業界爆內幕:大陸房企「保交樓」成口號

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【大紀元2024年02月05日訊】(大紀元記者程靜、駱亞採訪報導)近日恆大被勒令清盤,百萬套爛尾樓苦主還有指望嗎?分析認為,中共當局實際沒有錢,「保交樓」只是口號,老百姓想斷供都不可能,銀行背後是暴力政府。經濟低迷下,房企都在做戰略調整,但是經營難以維持。

恆大被勒令清盤 百萬套爛尾樓苦主沒指望

上週,中國房地產巨頭恆大集團被香港高等法院勒令清盤。該判決書說,中國恆大已嚴重資不抵債,無力償還債務。雖然恆大曾提出過重組計劃,但後因銷售不及預期、恆大地產被立案調查等因素而無法進一步推進重組。

「這不是結束,而是漫長清算過程的開始,這將使恆大的日常運營更加困難。」BBC援引法國外貿銀行高級經濟學家吳卓殷(Gary Ng)的話說。

恆大CEO肖恩稱,會努力在保障境內外債權人合法權益的前提下,推進「保交樓」。

據多家中國媒體估算,恆大留下的「爛尾樓」達到162萬套,涉及600萬業主。

1996年成立的中國恆大,2016年進入世界500強,2020年排行第152位。但在2021年9月時,恆大資金鏈斷裂,之後深陷債務危機。截至2022年末,負債總額為2.44萬億元(人民幣,下同)。

對於中國房地產業的爆雷,中華經濟研究院助研究員王國臣日前對大紀元說,最早追溯到2020年中共發布的三道紅線,從此中國房地產就陷入到空前的緊縮或者是停止。

河南一處恆大爛尾樓的業主表示,早就沒指望恆大了。一名郭姓男子對BBC說,他在2021年初花82萬元購買了恆大位於河南省的一個二期樓盤。幾個月後,房子只起了主體框架就隨著恆大爆雷爛尾。

恆大和當地政府、業主協調後決定,繼續完成一期工程,二期和三期則轉給本地一家地產商負責。他表示,一期的業主非常擔心如果恆大倒閉清算的話,樓房何時能完工。而二三期的工地只有五六個工人在演戲,根本沒有復工跡象。

政府沒有錢 「保交樓」成口號

大陸房地產龍頭企業中管孫女士(化名)日前告訴大紀元,保交樓需要中共住建部和金融監管機構的資金支持和擔保,從目前的行業情況看,即使它們有心也已無力,因為沒有錢。

她說,「因為有錢你才能夠開工嘛,能開工才能夠保交樓。這個邏輯是這樣的,對吧?但是實際上金融的融資支持很難,就是沒有錢。」

「地產公司的模式是以新債來還舊債,他不一定把你給的錢直接去開發,有可能是還舊債。所以他的還款來源沒有保障的基礎,那完蛋了呀,所以就沒有用呀,保交樓就是一個口號。」

恆大集團一度是在官方支持的房地產融資白名單裡。但孫女士說,它的資金一到就被挪用。「資金可能被挪用在其它項目中,或其它用途,銀行不就打水漂了嗎?很多地方對於這種房產公司非常謹慎,資金融資源開始縮緊,那地產就沒法去做。」

王國臣也表示,銀行也不敢真的去無限制支撐房地產企業。因為如果房地產企業倒了,那這些都變成呆帳,銀行行長可能會被究責。就算是輸血,也抵不上這些房企天大的債務跟後續的三年空轉導致的虧損。

財富大縮水 房地產公司做戰略調整

過去幾年,中國頭部房地產企業主財富大縮水。「這很正常。我們從2019年、2020年開始資產也從兩千億縮水到500億。」中國頭部房企的中管孫女士表示。

她說,「地產行業業績可以看成交量,基本上成交面積應該是同比增長,但這兩三年全國四十多個大城市,有的住宅成交累計同比下降27.17%。」

「如果我們覆盤2023年的經濟,你會發現其實地產業,當局釋出了非常多的政策,希望能夠振興地產,但是各個地產公司所有的住宅成交量都在同比下滑。」

對此,孫女士說,「實際上頭部房地產公司,現在還活著的這些房地產公司,在做一個戰略性調整,它並沒有想要拿地,是想要收縮。」

「所能夠做的事情就是變賣資產,讓規模收縮,這樣安全嘛,就不會像之前大肆地去擴張。所以從整個地產行業來講,實際還是很艱難地在走。」她說,「因為沒有錢,因為房地產模式是以新債還舊債。」

上海繁華區成鬼城 地產業無路可走

就中國地產企業,孫女士介紹說,「並不想通過出售房子來自救,想通過商業地產來自救,搞一些像商場、超市,或者辦公樓、寫字樓。」

她說,可是經濟很差,連上海都一片蕭條。「你去陸家嘴(上海著名商業中心)看看,那是上海頭部了,當年的正大廣場現在多冷清。小陸家嘴那邊的卓美亞、喜馬拉雅那邊的購物中心,當年多熱鬧,現在基本上就跟鬼城一樣了。」

