【大纪元6月24日讯】(大纪元记者张茹澳洲墨尔本编译报导)一提到买房投资，人们首先想到的就是买民用房出租，孰不知投资商业物业可能会带来更高的收益。
据时代报报导，经过几年的干旱后，农场主Leal和Tim Squire-Wilson夫妇想要增加点其它收入，于是5年前他们在墨尔本参加了一个物业投资讲座。当时夫妻俩已经在Sunbury拥有两套出租房，讲座结束后，他们下定决心，下一个投资目标应该是商业物业。
“在2005年，市场非常繁荣，民用物业太贵了，投资回报只有2%左右，而那时商业物业的投资回报约5%或6%，这是吸引我们的一点，”Squire-Wilson夫人回忆起当年依然津津乐道，“另一点好处就是长租约，大多数租客一签约就是两年，在此基础上还可以再续两年。”
Squire-Wilson夫妇花了44万在Albert Park买了一层楼的办公室，4年后，这套写字楼的价值已经涨到70万。但是，过程中也不是那么一帆风顺，第一位租客租满4年后搬走了，办公室从去年10月起就空了下来，接着是圣诞节，前后整整3个月无人问津。Leal Squire-Wilson夫人说，“如果再继续空置下去的话，我们也许就会把它卖掉。”但Leal对总的投资回报非常满意，她表示会向想要尝试不同投资组合的朋友推荐商业地产投资——前提是一定要聘用一名买方代理。“我们不会自己去买，商业物业要复杂得多，不像买住宅房那么直接了当，需要有专业人士帮你一下。”
Hay物业集团的管理董事Peter Hay先生说，在地产投资者中，只有10%表示要投资商业物业，其实人们需要“摘掉他们的有色眼镜。”
“在我为客户制定的投资组合中，表现最好的都是商业物业，它能满足很多投资者对现金流的要求，而且如果你在合适的地区投资，同样可以获得资本增值。”
Hay先生说，商业物业是租客负担一切支出，包括市政厅的管理费（Rates），这就意味着净租金回报率在5%—7%之间，相比之下，住宅房的总投资回报也不过是3%—5%。“在一个好地区花40万买一个小工厂，你会得到6%-7%的净回报，几乎是民用物业的3倍。”
商业物业的租约更倾向于保护业主而不是租客，而民用物业恰恰相反，因此一旦租客不按时支付租金或损害物业的时候，商业物业的投资者将得到更多的法律保护。
商业物业的缺点就是贷款银行通常会要求75%的订金，资本增值也不像民用物业那么大。
Hay先生建议首次投资者应该购买用途比较灵活的商业物业。在入门阶段，如果可能的话，要买一家小工厂，小写字间或独立的店铺。“我喜欢那种在楼下经营生意，楼上住人的店铺，你可能会有两位租客，两笔收入，减少了整套物业空置的风险。”
Allard & Shelton是墨尔本一家专门代理商业物业的地产公司，董事Joseph Walton先生说，从去年10月以来，投资者对商业物业的兴趣明显提高了。他相信主要原因是经济在好转，另外，住宅房昂贵的价格使投资者开始认真考虑商业物业。
相比之下，住宅房的价格比较容易产生泡沫，因为有太多情感因素在里面，看中了这套房子就想把它买下来，哪怕在拍卖中多付一笔钱也在所不惜。而商业物业的价格都是客观的市场价。
商业物业投资的选择十分广泛，主要分为工业、零售业和办公室三个投资领域。价格差别也非常大，比如25万就可以购买一个50平米的写字间，但如果要投资市中心豪华的办公大楼，那就需要1亿元以上。
“位于商业区的零售物业投资回报非常高，租约也都是长期的，平均是3-5年，到期后，租客还可以续。即使到期后租客不愿意续约的话，要看店铺在什么位置了，但通常找到新的租客都是不难的。”
“办公楼的竞争则比较激烈，特别是靠近CBD的，业主为了吸引租客会提供很多好处，比如免租金一段时间，或是按照租客的要求装修以及增添设施。”
“我认为在墨尔本现在的机会非常好……当地经济发展比较健康……这对于房地产投资会产生非常正面的影响。”Walton先生说。
商业物业投资要考虑的事项
优点：
●高投资回报
●零售物业空置率与民居差不多
●商业租客负担一切支出
●一般租期较长
●物业价值客观
●租约对房东有利
缺点
●闲置期可能比较长
●租约复杂得多
●资本增值可能比较低
