【大紀元10月26日訊】許多從事地產交易的人都會記得合同中往往出現一句話「Time is of the Essence」。這句話是什麼意思呢？意譯為「準時至關重要」。這句話在商業地產交易中幾乎是每個合同都會出現的一個雙方必須遵守的條文。
我們很多人都知道在美國準時非常重要，與醫生、老師、銀行家、貸款經紀人等等見面需要預約，預約後一定要準時，如果逾時要及時打電話通知，不然以後再約就很困難了。可是中國人往往有「沒有時間概念」，「不準時」的惡名，美國人的Party往往準時開始，準時結束，在華人的聚會中連組織者都不期望聚會能準時開始。這種拖拖拉拉的習慣在地產交易中會是怎樣的後果呢？
我想用一個案例來說明「準時至關重要」這句話在地產交易中的重要性。Chowhan準備買下Miller在喬州哥倫布縣的一幢商業地產，兩人簽訂了買賣合約。合同正式生效日是Chowhan對該地產的買賣意願被Miller正式接受之日，即2005年3月23日，之後買方有90天對地產進行調查的考察期（due diligence period）。在這期間，買方要對地產進行綜合評估，並完成對此買賣所需的資金籌備。這個考察期要在6月21日截止。合同又規定，一旦考察期結束，買方須在考察期截止日前再押4萬美金定金，然後交易要在此後60天內過戶。合同專門規定了「準時至關重要」的條文規定（Time is of the Essence）。賣方在6月21號考察期終止之前發出了一項對合同進行修改的提議。買方拒絕了該修改的提議，可是忽略了自己應在考察終止日之前遞交第二筆押金的義務，只是在6月23日向賣方交出了另外4萬美金的定金支票。賣方6月24號收到買方提交另外定金的通知，立即拒絕，聲稱，買方的定金提交屬延期行為，違反合同規定，賣方因此終止了該買賣合同。
買方將賣方告上了法庭，要求法院強迫賣方將該地產賣給買方，這是一種稱為強迫執行的賠償方式（Specific Performance）。哥倫布郡上訴法庭對該案作了定案。法院認為合同規定是6月21號就必須是6月21號。更何況合同中明確有「準時至關重要」（Time is of the Essence）的條文規定，而買方沒有在合同規定之日遞交另外的定金，該違約行為就導致買方不能求償「強迫執行」的法律保護。法院又說儘管賣方在考察截止日前曾想修改合同的某些條款，但並沒有被買方接受， 故不影響已規定的日期。法院拒絕了買方的求償申請，買方因為耽誤了兩天而失去了一個幾百萬的地產交易。有人開玩笑說，這短短的48小時恐怕是買方一生中最貴的48小時，因為買方每小時丟了四萬多美金。
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