疫情下房东房客的权益

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【大纪元2021年02月11日讯】(大纪元记者蔡溶美国纽约报导)疫情爆发,带给人们更多挑战。针对关心住房挑战的人,美国亚裔律师协会(AABANY)10日晚举行“房屋网络研讨会”,由纽约市房屋法庭的前任法官林凯伦主持。

一名房东问,他的租户自2020年3月以来一直没付房租,也没说是不是受到疫情影响,只是房东不同意给他减租后,就停付房租。房东怕公寓变空房,没有驱逐这名房客,原订的租约于今年5月到期。他想起诉租客不交租,但律师说房屋法庭不开,房东们该如何是好呢?

纽约市房屋法庭律师Rina Gurung表示,目前法庭不接受欠租类型诉讼,但房屋法庭会继续受理一些重要的案件,比如房东强行锁门,维修投诉,其它严重违规案件等。因此,房东不能以欠租为理由进行驱赶诉讼,只有租客被控制造问题、严重侵犯其他人的案子,法官才会审理。这是纽约州房屋法庭的网址:http://nycourts.gov/courts/nyc/housing/。

纽约州州长库默去年底签署了《COVID-19紧急驱逐和禁止房屋拍卖法案》。该法律对所有纽约租客和房东实行60天的宽限驱逐和禁止房屋拍卖,直到2021年2月26日为止。禁止驱逐由于COVID-19疫情而遭受经济困难并提交困难声明表的纽约人,并禁止拍卖其房屋,直到2021年5月1日。

所有待处理的驱逐程序以及于1月27日或之前开始的驱逐程序都暂停60天,直到2月26日之前都不能有任何行动。此规定适用于所有纽约租客,无论其财务状况如何。

如果租客因疫情遭受经济困难,或家中有人属于易感染的高危人群,可向法庭或房东提交该申诉表,以避免被驱逐。这是中文的表格网址(可以用中文填写):https://www.nycourts.gov/eefpa/PDF/Eviction_Hardship_Declaration-Chinese_Trad.pdf。

纽约租户可以在以下情况下宣称财务困难: 在疫情下失去收入来源; 医疗费用增加;育儿费用增加;在疫情下找不到工作;或负担不起搬家的费用。租客将《困难声明表》提交给房东或法院后,房东将无法在5月1日之前对房客提出驱逐程序,已经进行的驱逐程序也将暂停,直到5月1日。

该法案还保护名下拥有10个或10个以下住宅单位的物业免遭法拍(Foreclosure)及税收留置强制拍卖(Tax Lien Sales)。可以从这里下载中文的“抵押人COVID-19疫情期间经济困难申报表”(可以用中文填写):https://www.nycourts.gov/eefpa/PDF/Foreclosure_Hardship_Declaration-Chinese_Trad.pdf。

其它可用的资源还包括“预防家庭无家可归及遭驱离租屋补助”(FHEPS,详见表格:https://www1.nyc.gov/assets/hra/downloads/pdf/FHEPS/HRA-146r-traditional-chinese.pdf),为经历住房不稳定的纽约人提供各种无家可归的预防服务和善后服务“Homebase”(https://www1.nyc.gov/site/hra/help/homebase.page)。您也可以每天从上午9点到下午5点拨打住房法院的紧急电话号码。在留言中留下您的电话号码,法庭律师会给您回电话,各区电话号码详见:https://portal.311.nyc.gov/article/?kanumber=KA-01075。

有听众问:拜登总统提议的联邦救助计划,有没有可能免除疫情期间累积的租金拖欠?纽约市法律援助协会的Jonathan Hernandez说,据他所知没有免除或取消欠租的法案,他猜测可能会有协助房东支付抵押贷款的刺激税收法案,但联邦层面应该不会有免除租金拖欠的立法。

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