【大紀元6月14日訊】(本報按)特邀陳昱霖博士主持系列講座「規劃成功幸福的人生」，提供讀者實用可行和生活息息相關的多元化資訊。主題有事業﹔創業﹔投資理財﹔退休預備﹔財富轉移﹔幸福家庭和高品質的生活。陳先生早年獲得醫學工程博士，曾在世界最大的醫療產品/器材公司主導產品的研發，研究論文獲得美國藥學科學院最高的榮譽的伊博獎（Ebert prize），他廣泛的興趣引領他進入財富理財規劃的領域，他精研古今中外成功者（各領域）的成功法則和共同的特質，他知行合一、創業有成，除了財富規劃領域外，在短短幾年建立了年營收有千萬美元的事業﹗陳先生平易近人又熱心助人提拔後進常鼓勵和輔導有志創業者規劃成功的事業和幸福人生。
本專欄每二週一次為公開互動的園地，歡迎大家發表感想，貢獻智慧和寶貴的經驗，一起來耕耘這個園地，大家都能受益得造就﹗歡迎來函報社或直接聯繫陳先生，交換意見和心得。 電話﹕（973）626-0754﹔傳真﹕（973）564-8891。
第十六篇﹕事業生涯的財富觀和規劃（九）
投資房地產的成功之道
問﹕為甚麼投資房地產能使人（家庭）經濟獨立﹖
答﹕上期我和大家一起探討的主題是選購理想之「家」重要的考慮因素和原則，得到許多熱心的讀者來電鼓勵和交換心得，分享他們購屋得失的寶貴經驗，使我獲益良多，謝謝他們熱烈的回應，歡迎來函或來電交換意見和心得，以便將來和大家分享您們的寶貴經驗。很多讀者來電希望我和大家一起來探討投資房地產。成功的房地產投資將使人（家庭）獲得經濟獨立並達到致富成功﹗我曾（第十四篇）提到投資房地產是投資「業餘時間」（副業）的最佳選擇之一，因為房地產也有「倍增」（Compound Effect）的效果﹗房地產投資的冒險性低因為他有「具體的」不動產（房地產）作「抵押」就不會「血本無歸」因為它往往有貸款（75%-100%）來共同承擔風險，並且在獲利方面有「倍增」的效果﹗換句話說就是房地產本身是具體的實物，有一定的價值，風險低而且自己所投的資金祗佔25%或更少因此所承擔的風險就更低投資房地產更大的優勢是因為你「擁有」（own）該房地產，當增值時，你投的資金（25%）的獲利是4倍的增值率﹗舉個例子來說明就很清楚，有一個房地產值$200,000，自付款$50,000（25%）和貸款$150,000（75%），當淨增值是5%（$10,000）時你的獲利是$10,000，它佔你所投資金（$50,000）的20%增值﹗又有省稅的好處，因此投資房地產是雙贏（風險性分散就更低，獲利是倍增的淨增值）﹗也是最理想的投資（風險低又獲利高）之一。投資房地產因可運用「業餘時間」（副業）來從事，當固定的房地產投資的淨收入（淨獲利）達到或多於「工作賺錢養家」的收入時，人就有自由來決定要不要再被「工作綁住」的選擇﹗也就是人（家庭）有經濟獨立（不依靠被僱用來賺錢養家）的自由，可選擇化更多的時間來從事房地產投資，邁向更大的成功致富或是選擇發揮自己的專長和才能，成就一番事業﹗
問﹕要如何預備自己來從事房地產的投資﹖
答﹕任何艱難的事業都有人成功反過來說任何「容易的事業」也都有人失敗，因此從事任何事業的成敗其關鍵是人，也就是說「謀事在人」，在房地產投資方面的成敗 也是謀事在人，一位房地產投資的大師（Russ Whitney）在他著名的著作「房地產投資使你成功致富」里特別忠告我們，要在房地產投資成功的人，需要有強烈的企圖心、信心、樂觀、積極和進取的心態（Attitude）、設立明確的目標，規劃具體可行的計劃，並認真執行，借重專家的經驗和會善用大眾的資金（貸款）擴展地產投資的事業。這位大師（Russ Whitney）個人的經歷以18個月的時間從$1000美元的投資房地產，變成470萬美元的資產﹗他在書中明白表示成功的地產投資計劃是「簡單」（Simple）但「不容易」（Not Easy）﹗他說「簡單」意味著人人都能做，沒有複雜的秘訣，任何具有「普通常識」（Common Sense）的人都能做成，祗要他（她）能「滿心喜悅」地採取「主動」並「全力以赴」就會成功﹗「不容易」意味著「要付代價」，要「邊學邊做、邊做邊學」，要努力不懈﹗因為天下沒有白吃的午餐（No Free Lunch），也沒有不勞而獲的事﹗
投資房地產和投資自住的「家」有很大的不同，因為目標的不同在評選的方法上就有差異。在此，我們所要探討的是，以投資為目標的評選房地產的方法和原則如下﹕
一，以投資為目標的房地產是要講究「獲利性」（Profitability）的大小，選購獲利高的房地產為優先。地產評價員（Appraiser）在評價可出租的地產（Income Property）時，所用的評價法是以淨收入（收入減掉所有的開銷包括維修和稅）的大小為主要評價的因素，加上建築物本身的價值、地區價值的考量等等。一般而言，「不好」區域的出租地產的淨獲利比「較好」區域的出租地產的淨獲利要高，因為房價便宜，但租金並非成比例的減少，而且增值的比例較大。
二，選購有增值潛力的出租地產，評估比較附近出租地產的租金，如果要出售的出租地產的租金偏低，有潛力加租金到市價，則增值潛力就大。要特別注意房租契約是否有管制房租的增加或房契到期的長短，都會影響出租地產的價值。
三，選購「有特殊原因」要急售的出租地產，有可能買到「價廉物美」的出租地產。
四，選購出租地產坐落在地區有再改善的地方，將來房租有潛力增加，增值就大，接近公共設施（火車/公車站、公園、購物中心）的出租地產，較有價值，因為房租較高或空租率較低。 ◇
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