【大紀元7月18日訊】
５、你的投資夥伴—-銀行
買房子就離不開貸款，貸款就離不開銀行或貸款機構。說起銀行大家都覺得把錢存進銀行最安全，實際上銀行是一個風險承擔機構。試想：當你買房子後，８０％、９０％、甚至１００％的錢全是銀行的，是你承擔的風險大還是銀行承擔的風險大？我看還是銀行承擔的風險大。如果換了是你，我買房子找你借錢，你會借我嗎？你肯定不會，銀行就會，為什麼？既然銀行是一個風險承擔機構，它肯定是一個風險評估和管理機構。
銀行是通過什麼來控制和管理風險的呢？銀行放貸有兩個原則，第一，絕對不能輸錢；第二，賺更多的錢。當我們買房子時，我們只把銀行當成一種資源或支持，很少把銀行當成自己的投資夥伴。很少有人在買房子時問問銀行的意見。想想看我們買房子時我們所咨詢的對象都是誰：家人、朋友、房地產中介、會計師、財務計劃師等等，他們買房子嗎？他們能給你客觀、專業的建議嗎？有人也許會問：難道財務計劃師的建議不專業嗎？為什麼財務計劃師不建議我買房子呢？因為財務計劃師的業務不是賣房子，財務計劃師的業務是賣基金。所以財務計劃師只會建議你買基金而不會建議你買房子。讓你的搞裝修的朋友替你搞好裝修，不要讓他料理你的投資。
如果我們把銀行當成我們的投資夥伴，我們就可以發現銀行是一個房地產專家，它實際上已經告訴我們應該到哪裡去買房子。每一個銀行都會有一個花了大量人力物力打造出的各個區各類房屋最高貸款比率的清單，貸款比率越高的區和類別當然越安全，增值潛力越大；反之風險則越大。有一句話說得很有哲理：銀行永遠是對的，甚至當它們錯的時候它們也是對的。
６、對債務的再認識
中國人有一個美德就是不願意欠債。然而在房地產投資領域，這個美德可能會是一個思想障隘、成長局限。談到這個話題，我不禁想起了大家都很熟悉的三個老太太的故事，說的是中國老太太在臨死前說：我終於攢夠了買房子的錢；澳洲老太太在臨死前說：我終於還完了買房子的錢；美國老太太在臨死前說：我終於不用還買房子的錢了。這個故事反映了不同的消費觀。如果從投資的角度來看，中國老太太可能永遠也攢不夠買房子的錢；美國老太太不僅不需要還買房子的錢，她的房子的價值遠遠高於她借的錢。
我們確實需要對債務有一個再認識。我們對債務的恐懼可能源於對高利貸的恐懼和對貧窮的恐懼，沒錢才要借錢是我們很自然的想法。實際上債務是多種多樣的不可一概而論，關鍵是你借債幹什麼用。如果我們借債買有固定收入和資本增值的資產，這種債務即為好的債務，如股票和房地產；如果我們借債買沒有固定收入但有資本增值的資產，這種債務即為壞的債務，如古董和土地；還有一種就是醜陋的債務，如信用卡和汽車，這種債務既不帶來收入也不帶來資本增值甚至資本貶值，利息還最高。我們一般用信用卡都買些什麼呢？不外乎衣服、傢俱、電器什麼的，十年後它們值多少，看看 garage sale就知道了；３萬塊的車，十年後大概５千吧。醜陋的債務是我們要避免的，但超過９０％的澳洲人擁有這種債務，甚至深陷其間不能自拔，這也許是大多數澳洲人貧窮的原因吧。
７、好的債務即財富
我們對債務的恐懼，和沒錢才要借錢的想法的根深蒂固，使我們很難將債務和財富掛上鉤，也很難理解窮人向銀行存錢，富人向銀行借錢這句話。我們還是找一個實例來計算一下。比如說，１９７５年我們買了一套房花了２萬８，假如全部銀行貸款，利率每年９％，租金回報５％，欠的錢利滾利。貸款大概在１９９６年還清，租金回報從１９９６年後的積累大約１７萬，現在的房價大約４６萬。這就是說２萬８的債務，在３３年間變成了６３萬的財富。我們由此可以列一個很簡單的等式：債務+房地產+世間=財富。
