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【大纪元8月15日讯】买房贷款、卖房过户，找中介、进银行、去房管局，人家都会告诉你，这房子要评估，还得交评估费。
到底哪些情况要评估？
评估费交多少？
能自己选择评估机构吗？
同样的房地产，为什么会评估出不同的结果？……
带着这些问题，北京青年报记者近日先后采访了北京市中恒业房地产评估有限责任公司总经理陆伟俊和北京首佳房地产评估有限公司总经理高喜善等专业人士，请他们就大家所关心的一些问题做了解答。
-哪些情况需要进行房地产评估
房地产评估有时是必须的。陆伟俊先生说，所谓必须评估，是指国家有法律规定的，一般说来，涉及到房地产的产权变化如转让、抵押、拍卖及拆迁补偿等情况，或者向有关机构缴纳税费时，都是要评估的。
高喜善先生解释，在办理过户，缴纳契税时，有的交易双方为了少交契税，存在不真实申报成交价的情况，这时，政府部门会要求评估出一个合理的价格，而且，政府规定，当交易价格明显低于市场价时，政府有优先购买权。另外，当出现房产继承诉讼或其他房产纠纷时，法院也要求进行房地产评估以便于对房地产进行仲裁。
当然，在评估业务中，也有很多是与老百姓不直接相关的，比如房地产开发、企业股份制改造、企业上市、企业清产核资等，都要进行房地产评估，为其缴纳土地出让金、确定房地产的价值量等提供价格依据。
房地产评估也有咨询性的。高先生介绍说，除了办理有关的手续必须评估外，现在也有一些市场咨询性的房地产评估，如二手房买卖、企业之间的房地产转让或以房地产投资等，双方出于了解房地产市场的需要，会委托评估机构进行房地产评估，而且这种评估越来越多。
估价师告诉记者，无论哪种评估都要求房地产的权属清楚，产权资料齐全，否则，评估机构不能接受委托。他们说，在资料齐全的条件下，一般一份完整的评估报告在5——10个工作日能够完成，二手房交易、公积金贷款等房地产评估，时间会更短一些。
-评估费交多少
记者了解到，房地产评估收费实行政府统一定价，其收费标准按照评估价格总额采取差额定率分档累进制。
房地产价格评估收费标准
档次标的总额(万元)累进计费率%
1 100以下(含100) 0.5
2 101以上至1000 0.25
3 1001以上至2000 0.15
4 2001以上至5000 0.08
5 5001以上至8000 0.04
6 8001以上至10000 0.02
7 10000以上 0.01
注：1.本标准执行中可下浮，但下浮幅度不得超过20%
2.当按以上收费标准不足300元的，按300元收取。
3.差额定率分档累进制收费方法举例说明：
如一宗评估价为2000万元的房地产，评估费=100万元€?0.5%+(1000-100)万元€?0.25%+(2000-1000)万元€?.15%=5000+22500+15000=42500元
-评估过程简单与复杂，都是专业评估吗
有购房者反映，在办理个人购房抵押贷款和过户手续时，评估机构出具的报告相对简单，如果是现房，他们会直接套用一个价格，如果是期房，便会在现房价的基础上打一个折，如乘以0.9或者0.85等，很快就完成了，但收评估费的标准却未见不同，这也算专业评估吗？
中恒业公司的陆伟俊先生认为，这种做法是被认可的，在国外也类似，”为房管部门、银行、保险公司等提供价格依据的评估报告，有表格式、信函式、叙述式三种，其中，叙述式最复杂，表格式是最简单的。如果是大批量的，可以用表格式。”他说，这种情况在新商品房的按揭贷款评估中多一些，因为新商品房的产权关系简单，其市场价格也不难确定，期房则需要将未来的价格折算成现价。问题在于，这种做法对房屋间的细微差别无法体现，精确性差一些，如相邻楼层之间、不同朝向之间等等，但从工作成本、工作效率上考虑，在行业内大家都认可。至于从收费标准上怎么考虑，需要讨论。
首佳公司的高先生说，这种评估”虽然时间较短，但毕竟有一定的技术含量、专业素质和估价师多年的经验都含在报告里面，而且评估机构和估价师对这个报告负相关的责任。当然，如果大家对评估机构了解多一点，选择的余地大一些，让他根据意愿去选择，这会更易于被接受。”
