房貸問答﹕房屋貸款點點通 助您實現美國夢

Leo周 / 富國銀行房屋貸款顧問(Home Mortgage Consultant, Wells Fargo Bank)

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【大紀元1月13日訊】Leo 周先生簡介:在美國從事金融貸款相關業務多年。曾就職西海岸的Gateway Financial Services等金融貸款公司並從事於金融貸款行業的數據分析和應用軟體的諮詢工作。目前為美國專業房屋貸款銀行方面排名第一的Wells Fargo Bank (富國銀行)房貸顧問。

專精各類貸款服務業務,在與房屋貸款相關的各個領域:貸款類型,利率,諮詢自住、投資的不同選擇以及各類貸款申請、貸款步驟、貸款過戶都有豐富經驗。無論是處理各種房屋類型:從合作公寓到多家庭、從住宅到商住混合型等都可經辦;同時對於不同客戶各種信用級別的申請以及各種免查收入、財產貸款項目的情況都能為您找到滿意的貸款產品。

【編者按】:親愛的讀者朋友們,據美國官方統計,華人平均收入在美國各 個族裔中屬於領先地位,而且有購房安居的傳統,但由於英文溝通的問題或者從事非金融服務類工作,加上美國的房貸體系和制度比較複雜,華人讀者們不容易從零散的各種報導中獲得一個全面 的瞭解,再加上擔心語言不同被騙上當的防範的心理,所以不少想借款買房或融資的華人朋友都望而卻步,或者不得不尋求中介型貸款公司的幫助,往往須支付相當可觀的額外點數費用(broker point fee)。為了更好地幫助華人讀者朋友,大紀元網站從2005開始與富國銀行房屋款顧問Leo周先生合作推出【房屋貸款點點通,助您實現美國夢】專欄,全面介紹從準備購房,申請貸款到房屋過戶以及整個過程中的諸多專業性和有難度的金融問題。相信無論您是正在籌備購置自己的新屋,亦或想重新貸款以降低利率或者獲得淨值貸款額度,還是摩拳擦掌要進入地產投資,都會有很好的參考價值。同時設立信箱回答讀者有關房屋貸款、房市、利息最新動向或在貸款申請過程中的具體問題,以及幫助您分析如何根據您的具體情況來選擇購房貸款的問題解答。歡迎讀者聯繫隨時提出您的問題: leo.zhou@wellsfargo.com (可收查中文電子郵件) 或致電:1-888-818-Zhou (1-888-818-9468)諮詢;您也可把問題傳真到:1-801-729-5435

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讀者朋友大家好﹐曾有人在移民中做了個民意調查﹕什麼是你心目中的美國夢﹖答案大致分成三個主要方面﹕拿到合法定居身份並能有自己的房子﹐多賺錢遊歷世界或體面地返鄉探親訪友﹐自己或子女能接受優等的教育並獲得好的工作和發展。這些夢想環環相扣﹐而對於大多數已經定居美國或新近抵境的移民來說﹐能購置屬於自己的安居之所不容置疑成為實現美國夢的最重要的一個部份。而最近幾年由於諸多經濟因素的合力﹐帶來了美國近50年前所未有的低利率﹐也就是貸款買房的黃金時期。讀者們肯定也從各種不同渠道感受到了這股貸款買房﹑重新貸款的熱潮。

在首期房屋貸款專欄裡﹐我將從理財﹑投資的角度介紹在關於房屋貸款的基本的一些基本概念。給您分析一下購房的優勢以及貸款能給您帶來的具體利益。同時也將簡要介紹一下以後將介紹的個方面話題包括﹕貸款申請﹑審批﹑過戶流程中可能會對您的利益有直接影響的諸多因素﹐包括客戶不清楚的問題﹐甚至是錯誤的概念。
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“耕者有其田﹐居者有其屋”是任何國家及其公民想現的目標﹐這個目標在經濟最發達而又幅員遼闊的美國成勣顯著。根據美國住房與城市開發部(US Department of Housing and Urban Development簡稱HUD)的統計﹐到2003第四季度﹐美國家庭中擁有住房的比率達到了68.3%的歷史最高紀錄。這裡所說的住房主要指獨立房屋(Detached House)﹐即一般有兩三層樓附帶草坪﹑車庫的獨立門戶的房子。如果包括象紐約眾多的Townhouse, 合作公寓 (Coop) 以及公有公寓 (Condominium) 那比例還會稍微高一些, 這些類型的房屋佔美國房屋總數的2%左右。

如此高的擁有率表明瞭在美國買房具有的獨特優勢。下面我們就具體從金融的角度說說買房給您的好處。

貸款及買房的好處

其一﹐購買房屋作為投資﹑保值的手段。買房是一種穩定的投資手段。不論從歷史上長時間的資料來看﹐譬如全美地產協會數據顯示﹕1990年表明當時平均的一個獨立一家庭房屋售價為$95,500而到1995年則漲到了$113,800 ,到了2000年美國住房平均增值9.5%﹐創下了30年來的最高紀錄。最近幾年﹐房價則在低利率推動下一漲再漲。不少人選擇把購買住房不動產作為有效的投資手段。買房雖然說獲利比例不象投資風險基金或股票那樣高﹐但基本上是只賺不賠﹐可以說具有保值和投資獲益的雙重好處。

