不滿暫驅令再延期 華人小房東微信群熱議

房東認為政府一再延長期限只會養出更多租霸 讓房東幾乎無法律挑戰空間

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【大紀元2021年09月02日訊】(大紀元記者林宜君紐約報導)紐約州長霍楚在暫停驅除租客令(以下簡稱暫停驅逐令)於8月31日午夜無效前,要求州議會兩會在9月1日中午召開特別會議,通過延長暫停驅逐令,直到明年1月15日。消息一出,以布碌崙、皇后區法拉盛為主的華人小房東微信群,湧入大量討論。

民眾認為,政府一再延長暫停驅逐令,只會養出更多租霸,加深房客與租客之間的矛盾,未來可能有更多兩方互相傷害的案例。

新一輪的暫停驅逐令未出台以前,律師建議房東在法律途徑行不通的情況下,可以運用比較靈活的方式,請租戶離開。

房東:做房東幾十年  這兩年最慘

全美房東維權大聯盟會長黃啟旺,是布碌崙地產開發商,他於1日受訪時表示:「當房東幾十年到現在,最慘的就是(疫情)這兩年。」並指出,霍楚宣布延期暫停驅逐令的消息一出,他微信圈裡近十個房東群組「炸開了」,成員都在議論新政策。

黃啟旺表示,全美房東維權大聯盟會有上千位華人房東會員,多來自布碌崙與法拉盛,這些小房東以出租家庭式住房居多,這使得他們更難在暫停驅逐令執行的情況下收租。

他指出,穩租房租客為了留下來繼續租便宜的房子,比較可能照時繳租,但一般租客現在「只要口頭說聲沒錢」,連證明都不出示,就賴著不繳房租,而房東也趕不走。

「我有一個租戶,擅自把租屋處的房間分租給人,一個月收2800元的租金,但他收到租金後,也不付我租金,至今已經欠我兩萬多美元。」黃啟旺說。

關於州府欲延遲暫停驅逐令,黃啟旺直言:「房子是私人財產,政府沒有權力分配私產。」並指該政策讓「房客想做好人都被帶壞」。

8月12日,美國最高法院(Supreme Court of the United States)公布對紐約州的「新冠病毒緊急驅趕止贖法」(COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act,簡稱CEEFPA)的裁決結果,其中顯示保守派大法官主張解除CEEFPA當中有關暫停房東驅逐租客的限制,並針對該法保障租戶僅需簡單證明經濟困難就能阻止房東舉辦聽證會,而加以反駁。

對此,黃啟旺認為,州府應當參照民眾盜領白卡保險金的懲罰方式,要求租戶若想證明自己無能力償還租金,必須出示真實的證明,如有不實,租戶應該擔負起刑事責任。

暫停驅令延期 恐加深房東與租戶的衝突

今年7月11日,紐約州卡特羅格斯縣 (Cattaraugus County)發生了房東因為受不了租戶拒絕搬遷,而持槍射殺租戶;8月10日,拉斯維加斯下城一位房東,同樣因不滿租戶欠租而開槍,造成兩死一重傷的悲劇。

全美房東維權大聯盟執行長王澤中,也是皇后區法拉盛小房東,他在受訪時指出,暫停驅逐令讓租賃市場難以流通,小房東需要背負龐大的經濟壓力,當暫停驅逐令再度延長,未來恐怕會有更多類似的負面新聞。

「欠租沒有任何成本,就算房屋法庭在明年重啟,也因為累積了巨量的訴訟案,法庭從排期到房東能執行驅逐令,大概要兩年時間;租霸欠下的租金都夠買康鬥房。」王澤中說,「但是房東如果延遲付貸款,銀行會對你的信譽打折扣,以後就難借貸買房了。」

聯邦去年3月25日發布《COVID-19援助、救濟和經濟安全法案》(CARES),美國消費者金融保護局(United States Consumer Financial Protection Bureau)據此要求銀行讓小房東申請暫緩還貸,期限為三至六個月;但是,銀行下有對策。

王澤中表示,他曾三度試探性地詢問一家總部位於南加州的獨立商銀,了解小房東是否真能暫緩還貸;對此,銀行的回答是:暫緩還款只限於自住的房屋,租賃房屋不適用;暫緩還款期間,雖然不用付本金,但利息照算,而且銀行會留下借貸人拖延還款的信用紀錄。

「銀行人員告訴我:信譽百分之百會受到影響,以後不可能會有銀行借錢給我買房子。」王澤中說。

王澤中是由中國赴美的第一代移民,他在疫情前就遇過租霸欠租近20萬美元,所以很清楚生活在藍州(民主黨主導的州)的小房東,一旦遇上有意賴租的租戶,花大錢請律師也不見得能解決問題。

「我相信還是有很多好租戶,但也呼籲房東不要漠視自己的權益。」王澤中說。

紐約暫停驅逐令讓房東幾乎無法律挑戰空間

疫情期間,美國各州執行暫停驅逐令的方式與程度各有差異;但是,紐約州的暫停驅逐令之所以讓小房東叫苦連天,甚至激化租客與房東之間的對立關係,在於州府幾乎阻斷房東在法律層面上,挑戰租戶的所有途徑。

法路通律師樓合夥人蔡璧徽律師說:「一旦租客簽了「困難聲明」(Hardship Declaration),稱自己經濟有困難,(紐約)房東基本上完全沒有辦法在法院提起告訴。」而這也是美國最高法院(US Supreme Court)在8月12日裁決紐約州暫停驅逐令不合理的其中一點。

蔡璧徽指出,紐約州目前的暫停驅逐令「完全不給房東任何挑戰空間」,「沒有任何程序證明租客真的有經濟困難」,但租客實際上「可能買車買了好幾台」。

即便暫停驅逐令不再延期,蔡璧徽認為,紐約市房屋法庭至今累積案件數超過二十萬件,以當地法官審理速度與能力來說,即使暫停驅逐令在週二(8月31日)就到期,「在可見的未來,(房屋訴訟案件)在法院裡面堆積個半年、一年,甚至是一年多,都是非常、非常有可能的狀態。」

由於目前有關暫停驅逐令是否延期,以及相關配套措施還沒出台,蔡璧徽建議房東可以運用比較靈活的方式,降低與租客周旋的風險,例如:給錢請租戶離開、讓房東與租戶都認識的中間人調停,或者申請重新貸款(refinance),緩解眼前的經濟困境。◇

責任編輯:李悅

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