【大纪元10月22日讯】
只还利息(interest only)与本利都还（principaland interest）
永远选择之还利息（interest only），银行的利息是按天计算，本利都还（principal interest）并没有多还本金，只能把自己的本金锁住了，在业不能取出反复使用， 没有灵活性。选择之还利息，还可以根据自己的具体情况来还本金， 每月利息也会随之减少。不会使贷款年限增长或误解为多给银行还了利息。
浮动利息（variable）与固定利息（fix rate）
浮动利息由蜜月（hoonnoon）和非蜜月， 一般银行都会将蜜月利息中给出的折扣从后29年赚回去，只有在贷款超过500K，才有必要考虑蜜月利率，不然交的费用比省下的利息还有要多。浮动利息好在可以多还，并且机动性强，如果要卖房或是由转贷的需要，最好选浮动。
固定利息适合长期持有并不在乎是否买卖，但不可多还钱，转贷的条件和费用也会比较高，在经济形势复杂的今天，固定利息的选择要慎重，不然会陷入不可自拔的境地。
打工收入(PAYG)与自雇收入（self employed）
打工人士一般都有工资单和税单，多数银行都会索取2张工资单，这类的客户一般都在挑选银行。
现金收入和收入来源不明的打工人士，在银行制度机械化的澳洲，就尤为困难，个别银行要求较低，但也是条条框框。不要指望银行会听客户的故事，银行只要他们想要的档去望城他们的CHECKLIST， 如果我们能知道银行的要求和他们想要的，就容易了许多。
自雇人士是最可怜的群体，明明赚到钱，但贷不到款。如果你没有2年的自雇经历和良好的报税记录,就很难贷到80%，多数客户选择LOW DOC 60%，这种贷款有缺点，没有足够的可运用资金或占用太多首期去购买一个物业。
对冲账户（offset account）与一般账户( no offset)
对冲账户时最好的省钱工具，个别银行有免费的对冲账户，大多银行是要收费用，不用的钱可以存在对冲账户，并使用信用卡消费生活，这样可以节省最大的利息。要注意的是对冲账户必须有还款功能，如果不能作为还款账户，就不时真正的对冲账户。
要有一种叫多功能账户（vloc），这种账户类似一般银行存款户头，但有透支额度（也就是我们的贷款），利息稍高，是对冲账户和贷款账户的合身产品，非常方便，适用于不要交早期推出费的客户。
年费产品（annual fee package）与基本产品（basic loan）
没有年费（annual fee） 就没有折扣是银行习惯用的赚钱方式，说是给了这个那个优惠，其实如果你管理你的基本产品按时得当，效果是一样的，当然一般没有年费也就没有对冲账户，不方便管理，所以大多数客户还是喜欢年费产品。有个别因哈功能不收年费并提供免费的对冲账户和金卡。
最大贷款比例（max lvr） 与最小借款比例（low lvr）
无论需不需要，贷款一定要贷到最大比例，多贷出的钱不用时是没有任何利息的，总是放在对冲账户中，便同时有了一个再投资的机会和下个房的首期，用的时候才开始有利息。一些高段的投资者甚至用这些多贷出的钱来还贷款利息，按房屋平均涨幅12%/年来计算，只要你的利息低于12%，你就是赚钱的，并且有税收优惠。
还有一种叫贷款保险（lmi），存钱是永远赶不上房价上升的，也就是说话了保险费卖方也是值得的，一般适用于年轻人没有足够首期，当然如果父母有物业，也可以利用担保形式（SECURITY GUARANTOR）获取贷款保险减免。
一家银行与多家银行
一般客户都喜欢在一家银行处理所有的金融和账目，当买第二套或第三套房时，通常都回做第一套贷款增加（TOP UP），在一家银行做会节省些费用，但结构综合利息就不一定好。这个时候就是重新选择银行的最好时机。
贷款增加（extra funds）,重组贷款作结构（new stracture） 和利息降低（lower rates） 是转贷（refinance） 的3个基本要数。当然也要考虑到各银行的早退出罚款（early exit fee）,最好的结构是最小化自主房的贷款，最大化投资贷款，这将有利于退税。
如果有多套物业和多个贷款，多家银行是个更好的选择。这方面需因人而议。用多套银行账户搭配组合会有更好的效果。详情请致电。
个人名下（under personal）与基金名下（under trust）
以个人名下，或夫妻名下购买的客户较多，但少数客户选择在基金名下购买，最好的优势在基金下购买时资产的保护和分配，但也有较多的费用，基金管理方一般是公司或是个人。一般公司作为管理方比较难贷款，利息也会相对高些（如果不能提供俩功能年保税），但如果选用个人作为管理方，贷款就会相对容易些。并且一样可以完成资产的保护和出售时的分配，如果不是风险很高的物业开发专案，用个人作基金管理方也不时一个坏主意。
民用投资（residential investment） 与商用投资（commercial investment）
民用投资的回报相对低一点，但是没有太大的租金风险，一般都会有稳定的租客。商用投资风险在于租客，如果能管理好租客，一般多会有高业报，但物业本身增长也和经济挂钩，不是每年都有固定的涨幅。
从贷款角度看，商用房有申请费和估价费，并且利息高过民用宅。大多没有对冲和随时多还多取得便捷，根据贷款的数量会有产品上的选择不同。
卖地建房（land and house package） 与购买旧房（second hand property）
新旧是我们选择的又一话题，这个得有个人喜好来定。从增值角度考虑，一般旧房更胜一筹，因为多数的价值都在地上，虽然房子不值什么钱，但一样升值比新房快。当然新房不但住着舒服，还享有较高的第一次买方补贴，但作为自主房，会稍微慢些。如果是投资房，有更多的退税优惠。
从贷款角度上讲，是一样的，卖地建房稍微麻烦些，同时你要付出更多的精力。和租金（盖房期间），旧房就没有太多这些问题，可以马上搬入并投入正常生活。
买楼花（off plan）和较小的楼房（appartment）是需要注意房间平米数，并且要关注是否有租约绑定，这些都会影响贷款比列。
（本文由优选信贷提供）
