林保华:中国房市怎么看?

林保华

【大纪元2011年11月29日讯】要观察中国的房市,实在非常困难,因为有许多人为因素扭曲了它的表像,包括会出现许多自相矛盾的资讯,以及中国地大房多,不同地区的大中小城市“城情”不同,以致出现“东方不亮西方亮,黑了北方有南方”等等因素,复杂情况可想而知。

加上房市的冷热与银行的贷款有密切关系,而中国的商业银行绝大部分是国有企业,不但不是按照市场经济原则办事,而是要遵循国家的政策,加上官员们分属不同利益集团,各有高明的“上有政策,下有对策”,因此政府的宏观调控往往似乎见效,可是不久又死灰复燃,见证了“政令不出中南海”,导致不论是投资者,还是自用者,都很难做出正确的判断。

但是近来,有关楼市泡沫爆破之说似乎得到印证了,因为从价格上扬、交易减少,转为价格、交易都下降的趋势,尤其从某些官员的“保证”,可以看出情况似乎已经不妙。

国家统计局不久前公布,10月份70大中城市中有34个城市房价比9月下跌,数量超出上个月一倍,也首次出现下跌城市数量超过上涨城市,因此有专家认为,不论是房市还是土地市场已齐步进入“寒冬”,房市交易天平正逐渐倾斜至买方市场。

股票分析师也表示,地产类股全线下跌,短期内房产类股将持续弱势。

但是,10月新建住房价格较9月平均下降0.13%,虽然这是16个月以来单月平均房价首次较上月下降,但是下降幅度很小,会不会是“假跌”呢?然而10月下旬,上海的一个楼盘促销,以团购名义一下降价3成,旧业主楼盘还没有到手一夜之间就损失几十万元,导致他们聚集打砸售楼处。然而也有说这是发展商的“阴谋”,故意引发打砸,迫使政府停止宏观调控来“维稳”。

因此还要观察官员与房产业者的看法。SOHO中国董事长潘石屹最近指出,他对住宅市场的前景感到悲观,因为租金回报率太低;他也呼吁开发商若要降价,就一次降到底。

他的悲观可以理解,尤其是对上述种种复杂情况带来的前景不明。但是所谓的“一次降到底”则是情绪性的讲话了,因为没有人知道“底”在哪里?也许他认为政府的介入,政府就知道底在哪里;然而因为政府成员由各种不同利益集团组成,介入过程中有相互的利益冲突与交换,所以连他们自己也不知道底在哪里。

但是应该承认,如果只是市场力量,这个底比较快容易见到,但是一有行政力介入,因为有许多不可知因素而使这个底显得复杂起来。因此可以理解潘石屹的牢骚,他最早抽身,但是因为各种力量阻止房价下跌,他手握200亿资金不敢入市。

但是房价的下跌似乎也是势不可挡了。银监会前主席刘明康10月19日表示,即使房地产价格下跌40%,中国银行业的风险覆盖率仍然高于国际通行水准,中国的房地产贷款风险总体可控制。

中国官员一向报喜不报忧,尤其是金融情况,避免引起恐慌而出现挤提;但是把房价跌幅预估到40%,显然是感觉到情况的不妙,中国媒体最近也屡屡出现拿中国房价与美国对比而出现的不合理情况。

到11月11日,刘明康再度表示:今年中国的经济增速预计会略超过9%,明年将回落到8%。当房价下跌40%时,银行的贷款覆盖率仍能达到110%;而最坏的情况发生,即当房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能回收,但本金没有问题。

显然,刘明康把最坏情况预估为房价下跌一半。刘明康是在为金融稳定发表安民告示,但是也暗示了房市危机的出现。

也因为如此,当银根抽紧,大批中小企业破产,迫使政府要放宽银根时,总理温家宝提出“宏调中的微调”,引发不同的评论,但也说明中央政府的谨小慎微,担心一放就乱,一控就死的回圈。

然而只要政府不清明,贪官当道,就具体专案而言,微调可以变成巨集调,巨集调也可以变成微调。这个死穴无法克服,将使中国经济处于继续迷离混沌的情况,也难怪有的外资开始撤离,或者出脱手中中国国有企业的持股了。

──转自《自由亚洲电台》

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