如何在利率上漲的時期選擇合適的房貸產品

【大紀元10月8日訊】Leo 周先生簡介:在美國從事金融貸款相關業務多年。曾就職西海岸的Gateway Financial Services等金融貸款公司並從事於金融貸款行業的數據分析和應用軟體的諮詢工作。目前為美國專業房屋貸款銀行方面排名第一的Wells Fargo Bank (富國銀行)房貸顧問。

專精各類貸款服務業務，在與房屋貸款相關的各個領域：貸款類型，利率，諮詢自住、投資的不同選擇以及各類貸款申請、貸款步驟、貸款過戶都有豐富經驗。無論是處理各種房屋類型：從合作公寓到多家庭、從住宅到商住混合型等都可經辦；同時對於不同客戶各種信用級別的申請以及各種免查收入、財產貸款項目的情況都能為您找到滿意的貸款產品。

【編者按】：親愛的讀者朋友們，據美國官方統計，華人平均收入在美國各 個族裔中屬於領先地位，而且有購房安居的傳統，但由於英文溝通的問題或者從事非金融服務類工作，加上美國的房貸體系和制度比較複雜，華人讀者們不容易從零散的各種報導中獲得一個全面 的瞭解，再加上擔心語言不同被騙上當的防範的心理，所以不少想借款買房或融資的華人朋友都望而卻步，或者不得不尋求中介型貸款公司的幫助，往往須支付相當可觀的額外點數費用（broker point fee）。為了更好地幫助華人讀者朋友，大紀元網站從２００５開始與富國銀行房屋款顧問Leo周先生合作推出【房屋貸款點點通，助您實現美國夢】專欄，全面介紹從準備購房，申請貸款到房屋過戶以及整個過程中的諸多專業性和有難度的金融問題。相信無論您是正在籌備購置自己的新屋，亦或想重新貸款以降低利率或者獲得淨值貸款額度，還是摩拳擦掌要進入地產投資，都會有很好的參考價值。同時設立信箱回答讀者有關房屋貸款、房市、利息最新動向或在貸款申請過程中的具體問題，以及幫助您分析如何根據您的具體情況來選擇購房貸款的問題解答。歡迎讀者聯繫隨時提出您的問題： leo.zhou@wellsfargo.com (可收查中文電子郵件) 或致電：1-888-818-Zhou (1-888-818-9468)諮詢；您也可把問題傳真到：1-801-729-5435

在上期開篇中介紹了購房置業的諸多好處，然而就進入2005年以來，讓很多慾購房者非常苦惱難以決定是否貸款買房的事情就是聯儲（Federal Reserves Bank）的不斷升息舉措，過去15 個月以來累計已經達到11次升息，尤其在油價高漲和Katrina、Rita颶風造成巨大經濟損失的情況下，最近一次聯儲在9月20日開會仍然維持升息決定，基準利率（Treasure Rate）調高25個基點，為3.75%。而就在兩年前，這個基準利率是歷史上的最低點，僅為1.00%（2003年六月）。

第一銀行首席經濟師安東尼．張認為，根據歷史的經驗，美聯儲開始收緊銀根的過程往往需要持續 兩年多一點的時間，也就是說，可能會持續到2006年上半年左右。在2005年年底，名義利率會 進一步上漲到3.5%至4%。

Intended federal funds rate
Change and level, 1999 to present

（完整的數字和統計資料請參閱聯儲公開市場委員會資料）

從上面的統計數字可以看出，基準利率的跌漲失呈現波浪形的，每幾年就會輪迴一次。當然最近幾年的戲劇性的降升比率讓很多兩三年前沒有下定決心貸款買房或者想重新貸款的人感到錯失良機。

不過對於讀者來說，要分清一個概念就是短期基準利率會直接影響到房屋淨值貸款利率(home equity line rate)，但是卻不會馬上影響到15年或者30年按揭利率，長期利率主要是由全球市場來決定的，聯儲無法干預。實際上，過去一年來，在短期利率上升的同時，長期利率卻呈現走低的形勢。而房地產市場是由15到30年的按揭利率驅動的。這就是為甚麼很多財團的首席經濟學家都認為現在美國房市有一定的風險，但是不到一些文章形容的「接近泡沫化崩潰」的程度。

就像老話說的那樣，甚麼時候行動貸款置業這種事情其實是「永遠不會太早，永遠也不會太晚」（Never too early and never too late），因為早和晚都是相對個人在當時的具體情況而言，就像目前的基準利率相對幾年前的6%的高位來說仍然是相對比較低的，更不用說80年代到90年代初更高的利率時期。對於每位計劃要置業安居的人來講，重要的是你清楚自己的財務和中期的目標和計劃，從而找尋到適合自己的貸款購房計劃。下面我們就看看在當前利率處於回升期間如何選擇合適的貸款產品。

