中国房市拐点 下一步

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【大纪元9月17日讯】(大纪元记者韩山综合报导)今年4月,为遏制部分城市房价过快上涨,中共出台了一系列房地产调控措施,令高温楼市有了一些“退热”迹象;但近期,部分楼市高房价“坚冰”还未除,个别市场又出现了量价齐涨的“回暖”迹象。

在中国70个大中城市房屋销售价格连续两月环比持平后,深圳、上海等地楼盘8月成交量又有“回暖”之势销售价格(年增9.3%),多个城市楼市成交面积环比上涨、平均成交价格环比创下调控以来最大涨幅、一线城市房价4月份以来首次回归两万元以上。

中国的许多政策都面临着“两难”的境地,房地产调控也是一样,一方面要抑制过热投资和高房价,以防止出现经济“泡沫”并引发金融风险,也要让人民买得起房,所以要对房地产市场进行调控;但是,一旦房地产投资大幅萎缩,又会直接影响社会整体经济萎缩(整个楼市影响大半个中国经济活动如银行、建材、销售、建筑、家居、家电、装潢、建筑工人和地方政府财政等)。

中国房地产市场正走到一个重要的“十字路口”,是该再出硬招,还是强化政策执行?成为第四届夏季达沃斯论坛的关注的焦点。

房市又开始热络

中共国家统计局9月10日发布的数据显示,2010年8月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%,涨幅比7月份缩小1.0%,环比与上月持平。房屋销售价格同比继续上涨。

同一天北京市统计局、国家统计局北京调查局发布1至8月北京市房地产市场运行情况,根据情况显示,8月份北京房屋销售价格同比上涨11.5%,环比持平;新房和二手房成交量环比分别增长6.2%和14.8%。进入9月,有媒体报导,9月上旬商品期房成交量已超过去年楼市最火爆时期。

据亚豪机构统计显示,8月份,北京69个在售单价超过4万元的豪宅项目共成交了468套,成交面积为9万平米,成交金额达41.7亿元,环比7月份成交套数、面积及成交总额分别大涨了98.3%、112.2%和137.1%。

中国指数研究院的最新数据显示,北京、上海、广州、深圳等十大重点城市土地市场明显升温,8月累计成交宗数为268起,成交面积1222万平方米,卖地款达219.32亿元(32.62亿美元),环比上升5亿左右。

房市调控收效有限,据中原地产最新统计,截至今年9月9日,各主要城市土地出让收入再创新高(上海市政府卖地收入940亿元,去年全年收入995亿元,但今年到现在只卖了297公顷为去年852公顷的35%),估各地土地释出量仅达去年的66%。商人将本求利,高价买地,预估房市仍看涨。

房市稍息 等待 再上涨

自从打房政策出炉后,卖方惜售(事实上许多开发商仍看好后市),坐等好价钱;买方观望,期待渔翁利(许多买房族观望只是想等好价钱入市)。市场上并无看淡后市的买方和卖方,如今等到“金九银十”好时机,只要风吹草动,卖方会更硬,买方则会急着下单,免得坐等楼房起价心伤。

中共社科院5月5日在公布《中国房地产蓝皮书(2010)》预测,由于房市供需关系依旧偏紧,今年大陆各地房市成交量虽会下降,但房价不太可能会下跌,不幸言中。

据中指院最新报告,在8月最后一周监测的35个城市中,半数以上城市的楼市成交面积环比(较上月)出现上涨,其中宁波上涨最为明显,涨幅高达125.14%。监测的34个城市中,有17个城市房价出现不同程度上涨,其中武汉涨幅最大,环比上涨46.5%。

近期,京、沪、深、杭、穗等一线城市均传出了市场反弹、量价齐涨的消息,随着“金九银十”的到来,市场反弹力度陡增,而最近广州等地出现的彻夜排队购房潮,更是加重“第二只靴子”落地的传言(调控或将加码),但买房族只恐慌睡一觉起来,原来可以买一间房的存款,只能买到半间多了。再加上近日新地王频出,更助涨了前市看好的预期心理。

北京安邦集团研究总部高级研究员贺军对《中国企业家》表示,部分地区成交量上升,呈现所谓“回暖”的气氛,这里面有开发商鼓动和媒体炒作的因素。其实若无大量买方接手,量价齐涨的现像无法持续,而开发商和媒体也无法单方面炒作。

永庆房屋总经理陈史翎对《上海金融报》表示,只要开发商愿意降价,市场的接手还是很强劲,显示刚性需求入市仍大。

国企、民企齐入房市捞钱

9月10日,杭州市国税局发布1-8月杭州国税完成情况:房地产业税收共42.75亿元(6.35亿美元),同比增长123.84%,远远超出了工业制造业20%、商业35%的增幅。7月26日,浙江省十一届人大常委会第十九次会议上,浙江省省长吕祖善所作的报告表示,上半年,浙江房地产业税收收入475.8亿元(70.7亿美元),增长82.1%,对地方财政收入增长的贡献率达63.7%。

