中國二手房掛牌量再創新高 價格越降越狠

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【大紀元2024年04月17日訊】(大紀元專題部記者徐亦揚報導)近期,中國多地的二手房掛牌量再創新高,同時價格也在不斷下跌。經濟學家表示,這是中國當前經濟整體崩盤的反映,多重壓力同時疊加,表現在房地產市場上為房屋滯銷,而且預計將進一步引發許多其它後果。

中國媒體近日發布的數據顯示,重慶的二手房掛牌量已超過了27萬套,天津超過了19萬套,江蘇蘇州約17.78萬套,北京約14.7萬套。

去年3月底,重慶二手房掛牌量為19.4萬套,比前年同期增加約1.6萬套。而截至今年4月9日,重慶二手房掛牌量已高達27.2萬套,同比增加約7.8萬套,增加數量是去年的4.8倍。

自2023年以來,中國二手房掛牌量持續走高。截至今年3月,北京、安徽合肥、浙江杭州、廣東廣州等十餘個城市的二手房掛牌量已超過10萬套。值得注意的是,重慶、四川成都、江蘇蘇州、南京及天津這五座城市的掛牌量已突破15萬套,而重慶和成都更是超過了20萬套。

今年2月份,中國房地產行業互聯網公司諸葛找房數據研究中心發布的監測數據顯示,在包括北京、廣東深圳、上海、杭州在內的14個重點城市中,二手住宅掛牌量同比上漲了56.85%,同比連續18個月上漲。其中,杭州的二手房掛牌量同比漲幅最高,達到了181.29%,上海和蘇州的同比漲幅分別為155.80%和152.38%,居於第二和第三位。

2月,湖北武漢的二手房新增掛牌量環比上漲69.1%;浙江湖州、遼寧瀋陽等地二手房新增掛牌房源量也明顯增多。

隨著多地二手房掛牌量持續上漲,「以價換量」現象也在二手房市場普遍蔓延。換言之,二手房的成交量是通過持續不斷的降價來換取的。

安徽合肥一名資深房地產從業者對中國媒體記者表示,3月份,合肥二手房的成交房源中,有七成左右都是總價200萬元(約28萬美元)以內的房子。去年二手房的價格已大幅下跌,今年前三個月繼續呈現下跌趨勢,現在處於明顯的以價換量時期。他說,去年同期二手房的成交均價還是18,900元/平方米(約2,662美元/平方米),而今年只有15,900元/平方米(約2,240美元/平方米),換算下來,100平方米的房子價格跌了整整30萬元(約7萬美元)。

湖北武漢一家中介機構的工作人員也告訴中國媒體記者,今年以來,二手房買家普遍以八折、七五折的價格開口砍價,而那些價格掛得過高的房源甚至連瀏覽量都很少。他以一套位於漢陽鍾家村片區的二手房為例,最初掛牌價為125萬元(約17萬美元),但幾乎沒有人來看房;降價至115萬元(約16萬美元)後才有人關注,但看房後,對方直接將價格砍至100萬元(約14萬美元)。

中國物業管理行業研究機構中指研究院對中國70個城市的二手房價格指數進行了統計。結果顯示,1月份價格指數出現環比增長的僅有雲南昆明和海南三亞,其餘城市的二手房價格指數均呈現環比下跌的態勢,沒有一座城市的二手房價格指數實現同比增長。

分析:經濟下行 房地產市場疲軟

4月13日,美國南卡羅萊納大學艾肯商學院市場學教授暨約翰奧林棕櫚講席教授謝田對大紀元記者表示,這種現象與中國房地產市場的下滑以及失業人數的增加有關,反映了經濟整體的下行趨勢。

謝田說,當房地產市場出現下滑時,一些人可能會因為還貸困難而選擇出售房產。然而,當許多人都面臨同樣問題並急於拋售房產時,就可能出現資不抵債的情況,即他們欠銀行的款項可能超過他們賣房的價格。房地產行業需要關注房屋在市場上停留的時間,如果長期無法售出,則反映出房地產市場的疲軟。

美國華盛頓信息與戰略研究所學者李恆青也在接受大紀元記者採訪時表示,中國當前的房屋供應已經遠遠超過實際需求。在過去二三十年中,政府與開發商共同炒作,將房地產炒成了投資品。當人們發現投資房地產可以在一段時間內獲得增值時,購房逐漸成為了人們的一種投資理財方式,因此大量民眾購買了房產。

李恆青說,中國的房地產市場泡沫已經破裂,人們也已經從根本上認識到,目前房價不僅不再上漲,反而在下跌。因此,房產作為投資的屬性已不復存在。此外,中國70%-80%的居民擁有房產,但同時也背負著房貸壓力,因此他們希望儘快償還手上的債務。

他表示,當前中國的經濟整體形勢不佳,存在許多不確定性,人們不知道接下來會發生什麼,因此現在就要儘可能地減少手上的債務。在這種情況下,人們會將不必留在手中的房產掛到市場上出售,因此二手房源增加。如果現在不出售,很可能會面臨價格下跌的情況。

百城庫存去化周期創近14年新紀錄

對於謝田提到的「房屋在市場上停留的時間」即「去化周期」這一指標,數據顯示,市場情況正在日趨惡化。

中國一百個城市的新建商品住宅庫存規模創下了歷史新高,去化周期已近23個月。

數據顯示,2024年1月,中國百城庫存去化周期即存銷比為22.9個月,屬於2010年有數據監測以來的最高水平。具體來看,一線城市的新建商品住宅存銷比為16.6個月,二線城市為19.6個月,而三四線城市則高達30.2個月。去化周期超過100個月的有兩個城市,分別是廣東韶關(141.7個月)和福建晉江(108.9個月)。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國媒體記者表示,新房的優勢已不復存在,二手房和新房之間形成了全面競爭,且後者越來越力不從心,表現在當年新推盤去化率較低,一直在賣「舊庫存」。

數據顯示,2024年3月,中國50個重點城市新建商品住宅成交面積為1379萬平方米,同比下降49%。從房企業績看,百強房企1月至3月實現銷售操盤金額7,792.4億元(約1,076億美元),同比降幅47.5%。

中國地產開發商華潤置地副總裁陳偉表示,目前市場依然面臨著高庫存、客戶短期信心不穩定,以及二手房持續分流一手房的壓力等挑戰。

李恆青對此表示,消化大量的房地產庫存實際上非常困難。目前百城的庫存去化周期接近23個月,這意味著即使現在停止新建房屋,也需要近兩年的時間才能將手中的房產售出。然而,這實際上是一種假想。

李恆青說:「為什麼說它是假想?因為它基於每月能售出多少套房子這一基數,將其與當前的庫存量相除,得出了23個月的去化周期,但實際情況要糟糕得多。儘管現在每個月都有幾千甚至上萬套房子售出,但它以目前的速率來看,兩年後能否完全消化這些庫存?顯然是不可能的。為什麼?因為每個人都已經擁有一套以上的房產,購房也需要投入資產,因此售出速度會越來越慢,實際上遠未達到平衡狀態。」

他進一步表示:「這是一個非常重要的問題,也就是中國當前整體經濟下滑,或者說整體崩潰,許多壓力同時疊加,目前在房地產市場上表現為房屋滯銷,但還會引發許多其它後果。各地目前都在出台限降令,因為大家都跟風降價,不降價賣不出去,於是越降越狠、越降越快,這將加速中國房地產市場的崩潰,所以現在都是兩難。」

(記者寧芯對本文有貢獻)

責任編輯:連書華#

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