到工作;或負擔不起搬家的費用。租客將《困難聲明表》提交給房東或法院後,房東將無法在5月1日之前對房客提出驅逐程序,已經進行的驅逐程序也將暫停,直到5月1日。

該法案還保護名下擁有10個或10個以下住宅單位的物業免遭法拍(Foreclosure)及稅收留置強制拍賣(Tax Lien Sales)。可以從這裡下載中文的「抵押人COVID-19疫情期間經濟困難申報表」(可以用中文填寫):https://www.nycourts.gov/eefpa/PDF/Foreclosure_Hardship_Declaration-Chinese_Trad.pdf。

其它可用的資源還包括「預防家庭無家可歸及遭驅離租屋補助」(FHEPS,詳見表格:https://www1.nyc.gov/assets/hra/downloads/pdf/FHEPS/HRA-146r-traditional-chinese.pdf),為經歷住房不穩定的紐約人提供各種無家可歸的預防服務和善後服務「Homebase」(https://www1.nyc.gov/site/hra/help/homebase.page)。您也可以每天從上午9點到下午5點撥打住房法院的緊急電話號碼。在留言中留下您的電話號碼,法庭律師會給您回電話,各區電話號碼詳見:https://portal.311.nyc.gov/article/?kanumber=KA-01075。

有聽眾問:拜登總統提議的聯邦救助計畫,有沒有可能免除疫情期間累積的租金拖欠?紐約市法律援助協會的Jonathan Hernandez說,據他所知沒有免除或取消欠租的法案,他猜測可能會有協助房東支付抵押貸款的刺激稅收法案,但聯邦層面應該不會有免除租金拖欠的立法。

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