【居家置業】購買Short Sale房屋基本知識

【大紀元5月9日訊】（大紀元記者吳冬兒華府報導）最近有許多讀者想了解short sale。自己是否應該嘗試購買short sale的房屋？如果我向short sale的房屋遞了合同，下一步是什麼？大紀元記者採訪了華府地區房地產經紀王建新女士，請她為大家講解購買short sale的基本知識及注意事項。
　　
王女士解釋，short sale的意思是「不足或短缺銷售」，也就是低於了屋主所欠金額銷售。一棟房屋之所以會short sale，大多是因為物主無力償付所欠貸款， 又不希望法拍（foreclosure），所以通過正式途徑，一般是由經紀人出面與貸款公司（銀行）商議。
　　
如果銀行同意，物主就可以把房屋以低於房屋實際欠款額上市。一般的是減去了第二貸款額。也有不一樣的。具體情況要由你的經紀人幫你查出。這只是初步。在有了OFFER，選擇後簽了合同，這才是第一步。
　　
這時，屋主必須向銀行遞交除簽約合同外一些其他所需文件證明自己無力支付貸款。比如說銀行無存款、突然失業、離婚或配偶死亡等。銀行需要看到足夠的理由，有些銀行還要買賣雙方出具公證證明雙方沒有利益關係等。然後還要進行兩次估價，最後大約經過45天到2個月左右， 這就是賣房LIST上說的「subject to third party approval」。
　　
大多人借了兩個貸款，主貸款金額是買進房價的約80%，次貸款可能是買進房價的5%、10%或20%。由於利率上調，有些屋主付不出貸款，就要把房子short sale。一般情況下，屋主以買進價的80%的價格出售，甚至還要低。這等於是把次貸款甩掉。所以這需要兩個貸款銀行之間的協商。
　　
銀行的心理是輕易不以低價出售，所以它往往要等好幾個買房合同遞進來，才做決定。目前由於市場變化，有些銀行會接受比房屋買進價低很多的售價，因為它們需要現金。
　　
目前維州Fairfax有些地區short sale的房價都降到類似2003年的水平。王女士注意到，一棟房屋買進時是$386,000，最後房屋short sale的成交價是$265,000。這對買方來說，可以說是一個非常好的交易。還有房主2006年買進時是52萬，結果short sale 以37萬成交。
　　
但買房人需要注意的是，short sale的房屋是as is，而且大部分這樣的房屋內部狀況都不是太好。但也有特例。我最近幾個客戶遞的合同都是其中佼佼者。可是俗語說得好：「英雄所見略同」。這樣的房子一般會很快收到好幾個合同。那麼這就要求你的經紀人能夠正確判斷、操作。使你的合同能在眾多競爭者中勝出，同時還是好交易。這就要求作大量的市場研究，同時要和對方有很好的溝通才行。
　　
short sale 也可以作房屋檢查，但對方概不負責，只是買房人對房屋作個了解而已。就是說房屋的狀況不能成為講價的條款。通常買方都會做房屋檢查，但有的short sale的房屋，銀行已經給停水停電，那麼可以做的檢查就很有限。如果事後發現問題，買方不可能向賣方要求賠償，因為short sale就是這樣的。
　　
在得到以超低價購買房屋的同時，short sale也有其他買方需要注意的地方。Short sale的過程可能拖得很長，因為需要銀行批准。遞了買方合同，又花費了很長時間等待，但最後因為銀行不同意而買不成房子的情況並不是沒有。
　　
另外想提請大家注意，不要只是一味的只考慮價格而忘了其他。畢竟買方的心理和愛好都類似。通常如果是short sale的吸引人的房屋，往往買房合同都會超過一個。比如王女士最近幫客戶遞的short sale房屋，一個是同時進了5個合同，一個是同時進了4個合同。而且房地產的特點是：只此一家，別無分店。這個鄰里這樣的房子，只是這一套，沒有絕對相同的第二套。
　　
簡而言之，購買short sale房屋的好處是房價低，可能能達成非常好的交易，省很多錢。它的缺點是，要等銀行批准，有時拖到很長。房屋銷售也是as is，有的short sale的房屋可能狀況會不那麼好。另外short sale也不是什麼區域都有的，比如McLean一帶幾乎沒有short sale的房屋。
　　
王女士認為現在是買房的好時機。她說：「有人問我，房價有沒有可能進一步跌到2002年獲2001年的價格水平？這個誰也說不好。反正現在的情況是，房屋狀況好，價位低，地點不錯，仍舊是多個合同進去競爭。」
　　
如果您有有關購買房屋方面的問題，請致電王建新詢問詳情：703-303-9236（手機）或703-239-1218（宅）。
(http://www.dajiyuan.com)