【大纪元10月26日讯】许多从事地产交易的人都会记得合同中往往出现一句话“Time is of the Essence”。这句话是什么意思呢？意译为“准时至关重要”。这句话在商业地产交易中几乎是每个合同都会出现的一个双方必须遵守的条文。
我们很多人都知道在美国准时非常重要，与医生、老师、银行家、贷款经纪人等等见面需要预约，预约后一定要准时，如果逾时要及时打电话通知，不然以后再约就很困难了。可是中国人往往有“没有时间概念”，“不准时”的恶名，美国人的Party往往准时开始，准时结束，在华人的聚会中连组织者都不期望聚会能准时开始。这种拖拖拉拉的习惯在地产交易中会是怎样的后果呢？
我想用一个案例来说明“准时至关重要”这句话在地产交易中的重要性。Chowhan准备买下Miller在乔州哥伦布县的一幢商业地产，两人签订了买卖合约。合同正式生效日是Chowhan对该地产的买卖意愿被Miller正式接受之日，即2005年3月23日，之后买方有90天对地产进行调查的考察期（due diligence period）。在这期间，买方要对地产进行综合评估，并完成对此买卖所需的资金筹备。这个考察期要在6月21日截止。合同又规定，一旦考察期结束，买方须在考察期截止日前再押4万美金定金，然后交易要在此后60天内过户。合同专门规定了“准时至关重要”的条文规定（Time is of the Essence）。卖方在6月21号考察期终止之前发出了一项对合同进行修改的提议。买方拒绝了该修改的提议，可是忽略了自己应在考察终止日之前递交第二笔押金的义务，只是在6月23日向卖方交出了另外4万美金的定金支票。卖方6月24号收到买方提交另外定金的通知，立即拒绝，声称，买方的定金提交属延期行为，违反合同规定，卖方因此终止了该买卖合同。
买方将卖方告上了法庭，要求法院强迫卖方将该地产卖给买方，这是一种称为强迫执行的赔偿方式（Specific Performance）。哥伦布郡上诉法庭对该案作了定案。法院认为合同规定是6月21号就必须是6月21号。更何况合同中明确有“准时至关重要”（Time is of the Essence）的条文规定，而买方没有在合同规定之日递交另外的定金，该违约行为就导致买方不能求偿“强迫执行”的法律保护。法院又说尽管卖方在考察截止日前曾想修改合同的某些条款，但并没有被买方接受， 故不影响已规定的日期。法院拒绝了买方的求偿申请，买方因为耽误了两天而失去了一个几百万的地产交易。有人开玩笑说，这短短的48小时恐怕是买方一生中最贵的48小时，因为买方每小时丢了四万多美金。
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