-能自由选择评估机构吗
办理个人购房手续时，贷款也好、交易过户也罢，多数都是由指定的机构评估，个人很少有选择的余地，这样合理吗？
两位总经理都认为，在个人房地产评估方面，由于现在评估机构比较多，质量参差不齐，发展还不太规范，银行和有些机构为了避免一些水平差的评估机构做出的报告造成较大风险，所以要选择一些评估机构，比如考虑其资质、人员水平、业绩情况等，因为老百姓没有时间和能力去做这些调查，这样可以避免一定的盲目性。
他们建议，选择可以不只是选一家，可以给一个范围(例如资质达到某个标准以上)让客户去选，如果仅指定一家机构评估，可能不太合理，从很大程度上限制了其他机构平等竞争的权力，而且一个机构的评估质量也在不断地发生变化。
他们告诉记者，在房地产开发机构委托的大宗房地产评估项目中，目前基本不存在指定评估机构的问题。大家多靠资信、实力来竞争，有的合作时间较长，在业务关系上会有延续性。
-同样的房地产，为什么会评估出不同的结果
在个人房产交易时，双方通过评估得到一个交易的参考价格，但往往不同的评估机构提供的参考价格差异较大，让人无所适从。对此，两位总经理及其他估价师都认为，在一定的范围内，有差异是可以的，但差异太大不行。比如，同时评估某房地产项目，可能我做的结果是2500万，你做的是2480万，那应该是正常的，但如果一个做2400多万，一个做5000万，这就有问题。他们认为，对差异的合理范围，应该以市场平均值为参照。
对于差异产生的原因，高先生认为主要在评估方法、估价师的经验判断及社会客观因素三个方面。
不同的评估方法会产生不同的结果，不同的估价师用同样的评估方法也会产生不同的结果。房地产评估的常用方法有市场比较法、剩余法、收益法、成本法等，不同方法的测算过程不一样，会带来测算结果的差异。高先生举例说，在市场较发达的区域，一般要求首选市场比较法，”但是对于同一宗房地产项目，不同的估价师可能会选择不同的案例，在因素调整修正之后，结果可能会有一些差异，这是正常的。”
估价师的经验判断不同也会产生不同的结果。高先生说，不同的估价师在判断的角度和方法上可能不完全一致，如收益还原法中对未来收益的预测，成本法中对各项成本的测算等等，对一些参数的选取不同，就会产生不同的评估结果。
社会客观因素也会造成差异。比如，银行利率调整过于频繁，对评估中不同时点还原利率的选取会带来影响，而还原利率的微小变动就会带来评估结果的差异。
几位估价师说，由于这些原因，”产生误差是必然的，但是误差大了也是不正常的。”
-房地产评估如何规范监督
既然评估价格允许一个相对的弹性范围，对于一个大型房地产项目来说，往往是几千万上亿的资产，即便是1%的误差，都会是一个不小的数字差异。对委托方来说，当需要交出让金、交税费时希望价格评估得低一些，当需要抵押贷款时，会希望价格评估得高一些，评估者有没有可能为了满足委托方要求、谋私利而加大评估误差？接受采访的这几位专业人士都表示，”不排除这种可能性，但目前尚没有被发现的。”
技术上有统一规范
他们介绍说，为了减少差异范围，使评估规范、公正，建设部、国土部都有相关的估价规范，以国家标准的文件形式发布，北京市也有相关的技术规范，对各参数的选取，对方法的选择，都有规定。比如说，在王府井地区，市场案例比较丰富，如果不用市场法，那么这样的评估报告是通不过的。而某宗地若在门头沟的边远山区，难以找到合适的比较案例，可选择成本法，思路大致为所有成本加上合理的利润等。这些在《规范》里都有明确的规定，包括各项参数，都必须在一个合理幅度内。一份评估报告要求用多种方法测算，最后取一个综合值，这样尽量减少差异。
法律、行规有惩戒条款
高先生认为，在竞争不规范的情况下，不排除一些机构降低评估费用的收取标准，或者按委托方的要求在评估值上违规操作。但一些行业管理方面的文件已经规定，对违规者，无论个人还是机构，会取消执业资格，到一定程度还要承担法律责任。《刑法》中有一条，会计师、资产评估师提供虚假报告，导致严重后果的，应该承担刑事责任。
