如何在利率上涨的时期选择合适的房贷产品

【大纪元10月8日讯】Leo 周先生简介:在美国从事金融贷款相关业务多年。曾就职西海岸的Gateway Financial Services等金融贷款公司并从事于金融贷款行业的数据分析和应用软体的咨询工作。目前为美国专业房屋贷款银行方面排名第一的Wells Fargo Bank (富国银行)房贷顾问。

专精各类贷款服务业务，在与房屋贷款相关的各个领域：贷款类型，利率，咨询自住、投资的不同选择以及各类贷款申请、贷款步骤、贷款过户都有丰富经验。无论是处理各种房屋类型：从合作公寓到多家庭、从住宅到商住混合型等都可经办；同时对于不同客户各种信用级别的申请以及各种免查收入、财产贷款项目的情况都能为您找到满意的贷款产品。

【编者按】：亲爱的读者朋友们，据美国官方统计，华人平均收入在美国各 个族裔中属于领先地位，而且有购房安居的传统，但由于英文沟通的问题或者从事非金融服务类工作，加上美国的房贷体系和制度比较复杂，华人读者们不容易从零散的各种报导中获得一个全面 的了解，再加上担心语言不同被骗上当的防范的心理，所以不少想借款买房或融资的华人朋友都望而却步，或者不得不寻求中介型贷款公司的帮助，往往须支付相当可观的额外点数费用（broker point fee）。为了更好地帮助华人读者朋友，大纪元网站从２００５开始与富国银行房屋款顾问Leo周先生合作推出【房屋贷款点点通，助您实现美国梦】专栏，全面介绍从准备购房，申请贷款到房屋过户以及整个过程中的诸多专业性和有难度的金融问题。相信无论您是正在筹备购置自己的新屋，亦或想重新贷款以降低利率或者获得净值贷款额度，还是摩拳擦掌要进入地产投资，都会有很好的参考价值。同时设立信箱回答读者有关房屋贷款、房市、利息最新动向或在贷款申请过程中的具体问题，以及帮助您分析如何根据您的具体情况来选择购房贷款的问题解答。欢迎读者联系随时提出您的问题： leo.zhou@wellsfargo.com (可收查中文电子邮件) 或致电：1-888-818-Zhou (1-888-818-9468)咨询；您也可把问题传真到：1-801-729-5435

在上期开篇中介绍了购房置业的诸多好处，然而就进入2005年以来，让很多欲购房者非常苦恼难以决定是否贷款买房的事情就是联储（Federal Reserves Bank）的不断升息举措，过去15 个月以来累计已经达到11次升息，尤其在油价高涨和Katrina、Rita飓风造成巨大经济损失的情况下，最近一次联储在9月20日开会仍然维持升息决定，基准利率（Treasure Rate）调高25个基点，为3.75%。而就在两年前，这个基准利率是历史上的最低点，仅为1.00%（2003年六月）。

第一银行首席经济师安东尼．张认为，根据历史的经验，美联储开始收紧银根的过程往往需要持续 两年多一点的时间，也就是说，可能会持续到2006年上半年左右。在2005年年底，名义利率会 进一步上涨到3.5%至4%。

Intended federal funds rate
Change and level, 1999 to present

（完整的数字和统计资料请参阅联储公开市场委员会资料）

从上面的统计数字可以看出，基准利率的跌涨失呈现波浪形的，每几年就会轮回一次。当然最近几年的戏剧性的降升比率让很多两三年前没有下定决心贷款买房或者想重新贷款的人感到错失良机。

不过对于读者来说，要分清一个概念就是短期基准利率会直接影响到房屋净值贷款利率(home equity line rate)，但是却不会马上影响到15年或者30年按揭利率，长期利率主要是由全球市场来决定的，联储无法干预。实际上，过去一年来，在短期利率上升的同时，长期利率却呈现走低的形势。而房地产市场是由15到30年的按揭利率驱动的。这就是为什么很多财团的首席经济学家都认为现在美国房市有一定的风险，但是不到一些文章形容的“接近泡沫化崩溃”的程度。

就像老话说的那样，什么时候行动贷款置业这种事情其实是“永远不会太早，永远也不会太晚”（Never too early and never too late），因为早和晚都是相对个人在当时的具体情况而言，就像目前的基准利率相对几年前的6%的高位来说仍然是相对比较低的，更不用说80年代到90年代初更高的利率时期。对于每位计划要置业安居的人来讲，重要的是你清楚自己的财务和中期的目标和计划，从而找寻到适合自己的贷款购房计划。下面我们就看看在当前利率处于回升期间如何选择合适的贷款产品。

