稅務專欄—房東年終稅

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【大紀元2月22日訊】 這期稅務專欄將討論「房東年終稅」問題。出租房屋的純收入(Net Income)應在年終時繳稅。這個出租房屋的純收入等於房租總收入減去出租房屋的有關支出。
房租收入可分積極收入(Earned Income)和消極收入(Passive Income)兩類。業主開旅館算積極收入﹐而房東擁有兩家庭房屋﹐出租其中一家庭及出租個人公寓等出租收入屬於消極收入。積極房租收入用C表格報稅﹐而消極收入用E表格報稅。
房租總收入包括月租金﹑預付和遲付的租金﹑取消租約的罰款﹑損壞房屋的賠償﹑房客用以換取少繳房租代房東繳的稅金﹑貸款利息以及修理費等。
出租房屋的有關支出包括﹐維修費﹑清潔費﹑粉刷費﹑水電費﹑冷暖氣費﹑通水管費和其他一切房租的安全及出租環境必要的開支。出租房屋的有關支出還包括﹐地稅﹑房屋貸款利息﹑水電瓦斯費﹑電話﹑清潔工費﹑廣告費﹑滅蟲費﹑垃圾費﹑會計師費﹑律師驅趕房客和收租的費用。
比較難計算的出租支出是保險費﹑貸款點費和折舊費。計算要點如下﹕保險費通常是提前預防﹐在報稅時只應包括經過按月計算出的該年度實際保險支出。貸款點費是為了取得貸款和重新貸款﹐房東有時要向貸款銀行繳點費。點費應該按貸款的年數分期扣除(Amotization)。
折舊費的折舊基礎為房屋的價值減地價。居民住房按271/2年折舊。非居民住房按39年折舊。如果房東出租一部分﹐自住一部分﹐則需要按出租和自住面積比例計算開支。
只有出租部分的支出可以在E表格中扣除。有的房東把自己的房子在一年中某個時段出租而某些時間自住。如果出租時間少於15天﹐其租金部分可忽略不計。如多於15天則應計算盈利繳稅。一般來講﹐出租房子屬於消極經濟活動﹐租房產生虧損只能在以後年度的盈利中扣除。
但是如果房東積極地參加了租房活動﹐如收房租和作日常管理決定﹐其出租的虧損可以和同年的其他積極收入﹐如工資﹑生意盈利抵消。最高抵消金額超過25,000美元。
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