灣區住房難?地方官有本難念的經

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【大紀元2022年05月04日訊】(大紀元記者俞元採訪報導)灣區委員會4月公布的調查顯示,今年找房困難的灣區選民人數激增。地方官員、資深政工,認為開發商配合度、州府撥款、居住品質、不斷推高的房價、嚴厲租管政策等等,是限制更多可負擔住房建設的主要因素。

灣區委員會(Bay Area Council)調查數據顯示,65%的人擔心找不到可負擔的住房;48%的人考慮未來幾年離開灣區。如何解決住房危機,57%的人支持在自家附近建築新屋,61%選民支持在單戶住宅區建複式或多聯房屋;七至八成的人支持在交通和就業中心附近建房,在公交和城市填充區附近建高密度住房;低於半數的人認為在房屋建設方面,州府法律應凌駕於地方政府法律之上。

灣區委員會主席溫德曼(Jim Wunderman)發表聲明,認為州和地方領袖須鼓起勇氣做更多事情。不過,地方官員則表示「心有餘,力不足」。

副市長趙良方:地方政府不是地主

「市政府不是建商不是地主,市府能做的只是批准住房建設。庫伯蒂諾在過去的八年住房計劃中有1,000單位的配額。截至去年初,市政府八年共批了3,500單位,遠超州政府的配額,但是開發商實際建造了約三百五十單位,僅為市府目標的十分之一。」

庫伯蒂諾(Cupertino)市議員、副市長趙良方( Liang Chao)說:「因各種原因開發商不及時開工,市府也沒辦法。某項目被批准後,開發商或地主可能會推遲建造,他們會考慮當前的工程造價、人工成本是否過高,或先建設其它投資回報率更高的項目。」

趙良方解釋說:「例如州府分派給一個城市的住房配額1000套,其中75%是需要補助的低收入房,但州府沒有給我們任何蓋房需要的補助款。本來,市政府有權限向開發商設定項目條件,比如要求增加低收入房的數量或百分比。這個百分比,有的城市可以從一般要求的15%-20%,談到40%-60%。但是因為州法對城市綁手綁腳,反而令市府無法要求建設更多的低收入房。」

趙良方告訴大紀元,如果一塊地被批准為高密度項目,它的建築面積就變成以前的好幾倍,地價瞬間高漲。有的開發商會看好時機,轉手賣掉項目的一部分,直接先賺一筆。

趙良方表示,兩年多來,建築原材料價格上漲和工人短缺,導致建房成本大大提高;此外,通貨膨脹、動蕩的股市和戰爭,以及在大流行期間,大型投資公司可以獲得比個人房主低得多的貸款,可以輕鬆搶房……這些都在進一步推高房價。因此越來越多的人,擔心找不到可負擔的住房。

如何改變住房窘況,趙良方提出了以下建議:投資區域性大眾捷運系統,便於更多可負擔房區域居民的通勤;鼓勵辦公樓均佈,不是只建在房價高昂的少數地區;設立基金幫助有固定工作的無房者買房,如房屋股權計劃(equity-share program)幫助他們付出頭期款。對於長期低收入人口,州政府在下達配額指標的同時,也應該給地方政府出足夠經費來蓋低收入住房。

市議員邵陽強調:幸福指數最重要

「我們對開發商有兩種做法:1.按照費利蒙城市法律,建造一定比例(13%-15%)的可負擔房屋;2.支付罰金(也叫替代金)後,可全部按照市價去建房銷售。開發商無一例外的,都選擇繳納罰金。」費利蒙市議員、前副市長邵陽說。

邵陽說;「開發商不在意罰金,我們就提高了罰金,希望他們能增加低收入住房比例。收到的罰金會放入一個資金池,積累到一定程度後用於營造可負擔房。」

加州使用區域住房需求評估(Regional Housing Needs Assessment,簡稱RHNA)的方法,來確定加州地區的住房配額。「這是大鍋飯平攤,實際上各個城市開發的房子,無法完成州政府配額的一半。」邵陽說。

邵陽進一步披露說:「州政府規定費利蒙在2023年—2031年要興建1.3萬套房子。我們計算:1.3萬個家庭,假如每家有0.2個兒童入學,至少要興建3個小學,2個初中,1個高中。這些學校的建設,還有配套的道路、醫院等設施建設,都需要大量的資金,州府一毛錢不給。想要馬跑得快,又不給馬吃草,是不現實的。」

邵陽強調說:「開發住房,首先要注重當地的工作機會和住房的均等,要解決好交通問題。如果一味強行,在低密度社區加蓋雙套、三聯、四聯住房,或興建高密度公寓樓,就會破壞社區特色、影響居民的生活品質。」

邵陽告訴大紀元,在城市規劃當中,已經規劃為中高密度的、接近交通樞紐(地鐵站或公交車輛的主幹道、沿線)地方,可以增加高密度住房。因為那些居民多數是中低收入,沒有車,主要依靠公共交通。

邵陽自豪地說:「我們非常在意本地居民的身體健康和心理健康。費利蒙規定,每個居民走10分鐘都能到達一個開放區。我們頂著很大的壓力,保護當地居民,是不爭的事實。」

WalletHub近期對全美182個都市的評比,菲利蒙幸福指數排第1。

資深政工李愛晨:政府、業主、租客三方共贏

舊金山資深政工、前舊金山市長候選人李愛晨說:「可負擔房問題,需要綜合治理。」她認為,首先開發商必須與市政府合作(比如各出50%資金),雙方獲利共贏,杜絕開發商單方面開發中的腐敗行為。

其次,尋找可負擔房的人,要填寫一份調查問卷:他們是誰?是不是非法移民?他們的工作狀況?她認為,應讓本地真正勤奮工作的人優先購買可負擔房,安居樂業。

李愛晨還提到了嚴苛的租房政策。她說:「因為不公平的租房政策,業主寧願讓房子空著,也不願冒到期房子收不回來的風險。」

她認為,應該成立一個由業主協會和租客協會共同組成的「房屋租賃仲裁部門」,為業主和租客創建對話平台,提供法律調解服務,減少惡意訴訟,重塑業主出租房屋的信心。讓舊金山數萬套出租房重回市場,能快速滿足大量尋找可負擔住房的選民要求,同時政府也能收回巨額的房租稅金,一舉三得。◇




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