相對於美國的平均收入水平而言﹐除了象曼哈頓的高檔公寓或比弗利山等高價地區﹐房價和收入比例總體上較合理﹐買房比租房合算。例如﹕假想您租房的月租金是每月1000美元﹐同樣的$1000如果換算成每月的購房供款﹐以05年一月初的市場利率粗略計算 (假設﹕借款期限30年﹐利率5.5%﹐首付金為20% Down payment﹐您符合標準的信用分數和收入要求)﹐那麼你完全可以獲得18萬貸款用來購買一個售價25萬的房子。

其二﹐與一般的貸款不同﹐申請房屋抵押貸款(Mortgage Loan)買房還享受納稅政策上的好處。聯邦﹑州以及地方政府都有許多鼓勵買房的法律和政策﹐對買房者提供諸如免稅﹑低息貸款等多種優惠﹔比如紐約州就有一個與眾不同的重新貸款(CEM Refinance)免貸款交易稅的優惠(No Mortgage tax﹐請注意不是每年的地稅Real Estate Tax,以後的章節中回具體介紹中將具體介紹這個方面)

其三﹐在個人年度納稅上也有很好的優惠。每年你用來支付抵押貸款中的利息部份將可以使你獲得減免。(Mortgage Interest deduction)這對於貸款供房的人來說可謂非常合算的。而交納房租就沒有此類優惠政策了。

2003年美國聯邦儲備委員會連續降利息11次﹐將聯邦基金利率降到40年來最低水平﹐隨之各家銀行的貸款利率也相應降低﹐因而即使目前房價較高﹐多數美國人還是認為﹐低利率提供了良好的購房條件﹐對比歷史上曾經一度高達13%, 15%的利率﹐現在正是一個好的購房時機。

在您申請貸款買房之前﹐了解掌握以下的一些基本原則是十分必要的﹕

(1)對家庭現有經濟實力作綜合評估。

在購房借款時﹐您一定要對自己的經濟實力有一個綜合評估﹐主要考慮存款(liquid assets)和可變現資產(Cashable funds)這兩大部份。可變現資產又涵蓋了有價證券(stocks and securities)﹑退休基金(Retirement funds, 401K)。如果您是公司合伙人﹐那麼則要看你的S或者C-corp退稅表的業績(Loss and Profit, cash flow)和現金流動情況(cash flow)通過對自己現有經濟實力進行綜合評估﹐才能確定合理的購房首期付款和貸款比例。
(2)對家庭未來的收入及支出作合理的預期。

謹慎可靠的收入預期﹐要考慮的因素包括年齡﹑專業﹑學業﹑工作單位性質﹑行業前景以及宏觀經濟發展趨勢等。年輕﹑學歷高﹑專業前景好﹑單位效益發展前景好的﹐可以在購房時多申請一些貸款。自營業主和規模較小的私營業主等應該對經營風險有合理預期﹐謹慎制訂貸款和還款計劃。 每個購房貸款家庭﹐還應考慮未來的大額支出﹐如結婚﹑生育﹑子女教育﹑或購買大額消費品(如汽車)等。如果在購房貸款時﹐未考慮到未來的家庭支出﹐或雖考慮了﹐但超過預期較大時﹐將大大削弱您的還款能力甚至帶來不必要的麻煩。。
(3)學會計算自己的還款能力。

還款能力是決定可貸款額度的重要依據。還款能力是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出後的余額來計算的。在計算時要考慮到收入和支出的可能變化﹐尤其是搬入新居﹐家庭日常開支比過去會高。

(4)首期付款要多角度考量。

首付款越少越好。每個家庭購房前﹐首先要全面衡量一下家庭的經濟實力﹐未來的支出﹐以及未來家庭經濟實力增長的趨勢﹐不能把手頭的現金用完﹐而應該留有一筆相當的資金用于住房裝修和更新傢具等需要。

(5)借款期限並不是越長越好。一般中國人喜歡借貸長期固定利率的金融產品﹐但其實這可能不是最好的選擇。

從準備住房要注意的這些事項到進入真正的選擇房子到貸款申請和過戶﹐還有不少金融方面和法律方面因素您需要了解﹐我們將為您在今後一一道來。
那麼請關注下一期的〔房屋貸款點點通﹐助您實現美國夢〕專欄。

作為結束語﹐ 有一點聲明﹕儘管您讀了我的文章或解答﹐這並不意味着我們之間建立起貸款銀行-客戶的關係。也就是說﹐如果你採納文章中的建議去做而使自己的貸款申請出現任何困難或者問題﹐你不能認為我對此負有責任。無論如何我會盡最大的努力﹐確保所提供的信息和意見以及對您提出的問題的解答正確無誤。

感謝您參與和關注這個專欄﹐希望能幫助您早日實現自己的安居夢﹐也衷心希望你提出寶貴的意見或者建議。@

(http://www.dajiyuan.com)

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