他强调，”一方面，评估机构需要更加完善监督审核机制；另一方面，国土部的有关文件明确规定：估价师、估价机构要对评估报告独立承担责任，这无疑将增强估价师和估价机构的自律性。首佳公司内部的管理非常严格，从长远发展着眼，对一些不合理的委托要求，宁可不做，对评估过程，有专门的技术审核部门和严格的审核流程，在制度上保证评估结果必须在正常范围内。从行业发展来看，评估机构要发展壮大，必须依靠内部规范的管理、过硬的评估技术以及良好的声誉。”
社会监督要加强
陆先生认为，一个有效的社会监督和行业监管机制及处理措施至关重要。由社会全体来监督，有人举报，有人调查处理，形成专门的约束、惩罚机制。
他告诉记者，”目前，我国的房地产估价协会也在加强这方面的工作，协会对整个房地产评估业的行业标准、技术规程、职业守则等规范的制定起重要作用，目前已在研讨，准备出台一些更为具体有效的措施，界定评估价格的合理范围、承担责任的范围、处罚的力度，等等。””既然有人注意到这个问题，就会有相应的规章出来，比如说，多大程度上构成受贿行为，多大程度上算犯罪，罪名是什么等，民法、刑法中已有些可参照的规定，但对评估业还可以进行专门的研讨。”
被访的专业人士都表示了这样的观点，”其实一个完善、严格的监管机制在清除害群之马的同时，也是在鼓励公平竞争，保护业内人的合法权利。”
-脱钩改制，评估机构不再有市、区级之分
北京市的评估机构改革已开始进行，市一级已经完成，目前各个区县正在实施。高先生认为，脱钩改制对整个行业意义重大。
他说，”在要求评估机构与主管部门脱钩改制之前，北京市的评估机构有市级的、区级的，还有一些私人的、大学办的、社团办的，共有150多家，竞争已经比较激烈，脱钩改制后，数量不足原来的一半，但整体质量将有所提高。与主管部门脱钩改制以后，评估机构不再有靠山，人、财、物独立，经营业务完全市场化，机构名称上也不再出现市、区等行政级别的字样，原来以市、区冠名的全部重新起名另行工商注册登记。”据介绍，评估机构只存在按建设部、国土部从业务资质方面评定的等级区别，目前房地产评估机构分一级、二级、三级，土地评估机构分A级、准A级、B级，每一级机构能评估什么业务、多大规模等，都有限定，并且有定期审核制度，资质评定结果会在媒体上公布。
高先生觉得，”这样大家都感受到压力，必须锻炼独立闯市场的能力，靠自己的水平、业绩，和向内部挖潜来赢得客户，业内竞争应该会更公平、规范，也更充分，对评估业的发展是很有利的。”
-估价师的共同愿望：市场资料的公示和共享
在采访中，陆伟俊先生谈到，房地产评估最科学、合理的方法是依据市场，市场比较法最可取，但它要求足够的比较样本，市场资料越丰富，评估结果越科学。但是目前，相关部门掌握的交易资料还没有发挥作用，成为一个封存的档案，应该以灵活的方式利用起来。比如，像国外、港、台一样，开设一个网站，或者制作成软盘，将资料及时更新，评估机构、估价师以有偿的方式登录该网站，或者购买软件，这样既能产生效益，还能对行业发展产生重要促进作用。
高喜善先生也提出了相同的观点，他还指出，现在评估机构一般都是靠自己经验的积累，并通过各种渠道去搜集信息，但还是有一定难度。”在公开案例很少的情况下，要做到测算公正，必须从各方面搜集大量的信息，并按评估规范的要求筛选案例，否则可比性受影响。””在国外，行业协会管理的职能较强，交易案例的共享比较发达。首先，交易管理部门的资料可以共享，另外，作为评估机构，成为行业协会的会员单位后，也有义务把做过的案例资料提交协会，允许大家共享。我国也可借鉴国外的经验，把这些机构组织起来，将资料汇集到一起共享，应该会发挥很好的效果。”
他们认为，以适当的形式将市场交易资料向外公示，形成常年的信息服务，不仅对评估业有利，对于要进行房地产交易的市民来说，也可以根据周边的市场资料较准确地对自己的房产做一个价格估计，减少洽谈中的盲目性，促进市场发展。 (http://www.dajiyuan.com)
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