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在美國投資房地產 這個延稅方式不一樣

文:李歐

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【大紀元2024年05月19日訊】在美國有投資房地產的人,應該都有聽說過1031 Exchange,這是一個投資房地產中非常重要的一個延稅工具,可以避免繳交高額的增值稅。但是,DST 1031 Exchange更是把1031 Exchange證券化了,讓投資人輕鬆找到下一個目標,也能跨足更多樣的商業房地產。

去年9月,我曾經邀請美國「多元投資顧問」負責人周威宇(Rex Chou)先生來解釋這項非常有用的投資工具,這次同樣請到Rex來進一步分析DST 1031 Exchange的更多優勢與實際案例。(相關閱讀:一種方式 出租房出售免繳稅、賺佣金

問:DST 1031 Exchange到底有什麼優勢?
Rex:善用1031 Exchange來達到延稅的效果是非常的重要,那麼我們可以把DST想成是1031 Exchange證券化之後的一個私募基金。所謂DST的全文就是德拉華州的法定信託(Delaware Statutory Trust),它是在國稅局(IRS)所核准的一種延稅的稅務策略。

DST它是在德拉華州的法律創立的法人實體,作為信託它擁100%的不動產的權益,那麼投資DST的投資人,也會獲得這個信託的實質權益,並對這個標的資產承擔有限的個人責任。

它允許投資者在出售他原來的投資房之後,並購入類似的房產來完成1031 Exchange,達到推延資本利得稅,還有折舊回收稅的效果。

DST 1031 Exchange有多項優勢,但也有缺點。(周威宇提供)

問:DST有沒有什麼缺點?
Rex:DST 1031因為它是交給法人來管理,所以你沒有辦法自行決定投資房出場(售出)的時間。因為它投資的是一個大型的物業,比如說公寓、店面或者賣場,投資人只是持有一個單位數,所以你不能自己決定,我什麼時候要賣掉那個房地產,必須由原來的地產商來決定什麼時候來出場。所以,你持有的時間就必須有5到10年的時間。

如果你自己做1031 Exchange,去買一個投資房,那你自己可以決定什麼時候再把它賣出去。但是在DST的情形,你是跟大家共有,所以自己沒有辦法決定出場時間。

美國投資房 DST這個延稅方式一定要知道!|1031變體|DST 投資房地產 延稅、免繳稅|投資等級 商業地產|美國地產熱點 第157集

可是相較於傳統1031 Exchange,因為DST是屬於專業的機構在管理,所以個人不需要煩惱這些房產上的管理,還有你可以分散投資,參與法人等級的投資物業,這不是我們一般投資人可以參與的。就像剛才講的大型公寓、學生宿舍、醫療機構或者是倉儲物業⋯⋯這些都是可能動輒好幾千萬美金,一般的個人投資人根本沒辦法投資。

但是,參與DST你可以用一個比較小的金額,可能幾十萬美元,就可以參與到這樣的一個高平等的物業投資,而且你也可以分散到不同的區域,跟不同的產業。

另一個情況是,你賣掉投資房,買下一個投資房,或許你的金額不是剛好一樣的,譬如你賣100萬美金,可是你買的下一個投資房,只有90萬、80萬美金,那麼你就要再補一點稅。假如採用DST的話,它就沒有這個問題。

投資人在上一個房產上賣的金額,可以全額投入DST,不會有投資金額不對等的麻煩。

問:請問誰可以符合投資DST?
Rex:剛才我也提到DST等於1031 Exchange證券化的私募基金。那所謂私募基金,它通常是給特定人,我們稱為Accredited Investor(認可的投資者),所以必須符合以下某個條件:

基本上分成自然人跟法人,假如你是自然人的話,那你的自住屋以外的資產必須超過100萬美金,這是一個條件;第二,從收入來看,假設是個人,那你的年收入每年要超過20萬美金,連續兩年,這樣也符合資格,如果是夫妻兩人,年收入超過30萬美金也可以;還有一類是專業人士,就像我這種持有執照的,比如說Series7、Series82、Series65,這種持有專業執照的人也可以投資。

參與DST 1031 Exchange需符合特定條件。(周威宇提供)

再來就是機構法人,主要是三大類:一種就是專業的投資機構,像是銀行、證券商、投資公司這些都是可以的;還有就是一般所謂的信託,比如說不可移轉信託、可移轉信託,可移轉信託就像我們平常常用的Living Trust這種方式,如果是不可移轉信託,你的資產必須要超過500萬。

如果是像我們一般投資人,常用這個Living Trust的話,你可能要符合三個的其中一個規定:一個是你本身生前信託的資產就超過500萬;第二個,你是Trustee專業投資機構;第三,本身Living Trust的設立人(Grantor)就是被認可的投資者,是符合剛才講到的自然人資格。

問:要成功投資DST,有哪些步驟呢?
Rex:我覺得很重要的一個,就是說當你有打算要做1031 Exchange,或是DST的時候,你必須要在你賣掉房子之前,就要開始準備,不能等到賣掉房子,拿到款項以後才想要做,這樣已經來不及了。

要成功完成DST 1031 Exchange大概有幾個步驟,首先當然最重要你必須是符合被認可的投資人,那麼再來就是你在賣房之前,要找到合格做1031 Exchange的中介機構,我們稱為QI(Qualified Intermediary)合格中介,這個很重要。

完成DST 1031 Exchange的步驟。(周威宇提供)