對於自住和購買休假、退休第二住房的人來說，其實當前的利率情況還不會造成甚麼大的影響，對於貸款購房者來說，重要的是對於您選擇房屋的地區以及自己在未來幾年的工作、定居計劃，譬如是否考慮工作會遷移？是否因為婚姻或者子女的變化情況而搬遷或者需要換房，當您確定了工作、收入情況的大致走向以後，您就可以胸有陳竹地去選擇房子以及相應的貸款項目。舉例來說明一下，譬如您的工作較穩定，而且是雙收入家庭（夫婦二人均工作），那麼相對來說就適合考慮長期（7年以上）居住的房屋類型，譬如在郊外環境和學區比較好的地區，避開，那麼從貸款選擇上也可以選擇15年或者30年/40年的固定利率。對於相對短期居住的情況（2年-5年）就要考慮住房將來出售的容易程度以便出現變動情況時能比較快地，那麼顯然在接近工作機會比較密集的城市內的住房或者公寓可能就更適合，因為這種地區畢竟人口較密集，那麼出售起來也多一些機會，儘管同等情況的房子價格可能較郊外要高一些。

對於考慮第二休假房屋或者退休住房的人來說，美國在未來幾年由於嬰兒潮人口（baby boomers）步入退休年齡，一些熱門的時候退休生活的地區房價也帶動了起來，譬如亞利桑那州鳳凰城、佛羅里達州的奧蘭多等地都是這種情況。所以如果有經濟能力的話不如早做打算購買，這樣長期來說更划算，相對來說選擇貸款也應該以長期的固定利率為主。

對於短期持有者就需要在選擇貸款時就可以考慮鎖定短期利率的貸款項目，也就是通常所看到的浮動利率貸款ARM（Adjustable Rate Mortgage），以富國銀行為例，我們有從1年、3年、5年、7年到10年期（按照30年期計算每月還款額）的短期固定浮動項目，也就是利率固定期限為1年、3年、5年、7年或者10年，到期時您可以選擇付清餘款、重新貸款或者是選擇當時的市場利率。

這些項目同時也有選擇只付利息部份（Interest Only ），這些浮動利率項目的好處是利率相對15年、30年固定利率要低不少，同時只付利息部份可以增加您對現金控制的需求。 這樣利率就基本上能保證您需要搬遷、換房的這段過渡時間，這也是為甚麼一些地產投資者基本選擇浮動利率貸款項目的原因。

短期基準利率上升影響最大的就是現在開始流行的房屋淨值貸款利率，所以如果您考慮向銀行貸出房子的淨值（即您房子的當前市值 – 減去當前剩下的貸款餘額）來改善生活、購買車子大件，支付孩子上學費用等時，可能要考慮申請浮動利率項目的房屋淨值貸款（Home Equity Loan）而不是房屋淨值信用額度(Home Equity Line)，這樣做的好處是淨值貸款的利率比淨值信用額度低不少，而且一般有5年或者更長的固定利率期可以選擇，而淨值信用額度的利率卻基本上是一年一調。在下次的專欄中將對房屋淨值貸款和信用額度進行更深入的介紹，特別是富國銀行獨有的一些非常不錯的此類貸款產品項目。

對於投資者來說，當前的投資確實要多加謹慎，在房價較高的今天，要考慮的除了支付能力外，可能主要是投資地產所選擇的地區，耶魯大學的美籍德裔 Robert Shiller教授指出了一個全球都很普及的現象，那就是凡是有魅力的城市，房地產市場的泡沫是必然。無論從波士頓到紐約，還是從倫敦到悉尼。房地產市場長期低迷或是長期高漲都會造成泡沫，這也是必然的規律。當然這也不表示投資冷門地區就會沒有風險，因為地產也有另外一個常識就是「地點」（Location，location）購買的物業是否處於「旺」的地帶很關鍵，因為這決定了是否能得到比較理想的租金收入，同時也決定了是否能繼續升值，就像紐約的曼哈頓島，其房價在過去5年中也只有在2001年遭遇911恐怖襲擊後又短期的下調。還有就是要瞭解更多的地區發展特性，包括政府政策（地產稅率政策等）、就業市場情況、教育和生活便利程度等綜合因素。

對地產投資人來說，貸款一般以短期鎖定的浮動利率項目為主，這樣投資人能夠以較低的月還款額來持有房屋供出租或者等待升值再出售。為了降低每月付款額，也有人開始採用比較新出現的叫做倒欠型浮動利率貸款（Option ARM with Negative Amortization）, 這種情況出現在每月供款未能抵銷利息支出之時。通常由於受到每月供款頂點保障的限制，以至每月供款少於所需支付的利息。所欠的利息將會加在未付的本金之內。這種項目給予一個非常低的開始利率，但是一般最多隻有一年，或者是每個月改變，譬如第一個月的起始利率是1.5%，而第二個月則升到正常市場利率，雖然這給以投資人一些現金流動的自由，但是最危險的是不知不覺貸款的本金逐步加大，這樣利滾利，數年後可能本金大大超過開始貸款的貸款額，那麼如果到時無法維持基本的月付款，可能就把整個房子都賠進去了。尤其在目前利率上升的時期起潛在風險更大了。

相對這種高風險的貸款項目來說，只付利息的浮動利率貸款相對比較安全一些，每月付款只需支付利率部份，即使房屋升值的幅度減緩，也至少不會給本金帶來負面的影響，富國銀行的幾種只付利息的浮動利率項目就能在這個方面給以投資者一些現金控制的自由度，同時降低風險。

下一次專欄中將具體介紹房屋淨值貸款和信用額度的相關問題。

10/03/2005@

感謝您參與和關注這個專欄，希望能幫助您早日實現自己的安居夢，也衷心希望你提出寶貴的意見或者建議。(http://www.dajiyuan.com)