【大纪元1月30日讯】(大纪元记者胡晓辉澳洲墨尔本编译报导)最近与朋友聊天中得知，目前不少华人朋友都在尝试搞房地产：买一套旧房，地一定要大，至少700平米以上，房子则越破越好（最好时刻都可能倒塌的那种）。买好后把原先的旧房推倒，然后在这块地上盖两套或更多的连体别墅（Townhouse）。建成后卖掉，不到一年的时间就能挣几十万。其实，这已经算是小型的地产开发。如果您也打算做一名地产开发商，那么在您进军这个行业之前，需要做哪些准备工作呢？
昆省BDO会计公司的合伙人埃迪‧张（Eddie Chung）就投资者在进行一个小开发项目前应该注意的事项提出了以下建议。
风险
做生意最不喜欢的就是风险，但风险总是不期而来，搞不好赔了夫人又折兵，不但钱没赚到，还要卖房还债，该如何避开它呢？
张先生建议说，“如果待开发物业由家族信托全权拥有，并且家族信托同时拥有其它有价资产，那么应该确保这个开发项目是一个独立实体，这样一旦发生什么意外，其它资产不会受到影响。”
“同时，如果某个成员拥有大笔资产，出于慎重起见不要任命此人担当开发公司的董事，因为此做法可能将这名董事的个人资产置於潜在的索赔风险中。”
收益
地主和开发者之间常常因为利益分配产生矛盾，最后弄得合作破裂、分道扬镳。对此，张先生表示，如果贷款是以你的名义，那么开发商其实不承担什么财务责任。在协议中你就要多分收益，这样很合理，因为你承担了债务和风险，自然应该获得补偿。
同时，因为你拥有此物业，此拥有权也会给你带来潜在的风险，这一因素应在收益与风险分担协议中加以考虑。
融资
开发房地产，就算是小打小闹，也需要大笔资金作后盾。华人在钱财方面总是特别精明，但是下面就是一个“聪明反被聪明误”的实例：
“如果你从银行贷到款，用这笔钱首先还清你私人住宅的贷款，然后再把你的私宅作抵押，把它当作取款机一样从中提钱出来，用于物业开发。
此时你的贷款利息不能全部作为物业开发的成本扣除，而是要把它分成开发贷款和房屋贷款两部分，只有用于物业开发的贷款利息才能够扣除。”
所以，重要的融资决定一定要咨询会计师/税务师和贷款专家，不要怕花几百元咨询费而使自己蒙受更大的损失。
由于银行通常是此项目首要担保债权人，所以一定要尽可能限制其对你私人财产的索赔权。
合伙形式
如果你无意为开发商的行为负责，你应该明确你和开发商之间不是法律意义上的合伙人关系。
不是法律意义上的合伙人并不一定意味着在纳税上也无合伙关系。事实上，所得税和消费税法特定扩宽了“纳税合伙关系”的定义，所以只要你们共同获得某项收入，就是税务上的“合伙人”关系。
所有权
如果合伙关系成立，你作为土地所有者，要注意合作形式不会使你失去对此物业的部分权益。
在法律上你可以不采取合伙人（Partnership）的形式，而是采取合资(Joint Venture)的形式，并与开发商签一份合资协议。这时，土地和房子都在你的名下，严格说，开发商只是盖房子的人(Builder)，他们提供开发服务并收取相应费用，对开发的物业不拥有任何利益。
纳税
如果开发商以自己的名义为此开发项目贷款，你作为土地拥有者不能对利息申报扣除。
一个项目的税收成本也可能受到合作形式中实体种类的影响。如果由一单位信托(Unit Trust)来承担此开发项目，此单位信托的一个持有人有可能是一个自主信托（discretionary trust），可以灵活地将从收益从高税率的纳税实体中分配给一个低税率的纳税实体。
退出投资策略
要备有一个退出投资的策略是很重要的，这样各方可以结束协议，而不会出现不利的商业或税务后果。
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