好的債務不僅僅是財富，而且也是信譽；銀行並非傻瓜而是風險評估和管理機構，借誰錢借多少，銀行都心中有數。欠銀行２千澳元的人和欠銀行２００萬澳元的人，誰更有信譽？誰更富有？
債務同時也是管理風險的手段。如何理解這個概念呢？我們還是用上面那個買２萬８的房子的例子。在利滾利的過程中，８５年欠款達到高峰為３萬６，如果我們準備好８千的備用金，我們就能順利渡過難關。要知道８５年房價已經７萬５了，如果我們用再貸款（refinance)的方式，我們可以得到３萬２的額外信用，足以支撐所欠債務。有了這樣的思路後，我們完全可以設計出一套只用債務就能富有的策略，把房地產做強做大。
８、買什麼樣的房子
買什麼樣的房子是一個最簡單，同時也是一個最容易被誤導的事情。選房子遠比想像的容易得多，只要銀行願意給你８０％的貸款，這個房子就能買。說它是最容易被誤導的事情，是因為有太多的房地產講座推銷一些很難賣的房地產。在任何市場，決定價格的根本法則就是供需關係決定價格，也就是我們常說的物以稀為貴。在建議買什麼樣的房子之前，我想先以供需關係決定價格這一根本法則，討論什麼樣的房子不要買。我的觀點只是一家之言，若與誰的利益相衝突見諒。我姑妄言之，各位姑妄聽之。
首先，商業用房不要買。商業用房包括辦公室、商店、旅館等物業，因為這些物業的價格受經濟景氣水平的影響太大，經濟好時大家都租房開公司，商業旅行開會，買一些非必需品。商業用房的需求自然就高，商業用房的租金就高，商業用房的價格就高；經濟不景氣時，很多公司關閉，商業用房的空置率就高，價格就會下跌，最多會下跌超過５０％，這也是為什麼銀行給商業用房的貸款不超過６０％的原因。相反居民房的供需與經濟景氣的相關性就不太緊密，經濟好你需要住房，經濟不好你也需要住房。所以墨爾本的居民房幾十年以來最大跌幅不超過５％，這也是為什麼銀行給居民房的貸款可以高達１００％的原因。
其次，高層建築不要買。再要聲明的一點是：這個觀點只適用於墨爾本市區（包括Southbank, Dockland)，因為墨爾本的市區沒有樓層限高，世界最高的居民樓在墨爾本拔地而起。因為沒有樓層限高，墨爾本的市區（包括Southbank, Dockland)的供應是無限的，只要價格合適，買的出去，墨爾本市區的高樓會如雨後春筍，層出不窮。這就是墨爾本市區的房價裹足不前的原因，也造就了世界房市的怪胎，除了墨爾本世界上還有那個城市中心城區的房價畏縮不前，而周邊的房價方興未艾？
第三，學生公寓不要買。一般的學生公寓面積不超過４０平方米，銀行不願給這樣的公寓貸款，另外學生公寓面對的是學生，現在主要是國際學生，等到有一天，移民政策有變化，或澳幣升值太高，或美國留學更有吸引力，或許國際學生就沒有今天這麼多。
第四，太大、太小、太貴、太便宜、太偏遠的房子不要買，因為需要它們的人不多，很難出手，也很難估價。
到底買什麼樣的房子好呢？有人說靠近交通的、靠近學校的、靠近水邊、靠近醫院的、靠近花園的等等。這些全都對，都是常識。我想說的是買中價位的，因為中價位的房子需求量最大，大家最能負擔得起，出手最快，銀行最喜歡出手快的房子，給這樣的房子貸款或再融資貸款最爽快。我想說的第二個問題是，如果你要買公寓，買盡量靠近city的。舉例來講：Brunswick的公寓和Box Hill的公寓都是４０萬，哪一個更有潛力？當然是Brunswick的公寓。因為Brunswick距city只有５公里，而Box Hill距city有１５公里，這樣Brunswick與Box Hill的供應量是１比９的關係（面積是距離的平方），而Brunswick靠近city需求量更大，所以上升潛力大很多。