中国指数研究院前不久发布的监测数据显示,房地产调控政策出台后,北京、上海、广州、深圳等4个一线城市成交总价前10名的地块中,最少5成以上被国企收入囊中。

7月末,江苏国税局对外透露,今年上半年,江苏房地产业税收447亿元(66.43亿美元),占服务业税收的比重高达32.66%,首次超过江苏批发零售业份额(28.4%),成为三产第一税收。2009年,江苏国税局公布的房地产业税收为558亿元(82.96亿美元),占服务业税收的27.9%,而今年上半年,房地产对江苏财政税收的贡献率就直逼2009年全年。

8月19日发布的“2010温州市百强企业”排行榜中,与房地产沾边的企业高达50多家,诸多实体企业也舍本业做地产,地产成为浙江多地经济发展的格局。这也印证了股神巴菲特(Warren Buffett)在波克夏公司(Berk-shire Hathaway)股东大会中的说法,目前中国的房地产市场发展极不健康,中国的房地产市场有一群人在大面积地豪赌。

受到上海浦东新地王的影响,9月9日,南京金九首场拍卖会,位于南京玄武区碑亭巷仅2545平方米的商业金融地块,经过两家企业23轮角逐后,以1.26亿成交,楼面价从1.4万上升至2.3万左右。

温州市房屋登记中心统计数据显示,4月份房产新政出台后,6月份鹿城区二手房成交量仅为536套,到7月份成交量为821套,而到8月份交易量已达到1150套,相比6月份成交量增了1倍多。

前不久闭幕(9月5日)的青岛住交会,海信和海尔也带着地产品牌前来参展,企业放着本业不作,争相进军房地产;如去年才借壳上市格力集团,8月底发布的中报实现营业收入就超过5亿元,比上年增长913.5%。

据《人民日报》不完全统计,在沪深两地上市公司非本业涉足房地产行业中,酒店旅游业占54%;家电行业占27%;传媒娱乐占26%;物资外贸业占35%。

贺军:开发商末日“大约在冬季”

贺军认为去年大部分开发商都赚的钵满盆满,现金流量较为充裕,但一些“体质”较弱的开发商或许只能撑到年底,“如果政策保持延续性,房产商到时候可能采取低价策略,房价或将有所变化。” 

有“末日博士”称号的美国著名投资大师麦嘉华(Marc Faber)5月3日预言中国经济“9到12个月内崩溃(crash)”。麦嘉华过去20年里“多次成功预测经济衰退”。

著名独立经济学家谢国忠曾说,大陆股市与房地产市场价值均存在高估,大陆房市价值被高估达100%,而股市的真正价值是在2,000点水准。他指出,大陆资产泡沫再起,是由于超低利率造成的。他指出,中共货币供应量十年间增加人民币49兆元(7.18兆美元),增幅达415%,与同期间的北京新开楼盘涨幅453%,保持了同步的成长。

谢国忠曾准确预言亚洲金融危机、香港回归后房地产泡沫的破灭、以及中国在20世纪末的通货紧缩,他预测中国的房地产泡沫将在2012年破裂。

谢国忠说,中国的房子比美国贵,房地产商其实真不赚钱,钱都跑到政府口袋里去了。他指出,去年全中国卖房子一共卖了4.6万亿(6837亿美元),把建筑成本、毛利、土地税都算下来,这4.6万亿里面中共大概赚了75%,也就是3.5万亿多(5202亿美元),而去年中国的财政收入总共才7万亿。

来自万得资讯的统计表明,以申万行业分类的135家房地产上市公司,总体资产负债率水准已达67.79%,较上年同期的63.94%上升了近4%,较2009年年底的65.03%也上升了2.76%。东兴证券房地产行业分析师郑闵钢在总结房地产半年报时指出,135家地产上市公司的借款达3317亿元(493.07亿美元),同比增长56.46%。而上市房企的现金流指标也由正转负,数据显示,上半年(截至6月)135家上市房企中有88家现金流指标为负值,而去年同期只有43家公司这一指标为负(借债太多实体不佳)。

内外交迫 人民币汇率升多少?

美国财政部长盖特纳(Timothy Geithner),16日出席有关中国人民币汇率的听证会时,面对国会议员要求制裁中国的怒气,他明白警告中国必须让人民币升值,以停止目前被扭曲的贸易怪象。17日再度重话抨击人民币松绑牛步化,矢言将把人民币议题带上G20谈判桌,集合其他国家之力促使中国进行贸易及货币改革。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇14日对中国广播网《新闻纵横》表示,中国银行存款已连绩7个月出现负利率(每万元存款年缩水125元),且负值愈来愈大,这是很麻烦的问题。物价指数(CPI)快速攀升,导致银行存款利率实际为负,等于手上的钱不买东西保值,就一路缩水。

前中国建设银行首席经济学家华而诚14日也表示,大陆通膨压力升高,房地产已有泡沫化现象,应善用双率(利率和汇率)抑制通膨。他指出,在货币供给量过多下,大陆房地产泡沫迟早会破,只是时间问题。

但社科院蓝皮书的专家组称,如果大陆央行升息,会令房市再度升温。因为升息会推动人民币升值,升值后必将吸引大量热钱跟进,房市和股市是最直接的目标。

近几十年来,国际炒手见缝插针,人民币升值已成定局,只在于升多少,热钱进入,这些国际炒家决不会将钱放在银行拿“负利率”,短期内或造成市场热络假象,但热钱撤资时,也将刺激资产泡沫正式登场。 @ (http://www.dajiyuan.com)

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