另外,在你賣房的時候,你的銷售合約中,就必須加入一個條款說你在未來要做1031 Exchange。當你賣房後,拿到款項不要先進到自己的帳戶,而要先進到中介機構保管,然後在45天內,去找你要的標的物。這時候,你就要趕快找到合格的投資顧問,協助你去尋找適合你的DST。

DST作為私募基金,它一定有一個所謂的PPM(Private Placement Memorandum),用來揭露所有這個投資標的的風險、權益的相關文件,投資人務必要詳細閱讀。

另外,要特別注意你原來的投資房是有沒有貸款?貸款的比例是怎麼樣,比如說你是貸款50%,我們稱為Loan to Value(LTV)的比率。通常你做交換的時候,你要找到同樣LTV比率的DST。比如說你是貸款50%,那麼你也應該是去轉換到同樣是貸款50%的DST。

你找好了標的以後,就必須要跟你屬意的DST的Sponsor進行聯繫,然後完成他們的銷售合約,之後DST的Sponsor會聯繫你的中介機構,請他們把錢匯過來,然後這個Sponsor再給你相關的權益單位數,你就可以順利的完成DST投資轉換。

整個過程最重要的就是,在賣房之前就要提早尋找合格的投資顧問來做諮詢,協助你完成這個交易。

問:DST能投資哪些項目?
Rex:DST可以投資的就是商用不動產,大概有八大類,像飯店、大型公寓、醫療中心、倉儲、店面、學生宿舍,還有廠房或者是辦公大樓。這些都是屬於DST的投資標的,由於金額很大,都不是我們一般普通百姓可以買的。

我用最近我經手的實際案例,給大家做一個說明,講其中兩個產業。

第一個就是屬於最多人投資的多家庭房(Multi-Family),這個是在德州達拉斯的大型公寓,位在距離達拉斯大概20英里左右的小城市。有415單位的大型公寓,建物在2020年蓋的,現在的出租率已經達到93%,有相當穩定的租金收益,目前第一年投資的話,租金收益大概是一年4.25%,隨著每一年它的租金往上調漲,幾年後租金收益就會超過5%,未來還有5到10年後,當這個大型公寓賣出去,還有一個潛在的資本利得。

它有一個最大的優點,就是它在一個相當好的位置,周邊的就業機會有12萬個,是一個不錯的適合投資出租房的地區。

位在德州達拉斯附近的投資公寓。(周威宇提供)

第二個案例就是屬於零售,就是店面。我們到Shopping Mall購物時會說:這店面都是屬於誰的?其實很多店面,都是屬於像這種機構法人的DST,這些東西它才是真正的房東。

這個案例中,DST它持有三個店面:Daybreak Market、Tractor Supply,還有Double Tree。它每一年的租金回報是5.15%。

但是,大家最近會擔心說,現在不是聽說店面不太安全嗎?會有點擔心。不過,這都是經過慎選的,大家如果去看它的租約細節,你會發現這三個店面,它的租約都是超過十年以上,比如說Daybreak它的租約到2043年,也有到2034年,都是十年以上,非常長的租約。那長租約就是確保你的租金,可以在未來持有五到十年之間,持續穩定。

此DST持有3個零售店面。(周威宇提供)

而且,因為是屬於triple net(三重淨租賃),就是基本上所有的房產稅、保險,所有的管銷費用都是由租客來負擔,所以基本上沒有什麼成本,就是等著收房租而已。那當然你還要擔心公司本身,你的房客營運是不是好?會不會倒?當然DST所選擇的房客,都是屬於投資級別(Investment Grade)的公司,就比較讓人放心。我們如果要去投資公司債的話,我們就非常注意說,投資的公司債是不是Investment Grade。

那它這些房客的母公司,或者是它本身都是屬於投資級別的,也就是說基本上不大容易破產倒閉,它有能力可以承擔租約十年的情形。

所以這是很簡單的兩個範例,讓大家了解,你可能會是投資什麼樣的東西,這種參與的機會,都不是我們一般會去做的投資。

問:誰適合投資這個DST呢?
Rex:首先你想要做103 Exchange,想要延稅,又不想自己管投資房,這個我想是最重要的。

很多人是做103 Exchange,但是又買到另外一個投資房,頭很痛。如果你不想再管,就可以考慮用DST,把錢交給專業的法人來幫你管理,又可以把它分散到不同的州、不同的地產物業。

還有,DST有一個很重要的功能,你可以把它當成資產傳承,因為這個稅可以會一直延下去,直到哪一天投資人過世以後,投資房的成本才會升上去,如果這些成本都在遺產免稅額以內,沒有超過,那基本上都會抵掉所有的賦稅,繼承人就不用繳稅了。

最後,其實房地產經紀也能使用DST來幫助你的客戶,假如客戶不想再管理投資房,就能靠考慮幫客戶賣掉房產後,轉成DST,幫他解決管理的麻煩。或者,房地產經紀也能把DST當做備用方案,比如說你幫客人賣了100萬的房子,那你找的下一個投資房,可能只有80萬,這時你可以考慮再額外買20萬的DST來補足這個差額。這都是一個很具體務實的好方法。◇#

(本文內容僅作一般資訊參考用,沒有任何推薦用意。大紀元不提供投資、稅務、法律、財務規劃、房地產規劃或其它的個人理財建議。具體投資事項,請諮詢你的財經顧問。大紀元不承擔任何投資責任。)

責任編輯:李曜宇

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