９、關於投資的幾個迷思
迷思一：在投資領域我們有個教條：風險越高回報越大。實際上，富人只投資風險小回報大的項目，這就是他們富有的原因。股票和房地產就是很好的例子：股票風險明顯大於房地產，回報只有１０％，房地產卻有３９％。
迷思二：利息越高房價越降。如果真是這樣，你如何解釋澳洲儲備銀行從２００５年到２００８年三年間加息１１次，房價卻從３５３０００漲到４６３０００，漲幅達３１％。為什麼利息越漲，房價越漲呢？要理解這個問題，我們首先要明白為什麼要漲息，漲息的唯一目的是控制通貨膨脹；然後我們再看漲息後股市會有什麼反應，由於加息後，公司成本上升，利潤預期下降，股價會下降。所以當加息週期到來時，富人會賣掉股票；通貨膨脹的另一個意思是錢毛了，此時保值就是硬道理，那麼什麼東西最保值呢？有人說是黃金，實際上黃金從７０年代末的８００美元一盎司跌到９０年代末的２５０美元一盎司。最保值的只有房地產，所以富人會賣掉股票買房地產。這是利息越漲房價越漲的原因。有人說照你這麼說利息降房價會降啦，我說不是。因為利息降時，買房更能承受，這時窮人會買房子。所以不管利息是升是降，對房價都是好消息。我當時就是想明白了這個問題才下決心長期投資房地產的。
迷思三：房價已經漲到頭了，沒有上升空間了。這個問題實際上在前面對墨爾本的房地產走勢分析時，已經回答了。不過我還想把這個問題講的更透徹一點。首先是供需關係，土地是不可再生資源，人口卻在不斷增長；其次是通貨膨脹，澳洲儲備銀行將通貨膨脹的目標定在２％－３％，我當時對這個問題沒想通，為什麼一定要有通貨膨脹呢？沒有不是更好嗎？看看日本，８０年代後，通貨緊縮造成２０年經濟停滯，想想看，如果明天的東西比今天便宜為什麼要今天買？如果消費滯後必然帶來生產滯後，經濟當然會放慢、停滯、衰退。現在看來澳洲儲備銀行可以容忍通貨膨脹超過３％，但很難容忍通貨膨脹率低於２％。第三房地產中介的競爭對房價上漲的作用太大，一個中介告訴房主你這個房子可以賣５０萬，另一個中介會說你這個房子可以賣５５萬。中介總會找到一個買主５５萬把它賣掉，一旦這個房子賣掉後，這個區的房價都會參照５５萬的價格來定價。最後我想說一點，就是人們對房價７到１０年翻一番的預期，也就是週期性，人們最難改變的就是習慣，一個群體的習慣就是文化，這樣的文化在中國人中已經發揚光大了。
迷思四：帶地的房子(house)漲，樓房(apartment)不漲。維省房地產協會（REIV）今年統計過去５年，房子的漲幅為３８.９％，樓房的漲幅為３８.５％。可以說帶地的房子(house)和樓房(apartment)的漲幅相差無幾，可樓房的租金回報要高得多。
10、你可以成為世界首富
一般來澳洲１０年以上的中國人都有一套超過５０萬的住房，而且已經還清貸款。這樣你就可以輕易拿到４０萬的貸款，如果按每年３９％的回報算，十年後你的淨資產將超過１千萬，二十年後你的淨資產將超過２億８千萬，三十年後你的淨資產將超過７８億，四十年後你的淨資產將超過２千億。如果你活得夠長並且堅持房地產投資，成為世界首富就不是夢。最後祝大家投資成功、快樂、幸福並歡迎來信一起探討投資問題。
(本文完）
(http://www.dajiyuan.com)