对于自住和购买休假、退休第二住房的人来说，其实当前的利率情况还不会造成什么大的影响，对于贷款购房者来说，重要的是对于您选择房屋的地区以及自己在未来几年的工作、定居计划，譬如是否考虑工作会迁移？是否因为婚姻或者子女的变化情况而搬迁或者需要换房，当您确定了工作、收入情况的大致走向以后，您就可以胸有陈竹地去选择房子以及相应的贷款项目。举例来说明一下，譬如您的工作较稳定，而且是双收入家庭（夫妇二人均工作），那么相对来说就适合考虑长期（7年以上）居住的房屋类型，譬如在郊外环境和学区比较好的地区，避开，那么从贷款选择上也可以选择15年或者30年/40年的固定利率。对于相对短期居住的情况（2年-5年）就要考虑住房将来出售的容易程度以便出现变动情况时能比较快地，那么显然在接近工作机会比较密集的城市内的住房或者公寓可能就更适合，因为这种地区毕竟人口较密集，那么出售起来也多一些机会，尽管同等情况的房子价格可能较郊外要高一些。

对于考虑第二休假房屋或者退休住房的人来说，美国在未来几年由于婴儿潮人口（baby boomers）步入退休年龄，一些热门的时候退休生活的地区房价也带动了起来，譬如亚利桑那州凤凰城、佛罗里达州的奥兰多等地都是这种情况。所以如果有经济能力的话不如早做打算购买，这样长期来说更划算，相对来说选择贷款也应该以长期的固定利率为主。

对于短期持有者就需要在选择贷款时就可以考虑锁定短期利率的贷款项目，也就是通常所看到的浮动利率贷款ARM（Adjustable Rate Mortgage），以富国银行为例，我们有从1年、3年、5年、7年到10年期（按照30年期计算每月还款额）的短期固定浮动项目，也就是利率固定期限为1年、3年、5年、7年或者10年，到期时您可以选择付清余款、重新贷款或者是选择当时的市场利率。

这些项目同时也有选择只付利息部分（Interest Only ），这些浮动利率项目的好处是利率相对15年、30年固定利率要低不少，同时只付利息部分可以增加您对现金控制的需求。 这样利率就基本上能保证您需要搬迁、换房的这段过渡时间，这也是为什么一些地产投资者基本选择浮动利率贷款项目的原因。

短期基准利率上升影响最大的就是现在开始流行的房屋净值贷款利率，所以如果您考虑向银行贷出房子的净值（即您房子的当前市值 – 减去当前剩下的贷款余额）来改善生活、购买车子大件，支付孩子上学费用等时，可能要考虑申请浮动利率项目的房屋净值贷款（Home Equity Loan）而不是房屋净值信用额度(Home Equity Line)，这样做的好处是净值贷款的利率比净值信用额度低不少，而且一般有5年或者更长的固定利率期可以选择，而净值信用额度的利率却基本上是一年一调。在下次的专栏中将对房屋净值贷款和信用额度进行更深入的介绍，特别是富国银行独有的一些非常不错的此类贷款产品项目。

对于投资者来说，当前的投资确实要多加谨慎，在房价较高的今天，要考虑的除了支付能力外，可能主要是投资地产所选择的地区，耶鲁大学的美籍德裔 Robert Shiller教授指出了一个全球都很普及的现象，那就是凡是有魅力的城市，房地产市场的泡沫是必然。无论从波士顿到纽约，还是从伦敦到悉尼。房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫，这也是必然的规律。当然这也不表示投资冷门地区就会没有风险，因为地产也有另外一个常识就是“地点”（Location，location）购买的物业是否处于“旺”的地带很关键，因为这决定了是否能得到比较理想的租金收入，同时也决定了是否能继续升值，就像纽约的曼哈顿岛，其房价在过去5年中也只有在2001年遭遇911恐怖袭击后又短期的下调。还有就是要了解更多的地区发展特性，包括政府政策（地产税率政策等）、就业市场情况、教育和生活便利程度等综合因素。

对地产投资人来说，贷款一般以短期锁定的浮动利率项目为主，这样投资人能够以较低的月还款额来持有房屋供出租或者等待升值再出售。为了降低每月付款额，也有人开始采用比较新出现的叫做倒欠型浮动利率贷款（Option ARM with Negative Amortization）, 这种情况出现在每月供款未能抵销利息支出之时。通常由于受到每月供款顶点保障的限制，以至每月供款少于所需支付的利息。所欠的利息将会加在未付的本金之内。这种项目给予一个非常低的开始利率，但是一般最多只有一年，或者是每个月改变，譬如第一个月的起始利率是1.5%，而第二个月则升到正常市场利率，虽然这给以投资人一些现金流动的自由，但是最危险的是不知不觉贷款的本金逐步加大，这样利滚利，数年后可能本金大大超过开始贷款的贷款额，那么如果到时无法维持基本的月付款，可能就把整个房子都赔进去了。尤其在目前利率上升的时期起潜在风险更大了。

相对这种高风险的贷款项目来说，只付利息的浮动利率贷款相对比较安全一些，每月付款只需支付利率部分，即使房屋升值的幅度减缓，也至少不会给本金带来负面的影响，富国银行的几种只付利息的浮动利率项目就能在这个方面给以投资者一些现金控制的自由度，同时降低风险。

下一次专栏中将具体介绍房屋净值贷款和信用额度的相关问题。

10/03/2005@

感谢您参与和关注这个专栏，希望能帮助您早日实现自己的安居梦，也衷心希望你提出宝贵的意见或者建议。(http://www.dajiyuan.com)