「你說怎麼搞?你讓地產怎麼做?地產能夠做,本來要賣房,現在賣房不行,那我去做持有型物業,我去做運營,也不行。」

談到商業地產的前景,孫女士認為不樂觀,民眾沒錢,消費都在降級。「現在去恆隆廣場,那在上海基本就是買奢侈品地方,之前生意很好,基本上年增長率也很好。但是去年的數據有多慘?中國人都會買一些那種奢侈品或高端護膚品,現在沒錢了,都在買國貨。」

「老百姓印象最深刻的就是,現在根本就不會去住國際五星酒店,或是五星酒店的價格都已經賣到了難以想像的國有酒店價格,或者與中國自主品牌、local品牌的價格是一樣的,都沒錢!」

「如果要促進地產發展,至少要讓人家賺錢,賺得多人家才會買房子。」她說,「現在失業率多高,你知道現在這個時候,上兩週還沒有正式到新年假,上海地鐵你還能坐到位置,說明什麼?很多人都已經回去了、都撤走了。」

「那你說怎麼去做消費循環?你沒有辦法循環了。內循環做不了,外循環也做不了。對吧,所以只能夠等爆呀,你讓老百姓怎麼做?他只能等爆。」

最慘的是爛尾樓苦主 隨經濟下行 社會問題會更多

不過最慘的不是地產商,而是那些窮盡一輩子積蓄卻換來爛尾樓的房主。就孫女士所了解,「現在有很多人,買了爛尾樓還要付貸款,爛尾樓沒有電梯,尤其像重慶成都都是高層建築,人家只能搬到爛尾樓裡去,這個案例不少,很慘的。」

她說,「很多人就是沒錢了,因為他把全年、一輩子的積蓄全部買這個房了。但是房子爛尾了,他還要付銀行貸款,你讓他怎麼辦?他們只能儘量搬進去,冒著生命危險搬進去。

「有的爛尾樓,窗都沒裝,這不危險?門都沒有,這還不危險?就是還沒有封頂,但是沒人管。人家真的沒地方住,而且產權是人家的,人家還在還貸呢,你憑什麼不讓人家進去?」

她認為,「隨著經濟下行,這樣的社會問題會更多。如果上層沒有想到一個出路,或者怎樣務實地去解決,還是那麼務虛內捲,那最後就是我說的嘛,從頭再來一次。」

「這兩年人家能夠逃出去的都逃出去了,現在美國移民、新加坡移民又開始熱火了。為什麼?當大家都沒有信心,還留這幹嘛?留著被打仗啊?」

孫女士還說,「我們都有危機感,但是又能怎樣?經濟在下行,也不知道能混到什麼時候。上班的人明顯感到,危機到自己身邊了,切身利益的,失業、降薪,買房後變爛尾樓,都是上班族遇到的問題。」

爛尾樓苦主沒法斷供 銀行背後是暴力政府

對於想斷供的爛尾樓業主,中共有一套管制辦法。孫女士說,「如果爛尾樓房主不付錢,他手上若有其它資產,會優先被莫名其妙地被法院判定還債的。你只要上班有工資,那也會莫名其妙地被迫限制消費。」

「很多業主在買房時,包括我買房時,當時有個想法,覺得我反正還不起,我房子就給你了,但實際上往往不是這樣。就是你房子爛尾了,甚至房價腰斬了,銀行是一分錢不讓的,不會因為你的資產貶值,導致它要的貸款少了,它還是會收的。」

「因為銀行其實是可以通過很多方式來限制,第一可以把你拉進那個誠信黑名單,那你以後高鐵不要坐了,飛機也不要坐了。就是它可以通過很多種方式來噁心你,來限制你必須得還這個錢。」

然後,「銀行的背後是政府,政府就是個暴力機構,它就這麼去做了,你能拿它怎麼樣?」孫女士說,「那對老百姓來說,你也沒辦法躺平,你只能付。」

她說,現在不過是小部分人沒有拿到房子,「等這個事情滾動得越來越大,打個比方,十四億人口當中有五個億,基數越來越大,沒有房子了、沒錢了,那麼就是到了(政權)岌岌可危、政權該顛覆的時候了呀」。

她表示,政府近年出台很多房地產利好的消息跟政策去推,但卻推不動。在上海、蘇州房地產市場,民營企業基本完全退出。全是國字頭的跟央字頭的在自救。除非經濟有特別辦法,現在只能等它爆盤。

「所以很多人講,未來幾年會不會要打仗了。」她說,「重新來呀,重新輪迴、重新來一次。因為現在沒法去控制這個事情,說了不好聽,你經濟會差到哪種程度、怎麼樣去弄?沒有人可以去控制跟預測。」

責任編輯:房夏焥#

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