【大紀元10月22日訊】
只還利息(interest only)與本利都還（principaland interest）
永遠選擇之還利息（interest only），銀行的利息是按天計算，本利都還（principal interest）並沒有多還本金，只能把自己的本金鎖住了，在業不能取出反覆使用， 沒有靈活性。選擇之還利息，還可以根據自己的具體情況來還本金， 每月利息也會隨之減少。不會使貸款年限增長或誤解為多給銀行還了利息。
浮動利息（variable）與固定利息（fix rate）
浮動利息由蜜月（hoonnoon）和非蜜月， 一般銀行都會將蜜月利息中給出的折扣從後29年賺回去，只有在貸款超過500K，才有必要考慮蜜月利率，不然交的費用比省下的利息還有要多。浮動利息好在可以多還，並且機動性強，如果要賣房或是由轉貸的需要，最好選浮動。
固定利息適合長期持有並不在乎是否買賣，但不可多還錢，轉貸的條件和費用也會比較高，在經濟形勢複雜的今天，固定利息的選擇要慎重，不然會陷入不可自拔的境地。
打工收入(PAYG)與自雇收入（self employed）
打工人士一般都有工資單和稅單，多數銀行都會索取2張工資單，這類的客戶一般都在挑選銀行。
現金收入和收入來源不明的打工人士，在銀行制度機械化的澳洲，就尤為困難，個別銀行要求較低，但也是條條框框。不要指望銀行會聽客戶的故事，銀行只要他們想要的檔去望城他們的CHECKLIST， 如果我們能知道銀行的要求和他們想要的，就容易了許多。
自僱人士是最可憐的群體，明明賺到錢，但貸不到款。如果你沒有2年的自雇經歷和良好的報稅記錄,就很難貸到80%，多數客戶選擇LOW DOC 60%，這種貸款有缺點，沒有足夠的可運用資金或佔用太多首期去購買一個物業。
對沖帳戶（offset account）與一般帳戶( no offset)
對沖帳戶時最好的省錢工具，個別銀行有免費的對沖帳戶，大多銀行是要收費用，不用的錢可以存在對沖帳戶，並使用信用卡消費生活，這樣可以節省最大的利息。要注意的是對沖帳戶必須有還款功能，如果不能作為還款賬戶，就不時真正的對沖帳戶。
要有一種叫多功能賬戶（vloc），這種賬戶類似一般銀行存款戶頭，但有透支額度（也就是我們的貸款），利息稍高，是對沖帳戶和貸款賬戶的合身產品，非常方便，適用於不要交早期推出費的客戶。
年費產品（annual fee package）與基本產品（basic loan）
沒有年費（annual fee） 就沒有折扣是銀行習慣用的賺錢方式，說是給了這個那個優惠，其實如果你管理你的基本產品按時得當，效果是一樣的，當然一般沒有年費也就沒有對沖帳戶，不方便管理，所以大多數客戶還是喜歡年費產品。有個別因哈功能不收年費並提供免費的對沖帳戶和金卡。
最大貸款比例（max lvr） 與最小借款比例（low lvr）
無論需不需要，貸款一定要貸到最大比例，多貸出的錢不用時是沒有任何利息的，總是放在對沖帳戶中，便同時有了一個再投資的機會和下個房的首期，用的時候才開始有利息。一些高段的投資者甚至用這些多貸出的錢來還貸款利息，按房屋平均漲幅12%/年來計算，只要你的利息低於12%，你就是賺錢的，並且有稅收優惠。
還有一種叫貸款保險（lmi），存錢是永遠趕不上房價上升的，也就是說話了保險費賣方也是值得的，一般適用於年輕人沒有足夠首期，當然如果父母有物業，也可以利用擔保形式（SECURITY GUARANTOR）獲取貸款保險減免。
一家銀行與多家銀行
一般客戶都喜歡在一家銀行處理所有的金融和賬目，當買第二套或第三套房時，通常都回做第一套貸款增加（TOP UP），在一家銀行做會節省些費用，但結構綜合利息就不一定好。這個時候就是重新選擇銀行的最好時機。
貸款增加（extra funds）,重組貸款作結構（new stracture） 和利息降低（lower rates） 是轉貸（refinance） 的3個基本要數。當然也要考慮到各銀行的早退出罰款（early exit fee）,最好的結構是最小化自主房的貸款，最大化投資貸款，這將有利於退稅。
如果有多套物業和多個貸款，多家銀行是個更好的選擇。這方面需因人而議。用多套銀行賬戶搭配組合會有更好的效果。詳情請致電。
個人名下（under personal）與基金名下（under trust）
以個人名下，或夫妻名下購買的客戶較多，但少數客戶選擇在基金名下購買，最好的優勢在基金下購買時資產的保護和分配，但也有較多的費用，基金管理方一般是公司或是個人。一般公司作為管理方比較難貸款，利息也會相對高些（如果不能提供倆功能年保稅），但如果選用個人作為管理方，貸款就會相對容易些。並且一樣可以完成資產的保護和出售時的分配，如果不是風險很高的物業開發專案，用個人作基金管理方也不時一個壞主意。
民用投資（residential investment） 與商用投資（commercial investment）
民用投資的回報相對低一點，但是沒有太大的租金風險，一般都會有穩定的租客。商用投資風險在於租客，如果能管理好租客，一般多會有高業報，但物業本身增長也和經濟掛鉤，不是每年都有固定的漲幅。
從貸款角度看，商用房有申請費和估價費，並且利息高過民用宅。大多沒有對沖和隨時多還多取得便捷，根據貸款的數量會有產品上的選擇不同。
賣地建房（land and house package） 與購買舊房（second hand property）
新舊是我們選擇的又一話題，這個得有個人喜好來定。從增值角度考慮，一般舊房更勝一籌，因為多數的價值都在地上，雖然房子不值什麼錢，但一樣升值比新房快。當然新房不但住著舒服，還享有較高的第一次買方補貼，但作為自主房，會稍微慢些。如果是投資房，有更多的退稅優惠。
從貸款角度上講，是一樣的，賣地建房稍微麻煩些，同時你要付出更多的精力。和租金（蓋房期間），舊房就沒有太多這些問題，可以馬上搬入並投入正常生活。
買樓花（off plan）和較小的樓房（appartment）是需要注意房間平米數，並且要關注是否有租約綁定，這些都會影響貸款比列。
（本文由優選信貸提供）
