【大紀元2022年03月25日訊】（大紀元記者高強編譯報導）儘管德州當地的購房者擔心，外州的購房者正在推動當地房價飆升，但經濟學家表示，情況並非如此。
德州農工大學房地產研究中心的研究人員表示，他們發現德州全州房價升值與截至2019年的14年內的人口遷移模式之間基本上沒有相關性。
「人口遷入似乎不是主要因素」，該中心的高級研究員韋斯•米勒（Wes Miller）在一份聲明中說，「這是與整體經濟健康狀況、供應限制和短缺、以及獲得信貸和可負擔性有關。」
自上一輪經濟衰退後，房價中位數在2010年代期間每年都在上漲，並在2013年達到峰值增長率9%。與此同時，根據德州的數據，從2010年到2019年，德州每年的新居民的淨人數徘徊在100,000左右。該中心是對美國人口普查和住房市場數據進行分析。但美國人口普查局目前尚未公布2019年以後這幾年的移民數字。
根據人口普查數據，2019年有582,000名新居民搬到德州來，同時有471,000人遷出德州。
米勒說，雖然初步數據顯示，自那以後，德州全州範圍內的每年遷入人口有所增加，但研究人員並不認為外州買家在近期房價飆升中發揮了普遍看法所暗示的那麼大的作用。
根據德州房地產研究中心和北德州房地產信息系統的最新數據，二月份達拉斯地區房地產經紀人銷售的當地獨戶房屋的最新銷售價格中位數達到創紀錄的365,000美元，比去年同期上漲了達21%。
米勒說，到2020年為止的十年間，來自德州以外的買家通常會比原本就在德州的買家多支付約60,000美元來買房，但他說，這只是因為外州買家通常購買更大的房屋，而不是因為他們為相同的房屋面積支付比州內買家更高的價格。
該中心還研究了那種認為州內買家難以與州外買家競爭的觀點。在特拉維斯（Travis）郡，研究人員觀察了以高於要價50,000至200,000美元價格購買房屋的人數，發現州外買家並不比德州買家更可能這樣做。
「事實上，有更多的德州人表現出這種行為（以高於要價的價格買房）」米勒說。
美國人口普查數據顯示，搬到德州的人通常比原本在該州的人年輕，而且大多數人實際上選擇了租房。截至2019年，新增的德州居民的年齡中位數為29歲，其中只有43%是房主，而現有居民的年齡中位數為41歲，其中有多達73%是房主。
米勒說，想要購買的年輕人可能正在為組織家庭做準備，因此會選擇更大面積的房屋。
該中心表示，雖然州外遷入人口並未在全州範圍內推動房價上漲，但他們更有可能在地方一級對房價產生影響。然而即使在達拉斯地區，許多不同的因素也會影響房價，例如房屋建造限制和就業增長。
確實許多外州的買家可能有更多的錢在達拉斯地區支付更高的價格買房。根據Attom Data Solutions 的數據，去年全美最高的房屋銷售利潤來自加州市場。在聖何塞，房屋賣家的平均淨收入高達575,000美元，而在舊金山，去年房屋賣家的平均利潤為462,000美元。
因此有房地產經紀認為外州遷入人口是達拉斯房價上漲和房屋庫存減少的最大原因。地產經紀羅傑斯•希利（Rogers Healy）表示，與紐約、洛杉磯或奧斯汀等地相比，許多買家將達拉斯的房價格視為超便宜價，因此他們可能比達拉斯人願意支付更高的價錢——尤其是當他們不想失去一筆交易時。
房地產經紀克里斯•凱利（Chris Kelly）則在一封電子郵件中表示，由於之前的經濟衰退導致新房屋的建造不足，以及嬰兒潮一代比過去保留房屋的時間更長，而且千禧一代購房者的數量也很多，都是造成房屋供不應求和房價上漲的因素。
責任編輯：林遠
